10. Оценочная деятельность, ее субъекты и объекты.

ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов (движимого и недвижимого имущества) оценки определенного вида стоимости. Вид стоимости оцениваемого объекта зависит от целей проводимой оценки (рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и др.). Оценочная деятельность в РФ подлежит лицензированию. Предмет оценочной деятельности: установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Субъекты оценочной деятельности: оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на право оценки, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны. Одно из направлений оценочной деятельности - оценка недвижимости. Объекты оценки: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация. Цель оценки недвижимости - передача прав на недвижимость. В оценочной деятельности рассматриваются три общепризнанных подхода оценки недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный), доходный (капитализация доходов), каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки; в соответствии со стандартами оценки используются все три подхода, затем проводится сравнительный анализ полученных результатов для окончательного вывода о величине стоимости. Можно выбрать 2 метода оценки, но для этого нужно обосновать отказ в третьем. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Методы оценки – конкретные способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

11. Основные проблемы, решаемые в процессе оценки недвижимости. Практическое применение результатов оценки недвижимости.

1)неравномерный поток платежей (за аренду): в стадии разработки строительства одни затраты; в ходе сдачи в аренду – переход от затрат к доходам; можно получить значительные суммы при продаже объекта (наличка), прибыль перекрывает все затраты.

2)потенциальный рост стоимости земли: эта позиция рассматривает способы застройки; относительный дефицит участков с какими-либо требованиями, в связи с инфляцией и др. условиями.

3)снижение стоимости зданий и сооружений в связи с физическим, моральным и технологическим устареванием самого здания и оборудования, ухудшением экологической обстановки, строительства рядом несовместимого сооружения, снижение деловой активности в районах. Различают экономическую жизнь здания (срок, при котором увеличивается стоимость здания), физический срок жизни (период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса), эффективный возраст здания (основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта; фактически зданию – 10 лет, но из-за хорошего ухода выглядит на 5 лет). Износ устранимый и неустранимый (неустранимое функциональное устаревание).

4)гибкость финансирования: собственность, приносящая доход может иметь несколько уровней финансирования (доля физлица, доля юрлица, заемная доля). Все это вместе – финансовый леверидж. Но это финансирование обременяется различными условиями со стороны банка, инвестора и от этого изменяется метод расчета ставки процента долей участников и собственных интересов.

5)разделенные правовые интересы (составляются при юристе): любое имущество состоит из сложного сочетания юридических прав и интересов всех собственников, поэтому оценщик должен рассматривать все договора на объект и получить на них заключение юриста.

6)налоговые соображения: НК очень запутан и зачастую 1 его позиция исключает другую, кроме того, существует огромное кол-во местных и региональных нормативных актов, и все это вместе создает барьер для инвестиций в недвижимость, особенно зарубежную. Оценщик должен разбираться в сложнейшей паутине налогов и правил.

7)стратифицированность рынка: рынок недвижимости является узким, локализованным (неотделим от конкретного места), сегментированным и персонализированным. Данные по объектам недвижимости очень сложно собирать и анализировать, именно поэтому цены сделок складываются в частных переговорах по каждому объекту.

8)риск и определенность (из-за физической невозможности передвигать недвижимость).