8. Понятие, виды и параметры стоимости недвижимости.

Элементы стоимости: спрос, полезность, дефицитность, передаваемость. Стоимость неравнозначна затратам. Категории стоимости:

1)Стоимость в обмен - цена, которая возобладает на свободном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Это объективная стоимость, так как рассматривается на поддающихся рассмотрению экономических факторах. Сюда относится рыночная стоимость. Рыночная стоимость – расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом считается, что каждая из сторон действовала расчетливо, без принуждения и компетентно.

2)Стоимость в пользовании - ценность имущества для особого пользователя или группы пользователей. Это субъективная стоимость. Сюда входит: стоимость восстановления, стоимость замещения, восстановительная стоимость. Если клиент просит срочно продать квартиру, то она продается по ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость - цена, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции; чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при продаже ликвидируемого объекта недвижимости. Инвестиционная стоимость – стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект, или вложить в него финансовые средства. Восстановительная стоимость - стоимость полного восстановления здания (объекта); расходы в текущих ценах на строительство точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, стройстандартов, дизайна и с тем же качеством работ, который воплощает в себе все недостатки, изъяны и моральный износ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения - затраты на полное замещение; расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов по нынешним стандартам, с современным дизайном и планировкой. В 1м случае – это воспроизводство точной копии здания, во 2м – замена здания его функциональным аналогом. Стоимость, приносящая доход недвижимости определяется кол-вом, качеством и продолжительностью получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течении определенного времени. Задача оценщика пересчитать все эти выгоды в единую сумму, которая называется текущей стоимостью.

9. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Физические:

1)Характеристики местоположения: климат, ресурсы, топография, грунты, почва; по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам.

2)Характеристики земельного участка: размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность.

3)Характеристики зданий и сооружений: количество; тип, год и качество постройки; стиль, планировка, конструкции.

Экономические:

1)Общие: состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий.

2)Факторы спроса: уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; ставки процента и аренды; издержки при формировании продаж.

3)Факторы предложения: площадь продаваемой земли; число объектов, выставленных на продажу; финансирование, налоги.

Социальные: базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; стиль и уровень жизни.

Политические, администра­тивные и юридические: налоговая, финансовая политика; предоставление разного рода льгот; контроль землепользования, ставок арендной платы; зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; правовые нормы и правила. Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать: различные уровни влияния факторов: региональный; местный (локальный); непосредственного окружения; циклы развития среды местоположения недвижимости: рост; стабильность (зрелость); упадок (ухудшение); зарождение (обновление); основные градостроительные принципы: функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции; город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе; создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения; транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения; поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;  город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде; комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач: социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление; экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами; экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства; эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды; техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий.