56. Ипотечное жилищное кредитование. Закон рф «Об ипотеке». Экономическая и юридическая сущность ипотеки.

Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Федеральный закон от 16.07.1998 n 102-фз (ред. от 30.12.2004) об ипотеке (залоге недвижимости). Он содержит основные нормы, регулирующие отношения в специфической форме залога, именуемого ипотекой, где предметом обеспечения обязательства выступает недвижимое имущество. З-н состоит их 14 глав и содержит 79 статей. В ст.5 З-на конкретизированы объекты залога недвижимого имущества, в гл .1 определены основные положения об ипотеке, закреплены основания возникновения ипотеки и механизм ее регулирования. Особенности ипотеки имущества, находящегося в общей собственности, закреплены в ст.7 З-на. В соответствии со ст. 8 З-на договор об ипотеке должен быть заключен с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также с учетом особенностей, предусмотренных З-ном. В гл 2. предусмотрены основные положения договора об ипотеке. З-н «Об ипотеки» содержит мало прямых отсылочных норм к З-ну «О Гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это нормы п. 1 и 2 ст.19 и косвенно – ст.10. В ст. 12 З-на закреплена обязанность залогодателя при заключении договора об ипотеке в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту гос. регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки. Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, кА также приобретение самим залогодержателем.

«+» ипотеки: 1. Вы сразу живете в приобретенной квартире, расплачиваясь за нее постепенно в течение многих лет; 2. Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; 3. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными; 4. Для определенных категорий лиц может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

«-» ипотеки: 1. Переплата за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более; 2. Накладные расходы (плата оценочной компании, нотариус и т.д.); 3. Большое количество требований ипотечных банков к заемщикам; В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

57. Основные модели ипотечного кредитования («американская» и «немецкая» модели). Недостатками ипотеки в России является отсутствие полной необходимой законодательной базы, высокие годовые проценты по кредиту. На данный момент в России только заложено законодательство по ипотечному кредитованию. Сейчас заемщик может руководствоваться такими законами как: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Закон об акционерных обществах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Гражданский кодекс», «Налоговый кодекс». Решением законодательных вопросов ипотечного кредитования занимаются Госстрой России, ФКЦБ, Центробанк. Американская модель - двухуровневая схема ипотечного кредитования (закладные, ценные бумаги и недвижимость). Банки переуступают свои кредиты специализированным ипотечным агентствам, которые занимаются пакетированием единичных кредитов и выпуском их в виде сформированных пакетов (пулов) ипотечных ценных бумаг, потом продают последние на фондовых рынках, затем опять покупают у банков выдаваемые ими кредиты. По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство. Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных. Немецкая модель - одноуровневая схема ипотечного кредитования. Банк, который выдает кредит, сам занимается рефинансированием ипотечных кредитов на средства, вырученные от выпуска и продажи ценных ипотечных бумаг. Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода. Для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Сравнительные параметры моделей кредитования.

Стоимость привлекаемых банком ресурсов: немецкая - ниже рыночных; американская – рыночная. Получение кредита: немецкая - после прохождения сберегательной стадии; американская - сразу после обращения в банк. Форма привлеченных ресурсов: немецкая - сберегательные (депозитивные) счета; американская - обеспеченные ипотекой ценные бумаги. Основная форма государственной поддержки: немецкая - премиальные выплаты по вкладам; американская - государственные гарантии по закладным. Объемы кредитования: немецкая - ограничены объемом сбережений; американская - ограничены платежеспособностью заемщика. Нагрузка на бюджет: немецкая – постоянно; американская - на 1 этапе при становлении системы рынка. Сроки кредитования: немецкая – 8-10 лет; американская - 15-30 лет. Сумма кредита: немецкая – до 45% от стоимости квартиры; американская - до 100% стоимости квартиры.