12. Сущность и сфера применения доходного подхода. Правила составления отчета об оценке.

Варианты доходного подхода: метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков, метод валовой ренты (разновидность сравнительного или рыночного метода). Доходный подход - стоимость объекта недвижимости равна стоимости будущих доходов от его использования. Доходный подход используется при определении: инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; рыночной стоимости. Основная сфера применения: оценка коммерческой недвижимости. В качестве таких доходов выступают: доход от эксплуатации (аренда), доход от перепродажи. Базовая формула доходного подхода: V=I/R, где V - стоимость недвижимости; I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости (чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период); R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Суть подхода: использование различных вариантов пересчета потоков будущих доходов в их текущую стоимость, с учетом: величины будущих доходов, периода получения доходов, времени получения доходов. Составление отчета об оценке: На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму. Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате. Развернутая форма подробно излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном. Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; юридический адрес оценщика; сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности; точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости; реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости; перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости и ее итоговая величина; ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости. Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Метод валовой ренты - соотношение между ценой и потенциальным валовым доходом (валовая рента), который может приносить оцениваемый объект за определенный период времени (год, 5 лет, квартал). При этом методе оценщик ищет рыночную информацию об уровне арендных платежей и сопоставимых ценах продаж. Соотношения цена/рента – рентный мультипликатор (ВРМ). V=R*ВРМ. Стоимость недвижимости равна годовой арендной плате за заданный период, умноженной на ВРМ.