- •1. Понятие недвижимости. Недвижимость как товар и объект оценки.
- •2. Основные отличия рынка недвижимости от других рынков товаров и услуг.
- •3. Сущность объектов недвижимости и их классификация по типам, местоположению и назначению.
- •4. Экономическое и юридическое содержание понятий: «недвижимость», «недвижимое имущество», «имущественный комплекс».
- •5. Виды собственности на недвижимое имущество в рф. Государственное регулирование сферы недвижимости.
- •6. Особенности недвижимости как объекта инвестиций.
- •7. Виды и формы инвестиций в сфере недвижимости. Понятие тендера.
- •8. Понятие, виды и параметры стоимости недвижимости.
- •9. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
- •10. Оценочная деятельность, ее субъекты и объекты.
- •11. Основные проблемы, решаемые в процессе оценки недвижимости. Практическое применение результатов оценки недвижимости.
- •12. Сущность и сфера применения доходного подхода. Правила составления отчета об оценке.
- •13. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода.
- •14. Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтирования денежных потоков.
- •15. Сущность и сфера применения затратного подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •16. Затратный подход к оценке недвижимости: способы расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости.
- •17. Затратный подход к оценке недвижимости: понятие и способы определения износа объекта недвижимости.
- •18. Сущность и сфера применения рыночного (сравнительного) подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •19. Рыночный (сравнительный) подход к оценке объектов недвижимости: методы определения и последовательность внесения поправок к цене.
- •20. Оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли (ннэи).
- •21. Повышение эффективности использования городских земель при их перераспределении.
- •22. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, основанные на представлениях пользователя.
- •23. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с землей и ее застройкой.
- •24. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с рыночной средой.
- •25. Экономические принципы рынка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи).
- •26. Нормативная база и порядок оформления тсж и домовладения. Основные отличия тсж от домовладений.
- •27. Права и обязанности некоммерческой организации тсж в системе управления жилым комплексом.
- •28. Понятие и задачи управления недвижимостью. Трастовое управление недвижимостью.
- •29. Приватизация и возникновение права собственности на жилье.
- •30. Экономическая и юридическая составляющие процесса приватизации.
- •32. Право собственности на жилое помещение. Понятие сделки.
- •33. Общая характеристика рынка недвижимости и его особенности.
- •35. Понятие и виды права собственности на земельные участки.
- •36. Правила оформления сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: договор купли-продажи квартиры. Этапы прохождения сделки и необходимый «портфель» документов.
- •37. Нотариальное оформление договоров: перечень документов собственника жилья при отчуждении квартиры (на приватизированную квартиру и на квартиру жск).
- •38 . Нотариальное оформление договоров. Перечень документов собственника жилья при отчуждении квартиры, полученной им в результате сделки: купли-продажи, мены, дарения.
- •39. Нотариальное оформление договоров: перечень документов собственника жилья при отчуждении квартиры, полученной им по наследству (по завещанию).
- •40. Нотариальное оформление договоров: перечень документов собственника жилья при отчуждении (продажи) комнаты в коммунальной квартире.
- •41. Правила оформления сделки с недвжимостью по распоряжению жильем: договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. Этапы прохождения сделки.
- •42. Классификация земель различного назначения. Виды сделок на рынке земельных участков.
- •43.Виды сделок с недвижимостью: по распоряжению жильем.
- •44.Виды сделок с недвижимостью на рынке нежилых (коммерческих) помещений.
- •45. Правила оформления сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: дарение.
- •46. Правила оформления сделки по распоряжению жильем: договор ипотечного кредитования.
- •47. Правила оформления сделок по распоряжению жильем: договор обмена и мены жилья.
- •48.Сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: завещание.
- •49.Сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: наследование по закону.
- •50.Этапы прохождения оформления земельного участка в собственность. Понятие сервитута.
- •51.Коммерческий наем жилых помещений (аренда).
- •52.Договор «социального найма» жилых помещений. Юридическая и экономическая характеристики договора, условия заключения и государственной регистрации.
- •53.Сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: договор с правом пожизненного содержания (рента).
- •54. Сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: договор постоянной ренты.
- •55.Сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: договор пожизненной ренты.
- •56. Ипотечное жилищное кредитование. Закон рф «Об ипотеке». Экономическая и юридическая сущность ипотеки.
- •58.Субъекты и объекты ипотечного жилищного кредитования.
- •59.Функции, цели и задачи деятельности Агентств по ипотечному жилищному кредитованию (аижк).
- •60. Классификация коммерческой недвижимости. Особенности и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости.
- •61. Классификация торговых площадей и перспективы развития этого рынка (сПб).
- •63. Характеристика коммерческих объектов недвижимости: классификация офисных помещений. Перспективы развития рынка офисных площадей (сПб).
- •64.Правила аренды коммерческой недвижимости. Нормативная база, методики расчетов арендной платы.
- •65. Условия формирования рынка промышленных помещений. Виды собственности на объекты производственного назначения. Понятие «промышленного комплекса».
- •66.Право пожизненного наследуемого владения пользования земельным участком.
- •67. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
- •68. Услуги на рынке недвижимости: риэлтерская деятельность. Цели, задачи и услуги риэлтерских компаний.
- •69.Виды рисков и страхование в сфере недвижимости. Страхование титула.
- •70.Понятие и назначение регистрации недвижимости. Принципы Государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Понятие и назначение егрп.
- •Регистрация сделок с недвижимым имуществом. В регистрации сделок с недвижимостью можно выделить следующие наиболее глобальные разделы: - Сделки с отчуждением объектов недвижимого имущества
33. Общая характеристика рынка недвижимости и его особенности.
Рынок недвижимости охватывает более 50% мирового богатства. Рынок – место, где сбалансированность спроса и предложения устанавливает рыночную стоимость, стимулирующую покупателей и продавцов вступать в сделки. Две особенности объектов недвижимости: уникальность (неповторимость) объекта; неподвижность объекта (недвижимость не может быть перенесена из места с низким спросом в места повышенного спроса). Каждый дом имеет свою топографическую привязанность. Целый ряд факторов влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости: изменение стоимости стройматериалов и рабочей силы, нормы прибыли в других отраслях экономики, кредитные ставки, демография, миграция, эмиграция, иммиграция, экология, инфляция, уровень денежных доходов покупателей; кризис; зонирование города; условия получения прав на застройку. Рынка недвижимости как единой структуры не существует. Он представлен местными сегментами. Отличия рынка недвижимости от других рынков:
1)товары и услуги обычно серийны (для лица, для ног, для рук) и взаимозаменяемы, в недвижимости иначе.
2)на обычных рынках взаимодействуют множество продавцов и покупателей, они создают конкуренцию, никто из участников рынка не контролирует сколь-нибудь большую часть рынка, чтобы влиять на цены. На рынке недвижимости иначе: сейчас практически весь рынок контролируют девелоперские фирмы.
3)на обычных рынках цены унифицированы и относительно стабильны, именно цены становятся основной причиной покупки/продажи товаров, поскольку качество товаров примерно одинаково. На рынке недвижимости цена не является причиной покупки.
4)на обычных рынках доминирует саморегуляция и свободная конкуренция, лишь немного влияют госограничения. На рынке недвижимости иначе.
5)спрос и предложение, благодаря конкуренции на обычных рынках близки к состоянию сбалансированности. На рынке недвижимости иначе.
6)продавцы и покупатели на обычных рынках достаточно хорошо информированы о состоянии рынка, качестве продукции, правилах замены. На рынке недвижимости иначе.
7)на обычных рынках товары быстро поставляются и быстро расходятся, легко транспортируются. На рынке недвижимости иначе.
Все особенности рынка недвижимости предопределяют формирование и взаимодействие ценообразующих факторов, что при подходе к оценке недвижимости выявляет ее как товар нестандартный или индивидуализированное имущество. Эти проблемы решают оценщики недвижимости.
34. Понятие «первичного» и «вторичного» рынков жилья, условия их формирования. Первичный рынок жилья – новостройки; жилье, отприватизированное первично и ни разу не участвовавшее в сделке (дарение, наследование и т.д.). Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков. Основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Положительные стороны покупки жилого помещения в новом доме: 1) комиссионные посредникам при покупке новостроек, как правило, минимальны, да и стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке; 2) деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно; 3) цена на жилье, скорее всего, со временем будет расти; 4) поскольку дом новый, вряд ли придется в ближайшие годы тратиться на капитальный ремонт. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке можно внести изменения в ее планировку и сделать отделку по своему вкусу. Отрицательные стороны: окончательная цена квартиры неизвестна, сроки завершения строительства могут затянуться. Все представленные на первичном рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам 200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков, площади квартир в таких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимость квартиры выше. Вторичный рынок жилья формируется из уже созданных объектов, находящихся в эксплуатации/собственности (частной, государственной) и связанных с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению больше, чем первичный. Покупка вторичного жилья позволяет свободно выбирать район для приобретения недвижимости. При снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.