- •1. Понятие недвижимости. Недвижимость как товар и объект оценки.
- •2. Основные отличия рынка недвижимости от других рынков товаров и услуг.
- •3. Сущность объектов недвижимости и их классификация по типам, местоположению и назначению.
- •4. Экономическое и юридическое содержание понятий: «недвижимость», «недвижимое имущество», «имущественный комплекс».
- •5. Виды собственности на недвижимое имущество в рф. Государственное регулирование сферы недвижимости.
- •6. Особенности недвижимости как объекта инвестиций.
- •7. Виды и формы инвестиций в сфере недвижимости. Понятие тендера.
- •8. Понятие, виды и параметры стоимости недвижимости.
- •9. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
- •10. Оценочная деятельность, ее субъекты и объекты.
- •11. Основные проблемы, решаемые в процессе оценки недвижимости. Практическое применение результатов оценки недвижимости.
- •12. Сущность и сфера применения доходного подхода. Правила составления отчета об оценке.
- •13. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода.
- •14. Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтирования денежных потоков.
- •15. Сущность и сфера применения затратного подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •16. Затратный подход к оценке недвижимости: способы расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости.
- •17. Затратный подход к оценке недвижимости: понятие и способы определения износа объекта недвижимости.
- •18. Сущность и сфера применения рыночного (сравнительного) подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •19. Рыночный (сравнительный) подход к оценке объектов недвижимости: методы определения и последовательность внесения поправок к цене.
- •20. Оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли (ннэи).
- •21. Повышение эффективности использования городских земель при их перераспределении.
- •22. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, основанные на представлениях пользователя.
- •23. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с землей и ее застройкой.
- •24. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с рыночной средой.
- •25. Экономические принципы рынка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи).
- •26. Нормативная база и порядок оформления тсж и домовладения. Основные отличия тсж от домовладений.
- •27. Права и обязанности некоммерческой организации тсж в системе управления жилым комплексом.
- •28. Понятие и задачи управления недвижимостью. Трастовое управление недвижимостью.
- •29. Приватизация и возникновение права собственности на жилье.
- •30. Экономическая и юридическая составляющие процесса приватизации.
- •32. Право собственности на жилое помещение. Понятие сделки.
- •33. Общая характеристика рынка недвижимости и его особенности.
- •35. Понятие и виды права собственности на земельные участки.
- •36. Правила оформления сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: договор купли-продажи квартиры. Этапы прохождения сделки и необходимый «портфель» документов.
- •37. Нотариальное оформление договоров: перечень документов собственника жилья при отчуждении квартиры (на приватизированную квартиру и на квартиру жск).
- •38 . Нотариальное оформление договоров. Перечень документов собственника жилья при отчуждении квартиры, полученной им в результате сделки: купли-продажи, мены, дарения.
- •39. Нотариальное оформление договоров: перечень документов собственника жилья при отчуждении квартиры, полученной им по наследству (по завещанию).
- •40. Нотариальное оформление договоров: перечень документов собственника жилья при отчуждении (продажи) комнаты в коммунальной квартире.
- •41. Правила оформления сделки с недвжимостью по распоряжению жильем: договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. Этапы прохождения сделки.
- •42. Классификация земель различного назначения. Виды сделок на рынке земельных участков.
- •43.Виды сделок с недвижимостью: по распоряжению жильем.
- •44.Виды сделок с недвижимостью на рынке нежилых (коммерческих) помещений.
- •45. Правила оформления сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: дарение.
- •46. Правила оформления сделки по распоряжению жильем: договор ипотечного кредитования.
- •47. Правила оформления сделок по распоряжению жильем: договор обмена и мены жилья.
- •48.Сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: завещание.
- •49.Сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: наследование по закону.
- •50.Этапы прохождения оформления земельного участка в собственность. Понятие сервитута.
- •51.Коммерческий наем жилых помещений (аренда).
- •52.Договор «социального найма» жилых помещений. Юридическая и экономическая характеристики договора, условия заключения и государственной регистрации.
- •53.Сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: договор с правом пожизненного содержания (рента).
- •54. Сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: договор постоянной ренты.
- •55.Сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: договор пожизненной ренты.
- •56. Ипотечное жилищное кредитование. Закон рф «Об ипотеке». Экономическая и юридическая сущность ипотеки.
- •58.Субъекты и объекты ипотечного жилищного кредитования.
- •59.Функции, цели и задачи деятельности Агентств по ипотечному жилищному кредитованию (аижк).
- •60. Классификация коммерческой недвижимости. Особенности и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости.
- •61. Классификация торговых площадей и перспективы развития этого рынка (сПб).
- •63. Характеристика коммерческих объектов недвижимости: классификация офисных помещений. Перспективы развития рынка офисных площадей (сПб).
- •64.Правила аренды коммерческой недвижимости. Нормативная база, методики расчетов арендной платы.
- •65. Условия формирования рынка промышленных помещений. Виды собственности на объекты производственного назначения. Понятие «промышленного комплекса».
- •66.Право пожизненного наследуемого владения пользования земельным участком.
- •67. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
- •68. Услуги на рынке недвижимости: риэлтерская деятельность. Цели, задачи и услуги риэлтерских компаний.
- •69.Виды рисков и страхование в сфере недвижимости. Страхование титула.
- •70.Понятие и назначение регистрации недвижимости. Принципы Государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Понятие и назначение егрп.
- •Регистрация сделок с недвижимым имуществом. В регистрации сделок с недвижимостью можно выделить следующие наиболее глобальные разделы: - Сделки с отчуждением объектов недвижимого имущества
25. Экономические принципы рынка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи).
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ
Заключительный этап оценки недвижимости: когда целью оценки является определение рыночной стоимости, оценщик обязан оценить ННЭИ, т.е определить рыночную стоимость. ННЭИ - «то использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое физически возможно, юридически не противопоказано, финансово осуществимо и которое обеспечит или наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки». Анализ ННЭИ выполняется путем последовательной проверки соответствия всех вариантов использования по следующим критериям:
1)Физическая осуществимость – рассмотрение рациональных и технологически реальных способов использования (т.е. анализ способов использования участков, анализ доступности финансовых, трудовых, коммуникационных ресурсов, стройматериалов).
2)Правомочность - рассмотрение законных способов использования участка, чтобы не противоречили положениям по зонированию территорий, об исторических памятниках, экологическим нормативам.
3)Финансовая оправданность – рассмотрение всех физически осуществимых и правомочных вариантов использования участка или объекта, которые обеспечат владельцу участка превышение доходов над расходами.
4)Мах эффективность (оптимальный вариант застройки) – выбор варианта, который будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Оценка недвижимости проводится для застроенного и для не застроенного участка.
ННЭИ рассчитывает 4 позиции: расчет стоимости при освобождении участка (снос); объект может (должен) быть реконструирован с целью получения мах дохода; объект должен быть использован по назначению без переделок; здание должно использоваться по другому назначению. Оптимальное сочетание факторов , приводящих к наивысшей стоимости, и есть ННЭИ.
26. Нормативная база и порядок оформления тсж и домовладения. Основные отличия тсж от домовладений.
Нормативная база: ГК РФ, ЖК РФ, Градостроительный кодекс РФ, ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Статья 135 ЖК РФ: ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Устав ТСЖ принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. Статья 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»: ТСЖ - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Домовладелец - собственник помещения в кондоминиуме, участник долевой собственности на общее имущество. Домовладение (кондоминиум) - единый комплекс недвижимого имущества, состоящий из земельного участка в определенных границах; из расположенного на нем основного жилого здания или нескольких зданий и/или строений (гаража, сарая, теплиц и др.); иных объектов (насаждений, водоемов), находящихся в собственности граждан, юридических лиц РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Для создания "кондоминиума" необходимо не немее двух домовладельцев. Кондоминиум создается тогда, когда в одном жилом доме имеются разные формы собственности: в собственности граждан, в собственности государства, собственности муниципального совета и т.д. Объекты кондоминиума в многоквартирном доме условно можно разделить на: жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома. Общим имуществом в кондоминиуме являются межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические подвалы. Основным преимуществом кондоминиума перед другими формами собственности является предоставление каждому его члену возможности контролировать распределение финансовых потоков (бюджетных дотаций, средств, собираемых на обслуживание дома либо полученных за аренду земли или помещений), которые входят в состав данного кондоминиума. Организация ТСЖ в доме означает, что сами владельцы квартир на собраниях решают судьбу своего обиталища (поставить ли в подъезде кодовый замок, пригласить ли оплачиваемую консьержку, посадить ли под окнами кусты, когда делать ремонт здания, в какой цвет покрасить стены лестничных пролетов). Для государственной регистрации создаваемого ТСЖ, в регистрирующий орган должны быть представлены: заявление о государственной регистрации; решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания (подлинник или нотариально заверенная копия); 2 экземпляра устава ТСЖ (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев); квитанция об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2000 рублей). Для регистрации ТСЖ представляются: заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев; выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации товарищества и утверждении его устава; устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев; копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения. Представленные для регистрации товарищества документы рассматриваются в срок не более 30 дней. В течение указанного срока принимается решение: о регистрации товарищества; о предоставлении срока для приведения представленных документов в соответствие с требованиями законодательства; об отказе в регистрации товарищества. На основании полученного решения зарегистрированному товариществу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации. Статья 14. Государственная регистрация кондоминиума. Паспорт домовладения. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая: запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре; реквизиты банка данных органа, осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества и прав собственности на него, в котором хранится копия паспорта домовладения; при наличии государственного земельного кадастра - государственный кадастровый номер домовладения; почтовый адрес домовладения; топографическое описание и ситуационный план участка домовладения; планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей; сведения о материалах и иных характеристиках несущих и ограждающих ненесущих конструкций; историческая справка - год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума; сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума.