- •Современные методы управления недвижимостью
- •Содержание
- •1. Структура курсового проекта 5
- •2. Тематика реферативной части курсового проекта 7
- •3. Методика оценки инвестиционного проекта по развитию недвижимости в рамках выполнения второй части курсового проекта 12
- •4. Методика экономического анализа вариантов использования объекта недвижимости в рамках выполнения третьей части курсового проекта 23
- •5. Методика исследования риска при портфельном управлении недвижимостью 29
- •Введение
- •1. Структура курсового проекта
- •Раздел 1. Реферативный обзор теоретического вопроса по управлению недвижимостью на тему «_____________________________».
- •Раздел 2. Расчет основных экономических показателей по инвестиционному проекту развития недвижимости
- •Раздел 3. Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех (а,в,с) возможных вариантов его реконструкции
- •Раздел 4. Оценка риска при портфельном управлении недвижимостью
- •2. Тематика реферативной части курсового проекта
- •Тема 1. Стратегическое управление недвижимостью
- •Тема 2. Маркетинг в управлении недвижимостью
- •Тема 3. Управление технической эксплуатацией недвижимости
- •Тема 4. Логистический менеджмент в управлении недвижимостью
- •Тема 5. Управление финансами в менеджменте недвижимости
- •Тема 6. Система безопасности в управлении недвижимостью
- •Тема 7. Кадровый менеджмент в управлении недвижимостью
- •Тема 8. Разработка проекта капитального строительства
- •Тема 9. Управление строительством недвижимости
- •Тема 10. Участие в социально-экономическом развитии территории
- •Тема 11. Взаимодействие в государственном и муниципальном регулировании рынка недвижимости
- •Тема 12. Управление по целям на рынке недвижимости
- •Тема 13. Управление эффективностью бизнеса на рынке недвижимости
- •Тема 14. Управление улучшениями в менеджменте недвижимости
- •Тема 15. Управление стоимостью бизнеса на рынке недвижимости
- •3. Методика оценки инвестиционного проекта по развитию недвижимости в рамках выполнения второй части курсового проекта
- •3.1 Методика оценки инвестиционного проекта по развитию недвижимости
- •3.1.1 Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
- •3.1.2 Чистый дисконтированный доход
- •3.1.3 Индекс доходности
- •3.1.4 Внутренняя норма доходности
- •3.2 Постановка задачи
- •3.2 Расчет чдд проекта
- •4. Методика экономического анализа вариантов использования объекта недвижимости в рамках выполнения третьей части курсового проекта
- •4.1 Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных
- •4.2 Дополнительные сведения по основам экономической оценки
- •4.3 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации, по объекту недвижимости и его финансированию
- •Исходные данные представлены в Приложении 4 (№23-26).
- •4.4 Экономический анализ вариантов развития объекта недвижимости с расчетом рентабельности
- •4.5 Общее заключение и выводы о наиболее эффективных вариантах реконструкции
- •5. Методика исследования риска при портфельном управлении недвижимостью
- •5.1 Постановка задачи
- •5.2 Пример расчета
- •БИблиографический Список
- •Приложение 1
- •Приложение 2 варианты исходных данных для второго раздела курсового проекта
- •Приложение 3 исходные данные по балансам площадей вариантов реконструкции а, в, с
- •Приложение 4 исходные данные о рыночной ситуации
- •Приложение 5 исходные данные для расчета рентабельности вариантов реконструкции а, в, с по текущей стоимости кассовых поступлений
- •Приложение 6 исходные данные по оценке уровня риска управления портфелем недвижимости
Исходные данные представлены в Приложении 4 (№23-26).
4.4 Экономический анализ вариантов развития объекта недвижимости с расчетом рентабельности
Экономический анализ вариантов развития объекта недвижимости приведен в таблице 4.4.1 и 4.4.2.
Таблица 4.4.1 - Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту А
|
ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ |
Ед. изм. |
Год |
|||||
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|||
|
Жилые помещения |
|
|
|
|
|
|
|
1 |
Площадь, приносящая доход (с.7 т.4.3.2 × с.4 т.4.3.1) |
м2 |
|
5866 |
5996 |
6191 |
6387 |
6387 |
2 |
Доходы от аренды (с.8 т.4.3.1) |
$/м2/г |
240 |
247 |
257 |
270 |
283 |
300 |
3 |
Доходы (п.1×п.2) |
1000 $/г |
|
1449 |
1541 |
1672 |
1808 |
1916 |
|
Торговые помещения |
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Площадь, приносящая доход (с.8 т.4.3.2 × с.6 т.4.3.1) |
м2 |
|
352 |
393 |
393 |
393 |
393 |
5 |
Доходы от аренды (с.9 т.4.3.1) |
$/м2/г |
960 |
989 |
1028 |
1080 |
1134 |
1202 |
6 |
Доходы (п.4×п.5) |
1000 $/г |
|
348 |
404 |
425 |
446 |
473 |
|
Парковочные места |
|
|
|
|
|
|
|
7 |
Парковочные места, приносящие доход (с.10 т.4.3.2 × с.7 т.4.3.1) |
шт |
|
60 |
63 |
67 |
67 |
67 |
8 |
Доходы от аренды (с.11 т.4.3.1) |
$/м2/г |
1800 |
1854 |
1928 |
2026 |
2126 |
2253 |
9 |
Доходы (п.7×п.8) |
1000 $/г |
|
111 |
121 |
136 |
142 |
151 |
10 |
Доходы от аренды, всего (п.3+п.6+п.9) |
1000 $/г |
|
1908 |
2067 |
2232 |
2396 |
2540 |
|
РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ |
Ед. изм. |
Год |
|||||
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|||
11 |
Доход от аренды (п.10) |
1000 $/г |
|
1908 |
2067 |
2232 |
2396 |
2540 |
12 |
Арендная плата за участок (с.3 т.4.3.2) |
1000 $/г |
-30 |
-34 |
-39 |
-44 |
-51 |
-59 |
13 |
Техническое обслуживание (с.16 т.4.3.1 × с.1 т.4.3.2) |
1000 $/г |
|
-383 |
-403 |
-414 |
-445 |
-466 |
14 |
Процент за привлеченный капитал (с.5 т.4.3.2 × с.2 т.4.3.3 × с.3 т.4.3.3) |
1000 $/г |
-672 |
-672 |
-605 |
-538 |
-470 |
-403 |
15 |
Чистый оперативный доход (∑п.11-14) |
1000 $/г |
-702 |
819 |
1020 |
1236 |
1429 |
1612 |
16 |
Амортизация (с.2 т.4.3.2 × с.6 т.4.3.2) |
1000 $/г |
|
-480 |
-480 |
-480 |
-480 |
-480 |
17 |
Финансовый результат перед уплатой налога (п.15-п.16) |
1000 $/г |
-702 |
339 |
540 |
756 |
949 |
1132 |
18 |
Налог 20% (0,2 × п.17) |
1000 $/г |
|
-68 |
-108 |
-151 |
-190 |
-226 |
19 |
Финансовый результат после уплаты налога (п.17+п.18) |
1000 $/г |
-702 |
271 |
432 |
605 |
760 |
905 |
|
ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА |
Ед. изм. |
Год |
|||||
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|||
20 |
Заемный капитал в начале года (с.5 т.4.3.2 × с.3 т.4.3.3) |
1000 $ |
5600 |
5600 |
5040 |
4480 |
3920 |
3360 |
21 |
Погашение долга в конце года (с.5 т.4.3.3) |
1000 $ |
|
560 |
560 |
560 |
560 |
560 |
22 |
Заемный капитал в конце года (п.20–п.21) |
1000 $ |
|
5040 |
4480 |
3920 |
3360 |
2800 |
23 |
Процент за привлеченный капитал в начале года (п.14) |
1000 $ |
672 |
672 |
605 |
538 |
470 |
403 |
|
Стоимость недвижимости |
|
|
|
|
|
|
2016 г. |
24 |
Цена продажи недвижимости в конце 2016 (с.6 т.4.3.2 × с.2 т.4.3.1) |
|
|
|
|
|
|
52026 |
25 |
Бухгалтерская стоимость (с.6 т.4.3.2 - ∑п.16 - с.4 т.4.3.2) |
|
|
|
|
|
|
-26400 |
26 |
Налогооблагаемая часть от цены продажи (п.24-п.25) |
|
|
|
|
|
|
25626 |
27 |
Налог с прибыли от продаж 20% (0,2 × п.26) |
|
|
|
|
|
|
-5125 |
28 |
Цена продажи недвижимости в конце 2016 (п.24) |
|
|
|
|
|
|
52026 |
29 |
Уплачиваемый налог (п.27) |
|
|
|
|
|
|
-5125 |
30 |
Выплата долга за привлеченный капитал (∑п.21) |
|
|
|
|
|
|
-2800 |
31 |
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости (п.28-п.29-п.30) |
44101 |
||||||
|
ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА |
Начало 2011 |
Год |
|||||
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|||
32 |
Начальная стоимость недвижимости (с.4 т.4.3.2) |
-8000 |
|
|
|
|
|
|
33 |
Инвестиции в строительство (с.5 т.4.3.2) |
-8000 |
|
|
|
|
|
|
34 |
Заемный капитал (п.20) |
5600 |
|
|
|
|
|
|
35 |
Погашение займа (п.21) |
|
|
-560 |
-560 |
-560 |
-560 |
-560 |
36 |
Годовые финансовые результаты после уплаты налога (п.19) |
|
-702 |
271 |
432 |
605 |
760 |
905 |
37 |
Амортизационные отчисления (п.16) |
|
|
480 |
480 |
480 |
480 |
480 |
38 |
Цена продажи недвижимости (п.28) |
|
|
|
|
|
|
52026 |
39 |
Налог с продаж (п.29) |
|
|
|
|
|
|
-5125 |
40 |
Платежи по займу (п.30) |
|
|
|
|
|
|
-2800 |
41 |
Кассовые поступления (∑п.32-40) |
-10400 |
-702 |
191 |
352 |
525 |
680 |
44926 |
Таблица 4.4.2 - Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений
|
№ |
Касс. поступления 1000$ |
Ситуация оценки №1 |
Ситуация оценки №2 |
Ситуация оценки №3 |
|||
i |
30% |
i |
25% |
i |
20% |
|||
D |
P |
D |
P |
D |
P |
|||
2011 начало |
0 |
-10400 |
1 |
-10400 |
1 |
-10400 |
1 |
-10400 |
2011 конец |
1 |
-702 |
0,7692 |
-540 |
0,8000 |
-562 |
0,8333 |
-585 |
2012 конец |
2 |
191 |
0,5917 |
113 |
0,6400 |
122 |
0,6944 |
133 |
2013 конец |
3 |
352 |
0,4552 |
160 |
0,5120 |
180 |
0,5787 |
204 |
2014 конец |
4 |
525 |
0,3501 |
184 |
0,4096 |
215 |
0,4823 |
253 |
2015 конец |
5 |
680 |
0,2693 |
183 |
0,3277 |
223 |
0,4019 |
273 |
2016 конец |
6 |
44926 |
0,2072 |
9308 |
0,2621 |
11777 |
0,3349 |
15046 |
|
|
|
-992 |
1556 |
4923 |
Выводы по варианту А. Инвестиционный вариант А является рентабельным, выполняет требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать 28,5%.
Студенты в курсовом проекте также выполняют аналогичные экономические расчеты для вариантов В и С. Конечные результаты таких обоснований представлены в нижеследующих выводах.
Выводы по варианту В. Инвестиционный вариант В также является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20% . Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать 37,31%.
Таблица 4.4.3 - Расчет рентабельности варианта В по текущей стоимости кассовых поступлений
|
№ |
Касс. поступления 1000 $ |
Ситуация оценки №1 |
Ситуация оценки №2 |
Ситуация оценки №3 |
|||
i |
40% |
i |
35% |
i |
30% |
|||
D |
P |
D |
P |
D |
P |
|||
2011 начало |
0 |
-11600 |
1 |
-11600 |
1 |
-11600 |
1 |
-11600 |
2011 конец |
1 |
-1038 |
0,7143 |
-741 |
0,7407 |
-769 |
0,7692 |
-798 |
2012 конец |
2 |
2150 |
0,5102 |
1097 |
0,5487 |
1180 |
0,5917 |
1272 |
2013 конец |
3 |
2641 |
0,3644 |
963 |
0,4064 |
1073 |
0,4552 |
1202 |
2014 конец |
4 |
2972 |
0,2603 |
774 |
0,3011 |
895 |
0,3501 |
1041 |
2015 конец |
5 |
3327 |
0,1859 |
619 |
0,2230 |
742 |
0,2693 |
896 |
2016 конец |
6 |
57700 |
0,1328 |
7663 |
0,1652 |
9532 |
0,2072 |
11954 |
|
|
|
-1226 |
1053 |
3967 |
Выводы по варианту С. На основе расчета рентабельности можно сделать вывод, что вариант тоже является рентабельным. Исходной целью был принят уровень доходности 20%. Таблица анализа восприимчивости дохода показывает, что объект дает 46,04% дохода.
Таблица 4.4.4 - Расчет рентабельности варианта С по текущей стоимости кассовых поступлений
|
№ |
Касс. поступления 1000$ |
Ситуация оценки №1 |
Ситуация оценки №2 |
Ситуация оценки №3 |
|||
i |
50% |
i |
45% |
i |
40% |
|||
D |
P |
D |
P |
D |
P |
|||
2011 начало |
0 |
-12500 |
1 |
-12500 |
1 |
-12500 |
1 |
-12500 |
2011 конец |
1 |
-1320 |
0,6667 |
-880 |
0,6897 |
-910 |
0,7143 |
-943 |
2012 конец |
2 |
5304 |
0,4444 |
2358 |
0,4756 |
2523 |
0,5102 |
2706 |
2013 конец |
3 |
6202 |
0,2963 |
1838 |
0,3280 |
2034 |
0,3644 |
2260 |
2014 конец |
4 |
6701 |
0,1975 |
1324 |
0,2262 |
1516 |
0,2603 |
1744 |
2015 конец |
5 |
7235 |
0,1317 |
953 |
0,1560 |
1129 |
0,1859 |
1345 |
2016 конец |
6 |
69336 |
0,0878 |
6087 |
0,1076 |
7460 |
0,1328 |
9209 |
|
|
|
-821 |
1252 |
3822 |