6. Особенности недвижимости как объекта инвестиций.

Инвестирование в недвижимость (особенно коммерческую) приносит доход инвестору как в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи недвижимости в аренду. Вложения в недвижимость всегда долгосрочные. Методы инвестирования на рынке недвижимости: прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные. На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют: ожидаемый доход на инвестиции; ставка банковского процента; налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности; темпы инфляции; степень риска инвестиций в недвижимость. Причины привлекательности рынка недвижимости для потенциальных инвесторов: инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором; в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции; рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен; вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке. На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости.

Признаки недвижимости как объекта инвестирования: недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически; долговечность объекта инвестирования; каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности; недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно; информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной; потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа; полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях; возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий; существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

7. Виды и формы инвестиций в сфере недвижимости. Понятие тендера.

Инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Виды инвестиций: по источнику инвестиций (государственные, частные, иностранные, смешанные); по характеру вложения (реальные, портфельные); по периоду инвестирования (долгосрочные и краткосрочные); по сроку окупаемости (быстроокупаемые, среднесрочноокупаемые, долгосрочноокупаемые); по степени риска (низкорисковые, среднерисковые, высокорисковые); по уровню доходности (низкодоходные, высокодоходные, инвестиции со средней доходностью). Обычно считается, что чем выше доходность инвестиций, тем выше риск. Прямые инвестиции - вложение в уставный капитал, в основные фонды предприятия с целью контроля над предприятием. Портфельные инвестиции осуществляются путем приобретения акций, облигаций, паев компаний, не предполагают контроль и управление компанией. Приобретение ценных бумаг с целью получения дохода, а не контроля над компанией, отличает прямые инвестиции от портфельных. Государственные инвестиции направляются в основном в промышленную недвижимость, жилищное хозяйство. Частные инвестиции направляются в те отрасли, где можно извлечь большую прибыль (торговля), а также в строительство частных жилых домов, дач и других объектов жилищной сферы. Тендер (от англ. tender - торги, конкурс) понятие, используемое для обозначения торгов, конкурсов. Понятие «тендер» не определено в действующих российских правовых актах, равно как и его производные ("тендерная заявка", "тендерная комиссия", "тендерная документация"). Согласно законодательству употребляется слово «конкурс». Торги - форма торговли, при которой заключению торговой сделки между продавцом и покупателем предшествуют переговоры в виде торга по поводу цены товара. В итоге продавцы и покупатели заключают торговые сделки между собой на условиях, которые представляются каждой из сторон выгодными, либо сделка оказывается несостоявшейся. Благодаря Т. реализуется принцип конкурсных начал в торговле, т.к. каждая из торгующих сторон участвует в конкурсе на лучшую продажу или покупку. В сфере недвижимости объявляются тендеры на благоустройство муниципальных территорий, жилых и административных помещений. Очень популярны тендеры на исполнение строительных заказов. Все эти тендерные работы объединены одним более широким термином – государственные закупки:  государство приобретает на конкурсной основе услуги по поставкам товаров, научным исследованиям, изыскательским работам, строительству жилья и дорог и т.д. Виды тендеров: открытые - заявку может сделать любой участник, имеющий право заниматься тем видом работ, на выполнение которых он претендует. Такие тендеры широко освещаются в периодических изданиях и дают возможность сделать выбор из большого количества конкурсантов; Закрытые - обычно проводятся среди родственных компаний. Проведение тендеров отличается строгими временными рамками, и при нарушении претендентами условий регламента, как правило, заявки удаляются из списков. На торгах возможно: регулировать цену продукции и услуг, используя механизм конкуренции; выдвигать требования по гарантиям качества и надлежащего исполнения своих обязательств, вытекающих из договора; предлагать различные формы кредитования работ и оплаты продукции; предлагать различные методы финансового регулирования: торги с предложением цены, торги со скидкой, при которых цена фиксируется в объявлении о торгах, а оференты предлагают свою скидку. Тендер по недвижимости считается наиболее эффективным по сравнению с обычным объявлением, потому что публичные торги обеспечивают беспрепятственный доступ к рынку всех поставщиков и подрядчиков, независимо от места нахождения, происхождения капитала и других факторов. При этом исполнителем по заключаемого в результате проведенных торгов договору становится участник, который предложил наиболее выгодные применительно к конкретному тендеру условия исполнения договора. Этими условиями могут быть: цена услуги или работ, метод выполнения работ, качественные и количественные характеристики товаров, а также опыт, квалификация, предоставление дополнительных сопутствующих услуг и т.д. Участники торгов: государственная организация, любое юридическое лицо или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель.