3.1.2 Чистый дисконтированный доход

Показатель чистого дисконтированного дохода (ЧДД) позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

ЧДД - это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню. Это разница между приведенными доходами и приведенными затратами.

ЧДД = ПД – ПЗ,

где

ПД – суммарный приведенный доход;

ПЗ – приведенные затраты по проекту.

Если ЧДД <0, то инвестор отклоняет проект.

При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.

Пример. Рассчитаем ЧДД. Ставка дисконтирования – 5%.

Период, год	0	1	2	3	4	5
Денежный поток	-2000	450	500	600	800	900
Коэффициент дисконтирования		0,9524	0,9070	0,8638	0,8227	0,7835
Дисконтированный денежный поток	-2000	429	454	518	658	705
Накопленный дисконтированный денежный поток	-2000	-1561	-1117	-599	+59	+764

ПД = 429+454+518+658+705=2764

ПЗ = 2000

ЧДД = 2764 – 2000 = 764 >0

Положительная величина ЧДД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной ЧДД. Показатель ЧДД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения ЧДД по инвестиционному портфелю в целом.

Недостатки показателя:

1. Абсолютное значение ЧДД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина ЧДД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на величину ЧДД.

Ставка дисконтирования, %	5	10	15	20
ЧДД	+764	+378	+69	-183

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

3.1.3 Индекс доходности

Индекс доходности отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов. Это отдача проекта на вложенные в него средства.

ИД рассчитывается как отношение ЧДД по проекту к величине инвестиций.

Возможен и другой вариант расчета – как отношение приведенных доходов к приведенным затратам.

Пример. Рассчитаем ИД. Ставка дисконтирования – 5%.

По экономическому содержанию ИД проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если ИД >1, то у инвестиционного проекта ЧДД >0. Отбирается проект с максимальной величиной ИД.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧДД в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧДД является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равные показатели ЧДД.

Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечивает поток доходов в сумме 300, 400, 600. Объект Б стоит 325, а предполагаемый поток доходов составит 100, 200, 300. Ставка дисконтирования, используемая при принятии решения, - 10%.

Объект А

	0	1	2	3	ПДА=273+331+451=1055 ЧДДА=1055-900=155 ИДА=155/900=17,2%
Денежный поток	-900	300	400	600
К-нт дисконтирования	1	0,9091	0,8264	0,7513
ДДП	-900	273	331	451

Объект Б

	0	1	2	3	ПДБ=91+165+225=481 ЧДДБ=481-325=156 ИДБ=156/325=48%
Денежный поток	-325	100	200	300
К-нт дисконтирования	1	0,9091	0,8264	0,7513
ДДП	-325	91	165	225

Вывод: Для инвестора выгоднее объект Б, так как ИД у него в 2,5 раза больше, чем у объекта А.

Преимущества показателя заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель.

Основным недостатком является зависимость результатов расчетов от ставки дисконта.