36. Правила оформления сделки с недвижимостью по распоряжению жильем: договор купли-продажи квартиры. Этапы прохождения сделки и необходимый «портфель» документов.

Договор купли-продажи. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот

объект и уплатить за него определенную цену.

Проведение сделки по купле-продаже недвижимости состоит из шести основных этапов:

-подписания предварительного договора;

-проверки пакета документов;

-подписания договора отчуждения;

-государственной регистрации;

-передачи недвижимого имущества.

Необходимый «портфель» документов:

- Паспорт.

- Комплект правоустанавливающих документов на квартиру: договор купли-продажи;

-Выписка из домовой книги (информация о проживающих в данной квартире).

-Справка формы 11-а. Выдается в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ). В этой справке указывается: точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством, и с которой взимаются пошлина и налоги), подтверждается отсутствие ареста и иных ограничений на данную квартиру. К справке прилагается экспликация - план квартиры.

Этапы прохождения сделки.  и необходимый «портфель» документов. Сделка – это гражданско-правовой акт добровольного перехода имущества из рук в руки с одновременным возникновением у новых владельцев прав и обязанностей на это имущество. Договор купли-продажи  жилья является преобладающим. Жилье – изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Порядок признания помещения жилым устанавливает п.3 ст 15. ЖК РФ. Не могут быть отнесены временные постройки ( т.к. не имеют прочной связи с землей): вагончики, бытовки и тд. Жилой дом – пространственно изолированное помещение пригодное для постоянно проживающих граждан, состоящее из 1 жилой или более комнат + помещения бытового назначения (п.  Ст 16 ЖК РФ). Сделка является возмездной (ст 454 ГК РФ). Не могут быть предметом купли-продажи помещения, находящиеся под арестом, под запретом, под запретом, под залогом (только с разрешения залогодержателя). В соотвествии со ст 550 ГК РФ договор К-П считается заключеным при соблюдении след правил: 1) физические характеристики жилья (адрес, площадь, сведения об удобствах и тд); 2) указание стоимость с целью начисления налога с продаж; 3) налиичие перечня лиц с указанием прав на отчуждаемое имущество; 4) продажа жил помещения при прописке там детей до 14 лет возможна только при разрешении органов опеки и попечительства (п. 4 ст 29 ГК РФ) 5) комната в коммуналке: - нотариально заверенное свидетельство об отказе соседей на приобретение по рыночной стоимости; - свидетельство о праве собственности на комнату; - свидетельство на всю квартиру (доля на общую площадь, туалет, ванная комната, кухня) увеличивает стоимость; -правоустанавливающие документы: Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав). Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре. В заявлении указывается в том числе следующее: 1) данные о продавце (покупателе); 2) цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи); 3) наименование и реквизиты договора продажи; 4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); 5) подпись заявителя и дата подписания заявления. Негосударственную регистрацию договора купли-продажи представляются и иные документы:  1) доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации 2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой 3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет 4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности 5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания 6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов 7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов 8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя; 9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный 10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями, наряду с вышеуказанными документами, дополнительно представляются: 1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю 2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права 3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием  4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ. п. 2 ст 558 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимость и имущество и сделок с ним”.