Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
ОУН_Мет указания_2011_Попова.doc
Скачиваний:
4
Добавлен:
10.11.2019
Размер:
1.32 Mб
Скачать

Исходные данные представлены в Приложении 4 (№23-26).

4.4 Экономический анализ вариантов развития объекта недвижимости с расчетом рентабельности

Экономический анализ вариантов развития объекта недвижимости приведен в таблице 4.4.1 и 4.4.2.

Таблица 4.4.1 - Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту А

 

ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ

Ед. изм.

Год 

2011

2012

2013

2014

2015

2016

 

Жилые помещения

 

 

 

 

 

 

 

1

Площадь, приносящая доход (с.7 т.4.3.2 × с.4 т.4.3.1)

м2

 

5866

5996

6191

6387

6387

2

Доходы от аренды (с.8 т.4.3.1)

$/м2

240

247

257

270

283

300

3

Доходы (п.1×п.2)

1000 $/г

 

1449

1541

1672

1808

1916

 

Торговые помещения

 

 

 

 

 

 

 

4

Площадь, приносящая доход (с.8 т.4.3.2 × с.6 т.4.3.1)

м2

 

352

393

393

393

393

5

Доходы от аренды (с.9 т.4.3.1)

$/м2/г

960

989

1028

1080

1134

1202

6

Доходы (п.4×п.5)

1000 $/г

 

348

404

425

446

473

 

Парковочные места

 

 

 

 

 

 

 

7

Парковочные места, приносящие доход (с.10 т.4.3.2 × с.7 т.4.3.1)

шт

 

60

63

67

67

67

8

Доходы от аренды (с.11 т.4.3.1)

$/м2

1800

1854

1928

2026

2126

2253

9

Доходы (п.7×п.8)

1000 $/г

 

111

121

136

142

151

10

Доходы от аренды, всего (п.3+п.6+п.9)

1000 $/г

 

1908

2067

2232

2396

2540

 

РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ

Ед. изм.

Год

2011

2012

2013

2014

2015

2016

11

Доход от аренды (п.10)

1000 $/г

 

1908

2067

2232

2396

2540

12

Арендная плата за участок (с.3 т.4.3.2)

1000 $/г

-30

-34

-39

-44

-51

-59

13

Техническое обслуживание (с.16 т.4.3.1 × с.1 т.4.3.2)

1000 $/г

 

-383

-403

-414

-445

-466

14

Процент за привлеченный капитал (с.5 т.4.3.2 × с.2 т.4.3.3 × с.3 т.4.3.3)

1000 $/г

-672

-672

-605

-538

-470

-403

15

Чистый оперативный доход (∑п.11-14)

1000 $/г

-702

819

1020

1236

1429

1612

16

Амортизация (с.2 т.4.3.2 × с.6 т.4.3.2)

1000 $/г

 

-480

-480

-480

-480

-480

17

Финансовый результат перед уплатой налога (п.15-п.16)

1000 $/г

-702

339

540

756

949

1132

18

Налог 20% (0,2 × п.17)

1000 $/г

 

-68

-108

-151

-190

-226

19

Финансовый результат после уплаты налога (п.17+п.18)

1000 $/г

-702

271

432

605

760

905

 

ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА

Ед. изм.

Год

2011

2012

2013

2014

2015

2016

20

Заемный капитал в начале года (с.5 т.4.3.2 × с.3 т.4.3.3)

1000 $

5600

5600

5040

4480

3920

3360

21

Погашение долга в конце года (с.5 т.4.3.3)

1000 $

 

560

560

560

560

560

22

Заемный капитал в конце года (п.20–п.21)

1000 $

 

5040

4480

3920

3360

2800

23

Процент за привлеченный капитал в начале года (п.14)

1000 $

672

672

605

538

470

403

 

Стоимость недвижимости

 

 

 

 

 

 

2016 г.

24

Цена продажи недвижимости в конце 2016 (с.6 т.4.3.2 × с.2 т.4.3.1)

 

52026

25

Бухгалтерская стоимость (с.6 т.4.3.2 - ∑п.16 - с.4 т.4.3.2)

 

-26400

26

Налогооблагаемая часть от цены продажи (п.24-п.25)

 

25626

27

Налог с прибыли от продаж 20% (0,2 × п.26)

 

-5125

28

Цена продажи недвижимости в конце 2016 (п.24)

 

52026

29

Уплачиваемый налог (п.27)

 

-5125

30

Выплата долга за привлеченный капитал (∑п.21)

 

-2800

31

Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости (п.28-п.29-п.30)

44101

 

ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА

Начало 2011

Год

2011

2012

2013

2014

2015

2016

32

Начальная стоимость недвижимости (с.4 т.4.3.2)

-8000

 

 

 

 

 

 

33

Инвестиции в строительство (с.5 т.4.3.2)

-8000

 

 

 

 

 

 

34

Заемный капитал (п.20)

5600

 

 

 

 

 

 

35

Погашение займа (п.21)

 

 

-560

-560

-560

-560

-560

36

Годовые финансовые результаты после уплаты налога (п.19)

 

-702

271

432

605

760

905

37

Амортизационные отчисления (п.16)

 

 

480

480

480

480

480

38

Цена продажи недвижимости (п.28)

 

 

 

 

 

 

52026

39

Налог с продаж (п.29)

 

 

 

 

 

 

-5125

40

Платежи по займу (п.30)

 

 

 

 

 

 

-2800

41

Кассовые поступления (∑п.32-40)

-10400

-702

191

352

525

680

44926

Таблица 4.4.2 - Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений

 

Касс. поступления 1000$

Ситуация оценки №1

Ситуация оценки №2

Ситуация оценки №3

i

30%

i

25%

i

20%

D

P

D

P

D

P

2011 начало

0

-10400

1

-10400

1

-10400

1

-10400

2011 конец

1

-702

0,7692

-540

0,8000

-562

0,8333

-585

2012 конец

2

191

0,5917

113

0,6400

122

0,6944

133

2013 конец

3

352

0,4552

160

0,5120

180

0,5787

204

2014 конец

4

525

0,3501

184

0,4096

215

0,4823

253

2015 конец

5

680

0,2693

183

0,3277

223

0,4019

273

2016 конец

6

44926

0,2072

9308

0,2621

11777

0,3349

15046

 

 

 

-992

1556

4923

Выводы по варианту А. Инвестиционный вариант А является рентабельным, выполняет требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать 28,5%.

Студенты в курсовом проекте также выполняют аналогичные экономические расчеты для вариантов В и С. Конечные результаты таких обоснований представлены в нижеследующих выводах.

Выводы по варианту В. Инвестиционный вариант В также является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20% . Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать 37,31%.

Таблица 4.4.3 - Расчет рентабельности варианта В по текущей стоимости кассовых поступлений

 

Касс. поступления 1000 $

Ситуация оценки №1

Ситуация оценки №2

Ситуация оценки №3

i

40%

i

35%

i

30%

D

P

D

P

D

P

2011 начало

0

-11600

1

-11600

1

-11600

1

-11600

2011 конец

1

-1038

0,7143

-741

0,7407

-769

0,7692

-798

2012 конец

2

2150

0,5102

1097

0,5487

1180

0,5917

1272

2013 конец

3

2641

0,3644

963

0,4064

1073

0,4552

1202

2014 конец

4

2972

0,2603

774

0,3011

895

0,3501

1041

2015 конец

5

3327

0,1859

619

0,2230

742

0,2693

896

2016 конец

6

57700

0,1328

7663

0,1652

9532

0,2072

11954

 

 

 

-1226

1053

3967

Выводы по варианту С. На основе расчета рентабельности можно сделать вывод, что вариант тоже является рентабельным. Исходной целью был принят уровень доходности 20%. Таблица анализа восприимчивости дохода показывает, что объект дает 46,04% дохода.

Таблица 4.4.4 - Расчет рентабельности варианта С по текущей стоимости кассовых поступлений

 

Касс. поступления 1000$

Ситуация оценки №1

Ситуация оценки №2

Ситуация оценки №3

i

50%

i

45%

i

40%

D

P

D

P

D

P

2011 начало

0

-12500

1

-12500

1

-12500

1

-12500

2011 конец

1

-1320

0,6667

-880

0,6897

-910

0,7143

-943

2012 конец

2

5304

0,4444

2358

0,4756

2523

0,5102

2706

2013 конец

3

6202

0,2963

1838

0,3280

2034

0,3644

2260

2014 конец

4

6701

0,1975

1324

0,2262

1516

0,2603

1744

2015 конец

5

7235

0,1317

953

0,1560

1129

0,1859

1345

2016 конец

6

69336

0,0878

6087

0,1076

7460

0,1328

9209

 

 

 

-821

1252

3822