13. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода.

Варианты доходного подхода: метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков, метод валовой ренты (разновидность сравнительного или рыночного метода). Доходный подход - стоимость объекта недвижимости равна стоимости будущих доходов от его использования. Основная сфера применения: оценка коммерческой недвижимости. В качестве таких доходов выступают: доход от эксплуатации (аренда), доход от перепродажи. Базовая формула доходного подхода: V=I/R, где V - стоимость недвижимости; I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости (чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период); R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Суть подхода: использование различных вариантов пересчета потоков будущих доходов в их текущую стоимость, с учетом: величины будущих доходов, периода получения доходов, времени получения доходов. Метод капитализации доходов - определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Метод прямой капитализации предполагает более тщательное изучение доходности объектов. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Ключевые понятия: чистый операционный доход (ЧОД) и ставка капитализации (R). Задача оценщика: четко определить ЧОД. ЧОД - разница между фактическими доходами от объекта и операционными затратами на его содержание. Определение ЧОДа производится за год, берется средняя величина, рассматриваются все показатели о динамике рынка, на основании этого определяется величина ставки капитализации (V=ЧОД/R). Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Метод капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: нестабильность потоков доходов; если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства. Основные проблемы данного метода: метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. Метод валовой ренты - соотношение между ценой и потенциальным валовым доходом (валовая рента), который может приносить оцениваемый объект за определенный период времени (год, 5 лет, квартал). При этом методе оценщик ищет рыночную информацию об уровне арендных платежей и сопоставимых ценах продаж. Соотношения цена/рента – рентный мультипликатор (ВРМ). V=R*ВРМ. Стоимость недвижимости равна годовой арендной плате за заданный период, умноженной на ВРМ.