29. Прекращение права аренды земельного участка: основания и порядок: основания и порядок.

Аренда ЗУ прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.

Прекращение ДА в соответствии с ГК РФ возможно:

а) в связи с истечением срока, на который был заключен договор;

б) в случае досрочного расторжения договора. Общие основания прекращения обязательств установлены в ст. 407 - 419 ГК РФ.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (см. ст. 610 ГК РФ).

А. Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

1. По требованию арендодателя договор аренды ЗУ может быть досрочно расторгнут судом, например в случаях, когда арендатор:

- пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает ЗУ;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

2. По требованию арендатора ДА ЗУ может быть досрочно расторгнут судом, например в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет ЗУ в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или назначением ЗУ;

- переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора;

- участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Б. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (см. п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Помимо указанных выше оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда ЗУ может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п. 2 ст. 46 Кодекса случаях:

1) использования ЗУ не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использования ЗУ, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции ЗУ (в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у пользователей с выплатой ему стоимости имущества);

7) в иных предусмотренных ФЗ случаях.

Таким образом, п. 2 ст. 46 Кодекса содержит перечень дополнительных по отношению к ст. 619 ГК РФ оснований расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, который применяется с учетом ограничений, установленных в п. 3 ст. 46 Кодекса.

п. 3: Прекращение аренды ЗУ не допускается:

а) в период полевых с/х работ;

б) в иных случаях.