Тема 10. Правовое регулирование деятельности по передаче имущества в пользование

Передача имущества одного лица во временное владение и пользованиe или во временное пользование другому лицу предполагает возврат этого имущества. Если такая деятельность осуществляется систематически в целях извлечения прибыли, она представляет собой вид предпринимательской деятельности.

Гражданско-правовой формой деятельности по передаче имущества в пользование выступает договор аренды, стороны которого – арендодатель и арендатор. Арендодатель, являющийся предпринимателем, осуществляет передачу собственного или приобретенного для целей передачи (например, по договору лизинга) имущества в пользование в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Apeндатором может быть как предприниматель, который использует полученное имущество с целью осуществления своей предпринимательской деятельности, так и лицо, не являющееся предпринимателем, например, гражданин, взявший вещь на прокат.

Законодательство, регулирующее деятельность по передаче имущества в пользование, включает нормы Гражданского кодекса РФ о договорах аренды (гл. 34), Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)», подзаконные акты.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды сконструирован в Гражданском кодексе РФ как генеральный, т.е. к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса РФ об отдельных видах договора аренды (ст. 625 ГК РФ). Нормы об аренде нежилых помещений в Гражданском кодексе РФ отражения не нашли.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя вправе выступать собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В силу закона правом сдавать имущество в аренду при определенных условиях обладают субъекты права хозяйственного ведения и субъекты права оперативного управления.

Государственные или муниципальные предприятия не вправе сдавать в аренду принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Движимое имущество может быть ими сдано в аренду самостоятельно, за исключением случаев, установленных правовыми актами (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Казенное предприятие может быть арендодателем как недвижимого, так и движимого имущества, принадлежащего ему на праве оперативного управления, только с согласия собственника этого имущества (ст. 297 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной peгистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Судебная практика распространила это правило и на аренду помещений в зданиях и сооружениях¹.

Аналогичное правило предусмотрено п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ: договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды предприятия независимо от его срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Не подлежат государственной регистрации:

1) договоры аренды, заключенные менее чем на один год, если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год;

2) аналогичные договоры, возобновленные на неопределенный срок;

3) договоры, заключенные менее чем на один год, если они пролонгированы на тот же срок¹.

Существенным условием договора является его предмет. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Объектами аренды могут быть индивидуально-определенные и непотребляемые вещи: земельные участки и другие oбoсобленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Имущество, передаваемое в аренду не должно быть изъято из оборота или ограничено в oбороте. Законом могут устанавливаться виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Срок, арендная плата и иные условия договора аренды не являются существенными. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы обычно определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Обязанности арендодателя:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором;

2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (праве залога);

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Обязанности арендатора:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ);

3) поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ);

4) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ) за исключением случая, когда в законе или в договоре аренды предусмотрен переход имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

Нарушение сторонами договора аренды своих обязанностей влечет их ответственность в форме возмещения убытков, а в случаях, предусмотренных законом или договором, также в форме взыскания неустойки. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда (ст. 620 ГК РФ):

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

К аренде предприятия как объекту недвижимости применяются правила о договоре аренды здания или сооружения, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса РФ о договоре аренды предприятия (п. 2 ст. 650 ГК РФ).

В аренду передаются только те запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, которые определены договором, т.е. если какие-либо из названных объектов не перечислены в договоре аренды или передаточном акте, то они не подлежат передаче. Земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства подлежат передаче, даже если они прямо не названы в договоре.

Права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды предприятия, т.е. передается лишь то, что прямо предусмотрено договором apенды предприятия или передаточным актом. Подобное правило объясняется тем, что арендодатель не лишается права вести деятельность, аналогичную той, для которой предназначено сдаваемое в аренду предприятие.

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии), не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 656 ГК РФ). Однако некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности. Подобные лицензии вполне могут быть включены в состав предприятия, предостав­ляемого в аренду.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды предприятия независимо от его срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежат также договоры аренды земельных участков и других объектов недвижимости, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса.

Существенными условиями договора аренды предприятия являются условия о предмете и размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия определяются на основе полной инвентаризации и должны быть указаны в договоре аренды предприятия.

Условие о сроке аренды предприятия определяется по соглашению сторон. При отсутствии в договоре этого условия договор аренды предприятия считается заключенным на неопределенный срок.

Исполнение договора аренды предприятия осуществляется путем передачи предприятия арендатору по передаточному акту.

Обязанности арендатора:

1) надлежащее пользование арендованным предприятием;

2) поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии;

3) осуществление текущего и капитального ремонта имущества, входящего в имущественный комплекс;

4) оплата расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, oбменивать, предоставлять во временное пользование имущество арендованного предприятия, сдавать его в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении такого имущества другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

Арендатор имеет право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660 ГК РФ). При этом арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 662 ГК РФ).

В целях защиты интересов кредиторов арендодатель до передачи предприятия в аренду обязан письменно уведомить о такой передаче кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (ст. 657 ГК РФ).

Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Если долги были переведены на арендатора без согласия кредитора, то после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК РФ).

Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем.

К договору финансовой аренды применяются общие нормы о договоре аренды, если иное не установлено нормами Гражданского кодекса РФ о договоре финансовой аренды. Соответствующие отношения регулируются также Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)», который применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ.

Сторонами договора лизинга являются лизингодатель и лизингополучатель. Продавец не является стороной договора финансовой аренды, т.к. не участвует в его заключении, он становится участником обязательства, основанного на договоре финансовой аренды, поскольку привлекается к его исполнению. Арендодатель заключает с продавцом договор купли-продажи имущества, подлежащего передаче в аренду арендатору.

Особенности договора состоят в необходимости уведомления продавца о сдаче имущества в аренду (ст. 667 ГК РФ) и ответственности продавца перед арендатором (ст. 670 ГК РФ).

Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества, комплектности, сроков поставки имущества, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. Арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В этом случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Договор финансовой аренды является предпринимательским, его сторонами могут быть только предприниматели.

Договор финансовой аренды заключается в письменной форме. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, он подлежит государственной регистрации.

Существенными условиями договора финансовой аренды являются условия о предмете и о продавце имущества. Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ).

Исполнение договора финансовой аренды осуществляется путем передачи арендатору предмета договора финансовой аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, предмет договора передается продавцом непосредственно арендатору в месте его нахождения (ст. 668 ГК РФ). Имущество должно быть передано арендатору в срок, указанный в договоре финансовой аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок. Если просрочка в передаче имущества допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (ст. 669 ГК РФ). Это важное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель.

Обязанности арендатора:

1) пользование имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества;

2) внесение арендной платы. Размеры, способ, форма и периодичность выплат определяются в договоре лизинга по соглашению сторон. Соответствующие затраты относятся на себестоимость продукции (работ, услуг) арендатора;

3) при прекращении договора финансовой аренды возврат арендованного имущества арендодателю в состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендатор должен доставить имущество в место, указанное арендодателем, и передать его по передаточному акту.

Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор финансовой аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), а также право на выкуп арендованного имущества независимо от того, было ли это предусмотрено договором финансовой аренды.