65. Условия формирования рынка промышленных помещений. Виды собственности на объекты производственного назначения. Понятие «промышленного комплекса».

Промышленный комплекс=имущественный коплекс. Промышленная недвижимость - все объекты недвижимого имущества, так или иначе задействованные в процессе промышленного производства (основные здания заводов, цехов и фабрик), вспомогательные строения (котельные, трансформаторные подстанции, электрощитовые, промышленные сооружения, складские помещения), а также земли промышленного назначения. К промышленной недвижимости также относятся и объекты транспортной инфраструктуры, обеспечивающие производственный цикл - автомобильные и железнодорожные подъездные пути, инфраструктурные сооружения вдоль подъездных путей и т.п. Виды собственности: собственность физических и юридических лиц; собственность КУГИ (комитет по управлению городским имуществом). Статья 132 ГК РФ. Предприятие. Имущественный комплекс предприятия - совокупность всех видов имущества, предназначенных для деятельности предприятия: земельные участки, здания, сооружения; оборудование, инвентарь, сырье, продукция; права, требования, долги; а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Рынок промышленной недвижимости в России находится в стадии становления. В настоящее время - это главным образом низкокачественные помещения, выжидающие собственники и мелкие арендаторы. Весьма характерно для этого рынка непроизводственное использование промышленных зон. До сих пор большая часть промышленной недвижимости принадлежит государству (в частности, оборонному комплексу), которое не обеспечивает эффективного использования производственных мощностей. Земля под многими предприятиями находится в постоянном бессрочном пользовании (ПБП). А право ПБП предоставляется исключительно государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления. Земельные участки различаются в зависимости от целевого назначения. «Земли промышленного и иного специального назначения» - это 1% всех земель России. Промышленная недвижимость современного уровня стала строиться в России в начале 90-х годов. Объектов такого рода мало. Это в основном предприятия западных, реже – российских компаний. Наличие низкокачественных, но очень дешевых помещений на частично или полностью неработающих заводах тормозит модернизацию предложения на рынке промышленной недвижимости. Цена таких помещений сопоставима с ценой аренды в высококачественном современном комплексе. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Особенностью промышленной недвижимости является то, что зачастую она предлагается к продаже как имущественный комплекс, целиком. Эти комплексы могут быть очень большими, узкоспециализированными или вообще уникальными. При оценке имущества такого промышленного комплекса, независимый оценщик сталкивается с проблемой поиска аналогов для нестандартного объекта, которых может и не быть в данном районе. Эта особенность промышленной недвижимости привела к тому, что основными методами оценки такой недвижимости стали затратные методы. Наиболее распространенным методом оценки недвижимости промышленного назначения является метод сравнительной единицы. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид: С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс, где С_о - стоимость оцениваемого объекта; С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату; S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%). Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать: единое функциональное назначение; близость физических характеристик; сопоставимый хронологический возраст объектов; другие характеристики.