Тема 6. Собственность.

Публичная собственность.

Основания возникновения права публичной собственности:

1. Разграничение публичной собственности на землю;

2. Возникновения публичной собственности в силу федерального закона;

3. По основания допускаемым гражданским законодательством (завещание, выморочное имущество, отказ от ЗУ).

Разграничение. Теми земельными участками, собственность на которые разграничена, публичный субъект может распоряжаться только с момента регистрации прав на данный ЗУ. Но ФЗ о введении ЗК в ст. 3 говорит, что распоряжение ЗУ, собственность на которые не разграничена осуществляется без регистрации прав на них. То есть получается, что орган МО распоряжается тем, что не является имуществом. То есть МО сдаёт в аренду объект, который не является объектом недвижимости по ГК, и станет таковым только с момента регистрации сделки.

Законы субъекта РФ по общему правилу не могут являться основанием возникновения права муниципальной собственности, таким основанием может быть только федеральный закон (это закреплено ещё в принципах, закрепленных ЗК и в ст. 3.1 о введении в действие)! Исключения: Москва и СПб- тут наоборот. Только закон субъекта может образовать на их территории муниципальную собственность. Где это написано? А в ч. 2 ст. 5 ФЗ о разграничении государственной собственности на землю: «Основание передачи земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт - Петербурга, в муниципальную собственность устанавливается законами указанных субъектов Российской Федерации». Этот закон утратил силу и в принципе сейчас это нигде не установлено прямо но вытекает из смысла законодательства.

Пример: мы подаём заявление о предоставлении ЗУ в тот орган, который уполномочен на распоряжение. Например, кто-то обратился к муниципалам, они предоставили ЗУ, а потом оказывается, что ЗУ принадлежит федерации и по иску РФ сделка признаётся недействительной.

Возникновение в силу ФЗ. Со этим основанием ВАС и ВС не сошлись во мнениях.

ВАС указал, что одного указания в ФЗ не достаточно для того, чтобы РФ могла распоряжаться ЗУ (там речь шла о землях ЖД транспорта, которые ФЗ отнесены к федеральным землям). ВАС сказал, что надо зарегистрировать права. Но ведь чтобы зарегистрировать, надо сформировать ЗУ и тд (ст. 20 ФЗ о регистрации).

ВС в 2010 году указал, что раз есть прямое указание в ФЗ, регистрация не нужна. Но ведь, если права не зарегистрированы, то и объекта недвижимости нет. ВАС логичнее, но практически трудно осуществима идея регистрации всех земельных участков в федеральной собственности.

Тема 7. Постоянное бессрочное пользование.

Самый распространённый вид прав на землю ещё в советские времена. Называлось это бессрочное постоянное пользование. В ГК это было названо постоянное бессрочное пользование. В ст. 270 ГК было указано, что такой участок можно сдавать в аренду, то есть за носителем этого титула было закреплено в определенном объеме право распоряжения таким участком.

Потом ЗК в 20 ст. ч. 4 указал, что распоряжаться ЗУ на праве постоянного бессрочного пользования запрещается. В 2007 году право аренды из ст. 270 было исключено (ГК привели в соответствие с ЗК).

ВАС специально указал, что если на земельном участке на праве ПБП, находится строение, то это строение можно сдавать в аренду и это не будет нарушением ч. 4 ст. 20 ЗК, так как по ГК у арендатора прав на землю не возникает!

Субъекты. По ГК ЗУ на ПБП мог предоставляться и физическим лицам, и ЮЛ. ЗК сказал, что для физических лиц это невозможно, а в п. 1 ст. 20 ЗК указал перечень ЮЛ, для которых это возможно: В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются 1) государственным и муниципальным учреждениям, 2) казенным предприятиям, 3) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также 4) органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Опять же ВАС разъяснил, что надо руководствоваться нормами ЗК. В 2007 г. соответствующие нормы ГК тоже были исправлены.

Переоформление организациями.

В ФЗ о введении в действие ЗК было указано, что все остальные ЮЛ, кроме тех, что указаны в п. 1 ст. 20 должны переоформить ПБП на собственность или аренду до 1 января 2004 года (этот срок всё время продлевается – сейчас до 1 января 2012 г.- теперь до 1 июля 2012 года).

Возник вопрос: что делать с теми, кто не переоформил? Возникла пагубная тенденция: ОИВ стали эти ЗУ сдавать в аренду третьим лицам. ВАС был вынужден отдельно констатировать, что установлении сроков на переоформление не означает прекращение права ПБП после истечения срока.

В ч. 3 ст. 20 ЗК указано, что ПБП, возникшее у граждан или ЮЛ до введения в действие ЗК сохраняется (что противоречит ФЗ о введении в действие, в котором сказано, что они должны его переоформить). Опираясь на эти противоречия, КС РФ и ВАС РФ указали, что переоформление ПБП это не обязанность, а право юридического лица.

Далее в КоАП ввели ст. 7.34 «Нарушение сроков переоформления права постоянного бессрочного пользования», которая вступит в силу с 1 января 2013 г. Сумма штрафа- от 20 000 до 100 000. Штрафовать можно будет долго и упорно. То есть, законодатель все-таки стоит на том, что это обязанность.

ИСКЛЮЧЕНИЕ: Когда принимался ЗК, никто не предполагал, что нормы этого закона будут применяться к линейным объектам. Единственное упоминание о них содержится в ФЗ о введении ЗК, где сказано, что владельцы линейных объектов могут ПБП переоформить на ПС или аренду до 1 января 2015 года. Для них это возможность, а не обязанность даже по ФЗ о введении в действие ЗК.

До 1 июля 2012 г. в случае переоформления на ПС действует льготная выкупная цена. Размер льготной выкупной цены определяется ст. 2 ФЗ о ведении ЗК. Такой выкупной цены 2 вида:

1. Для тех, кто переоформляет ПБП на собственность, если на участке находится приватизированное здание, строение или сооружение (уже приобретенное у государства). Для Москвы и СПб размер выкупной цены устанавливается субъектом в пределах 20% кадастровой стоимости (в СПб – определена в 13,5%); в остальных регионах в пределах 2,5% кадастровой стоимости.

2. Если нет приватизированного объекта, то цена устанавливается в зависимости от численности населения кратно ставке земельного налога.

ИСКЛЮЧЕНИЕ: все земли СХ теперь выкупаются в пределах 15 % кадастровой стоимости.

Переоформление гражданами. Им ЗУ на праве ПБП не предоставляются, а уже существующее права на ПС или аренду они не должны переводить. Их право на переоформление ПБП в собственность не ограничено сроком (ст. 3 п. 3 ФЗ о введении в действие ЗК № 137).

По Указу Президента 1991 г. граждане получили возможность переоформить ПБП на собственность, при этом бесплатно в собственность они могли получить только земельный участок в пределах нормы предоставления, действующей на момент переоформления. Оставшуюся часть гражданин мог выкупить, переоформить в аренду или в ПНВ. Самый удачный вариант- ПНВ, так как он бесплатен.

То есть ситуация, когда ЗУ частично находится на ПС, частично на праве ПНВ была прямо предусмотрена законодательством РФ- если такие документы всплывают суды признают их действительными. При этом ситуация, когда половина ЗУ на ПБП, а половина на ПНВ законодательством не предусматривалась никогда.

ЗК 2001 года говорит, что граждане могут 1) однократно 2) бесплатно 3) в полном объёме приобрести находящийся на вещном праве ЗУ в собственность. Для этого нужно обратиться в ОИВ, уполномоченный на распоряжение ЗУ. «Однократно», значит после вступления в силу ЗК, а не в течение жизни, как разъяснил ВС. То есть если раньше уже переоформлял по Указу Президента, теперь все равно можешь переоформлять. Главное- в полно объеме, то есть без разделения, как было по Указу.

Потом приняли ФЗ № 93 «Закон о дачной амнистии» от 30 июня 2006 года. Исчезли термины «бесплатно» и «однократно». Бесплатно исчезло потому, что ПС регистрируется за лицом при уплате госпошлины. «Однократно» исчез потому, что теперь можно перерегистрировать столько ЗУ, сколько у тебя есть.

1 сентября 2006 года вступили в силу изменения, введённые ФЗ № 93. С этого момента граждане для переоформления ограниченных вещных прав должны обращаться не в орган распоряжающийся ЗУ (КУГИ в СПб) и получать там решение, а в регистрирующий орган (Росреестр) с заявлением о перерегистрации ПС. То есть получается что земельные участки на ограниченных вещных правах уже как бы находятся на праве собственности и гражданам нужно только зарегистрировать это право собственности. Ограниченное вещное право прекращает свое существование с момента регистрации права собственности.

С принятием ФЗ № 93 вопросы, касающиеся переоформления прав на землю граждан, регулируются не ЗК, а ст.25.2 ФЗ «О государственной регистрации…».

Условия переоформления прав на землю граждан:

1. Правоустанавливающий документ, который появился у гражданина до 30 октября 2001 г (вступление в силу ЗК). Это связано с тем, что после 30 октября 2001 года ПБП или ПНВ возникнуть уже не могло. Что за документ:

• акт о предоставлении земельного участка, соответствующий законодательству на момент выдачи;

• свидетельство о праве, соответствующее законодательству на момент выдачи;

• выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления, о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

• иные документы. Законодатель не расшифровывает что это за документы, но ВС от 23.03.09 имеет мнение, что это списки налогоплательщиков (Минэкономразвития применительно к ситуации с ранее учтенными ЗУ указал, что списки налогоплательщиков не могут быть правоустанавливающими документами).

2. Зарегистрировать можно только право собственности. Для этого у гражданина должен быть документ о вещных правах на землю. Наличие договора аренды не является основанием для регистрации ПС.

3. Если земельный участок отнесён к землям, ограниченным в обороте, то соответственно граждане ПС не могут зарегистрировать;

4. ЗУ должен был быть предоставлен гражданину не для предпринимательских целей (садоводство, огородничество, ведение подсобного хозяйства и тд.). Крестьянские и фермерские хозяйства естественно сюда не относятся.

В 2004 году ВС сказал в Обзоре практики за 3ий квартал, что если прежний собственник строения имел ЗУ (на котором строение находится) на ПБП (или другом вещном праве), то к покупателю строения или наследнику строения переходит и право на бесплатную приватизацию ЗУ. 23 ноября 2006 года были внесены изменения в ст. 25.2 ФЗ О госрегистрации и ФЗ о введении в действие ЗК: эта позиция перекочевала в закон: Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям ПС на здание или строение вправе зарегистрировать ПС на ЗУ, на которых они находятся. В Росреестр они должны предоставить следующие документы:

• Свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий права на здание;

• Правоустанавливающий документ на землю, прежнего собственника строения (главное чтобы у первого собственника правоустанавливающий документ появился до 31 октября 2001 года и этот документ нужно будет предоставить).

ПРОБЛЕМА МЕЖЕВАНИЯ.

Процесс, предусмотренный ФЗ № 93 забуксовал, так как чтобы зарегистрировать ПС всё- таки надо его отмежевать.

Вскоре (23 ноября 2007 года) ст. 25.2 была изменена, и было сказано, что

А) граждане могут зарегистрировать ПС на ЗУ при наличии указания в кадастровом паспорте о том, что границы ЗУ не определены, площадь ЗУ ориентировочная и будет уточнена при проведении межевых работ. Получается упрощённая процедура регистрации ПС.

Б) граждане получили возможность регистрировать ПС не по правоустанавливающим документам, а по кадастровому плану (с 1 марта 2008 года- кадастровому паспорту), при этом в кадастровом плане могла быть указана площадь, которую гражданин занимал не по правоустанавливающим документам, а которая находилась у него в фактическом пользовании. Ст. 25.2: в случае расхождения по площади в правоустанавливающих документах и кадастровом плане, запрещается рассматривать такие расхождения, как повод для отказа в регистрации. При этом:

• В Роснедвижимость необходимо было представить акты согласования местоположения границ всех соседей, интересы которых затронуты

• Приращиваемая часть не могла быть больше минимальной нормы предоставления для данного вида землепользования.

Пример: гражданину предоставили ЗУ для ИЖС. Ему предоставили ЗУ по норме предоставления на 6 соток. А он фактически пользуется 10 сотками. Он пошёл, согласовал границы с соседями и зарегистрировал. Он может это сделать, так как10-6=4. 4 меньше нормы предоставления (6 соток для ИЖС). И регистрирующий орган не может ему отказать.

Действующая ситуация: 1 марта 2010 года вступили в силу изменения внесенные ФЗ № 334 в ФЗ о ГКН и ФЗ о регистрации. Из ст. 25.2 о госрегистрации все вопросы, касающиеся кадастрового учета ЗУ, были исключены и включены в ст. 45 ФЗ о кадастре. Норма, по которой граждане могли зарегистрировать ПС не по правоустанавливающим документам, а по фактическому пользованию из закона о госрегистрации была исключена. Такой нормы не осталось ни в одном НПА. Таким образом такое исключение для граждан с 1 марта 2010 года не действует. С 1 марта граждане могут зарегистрировать ПС только на ту площадь, которая указана в правоустанавливающем документе, но все еще в упрощенном порядке, то есть без постановки на полноценный КУ. Вместо этой нормы, в части 5 ст. 27 ФЗ о кадастре появилась другая: орган кадастрового учёта отказывает в учёте в связи с уточнением границ ЗУ, если в результате этого уточнения площадь ЗУ будет больше на величину более чем предельный минимальный размер для данного вида деятельности или если сведения о таком размере отсутствуют, то на величину более чем 10 % площади, сведения о которой имеются в ГКН. Теперь попробуем понять: у гражданина есть правоустанавливающий документ на 6 соток. Он может полноценно провести межевые работы и зарегистрировать всё как надо. Тогда повода для уточнения у гражданина не будет. Это первый вариант. Второй вариант: он закажет кадастровый паспорт с указанием на примерную площадь без межевания и проведёт регистрацию ПС. Если он потом попытается провести процедуру уточнения местоположения границ, то при этом может увеличить площадь в соответствии с вышеуказанным правилом.

Кстати, уточнять границы можно до потери пульса, таким образом, прибавляя себе землю.

Ч. 5 ст. 27 говорит либо о «минимальном размере», либо о 10 % от площади, сведения о которой имеются (то есть площади, указанной в кадастре).

На что ориентироваться в определении минимального размера? Размер ЗУ может быть определен либо по градостроительному, либо по земельному законодательству.

Ст. 33 ЗК содержит отсылку к актам, устанавливающим минимальные нормы предоставления ЗУ в собственность. По градостроительному законодательству минимальные размеры ЗУ устанавливаются в градостроительном регламенте, который утверждён ПЗЗ. Поэтому для тех регионов, где ПЗЗ приняты, ЗУ можно будет увеличить (прирастить) на площадь, установленную градостроительным регламентом в качестве минимального размера для данной территориальной зоны. Если же ПЗЗ не приняты то до 2009 года при увеличении площади ориентировались на ст. 33 ЗК, а после 2009 решили (на практике), что там, где ПЗЗ не приняты ст. 33 не применяется, поэтому увеличить можно только на 10 %. ТО есть суды ориентируются на ГСК, не обращая внимание на ЗК.

По мнению Минэкономразвития положения ФЗ о кадастре допускают уменьшение площади ЗУ в результате уточнения границ на любую площадь.

Все, что сказано касательно переоформления применимо и к ПНВ.