Права на землю собственников помещений в многоквартирном доме

Ст. 16 о введении в действие ЖК.

3 ситуации:

• ЗУ под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК (1 марта 2005 года). В этом случае, с даты вступления в силу ЖК земельный участок под многоквартирным домом переходит в собственность собственников помещений (долевую очевидно) бесплатно в силу закона и с 1 марта 2005 года они являются плательщиками земельного налога. При этом регистрировать долевую собственность на ЗУ они не обязаны. Независимо от наличия или отсутствия регистрации земельный налог они будут уплачивать. Важно помнить, что ТСЖ плательщиком земельного налога не является.

В 2008-2009 году появилась судебная практика, где было указано, что ЖК говорит только об основаниях возникновения прав на землю, а порядок возникновения должен регулироваться ст. 36 ЗК. То есть для того, чтобы возникло ПС необходимо, чтобы ОИВ принял решение о предоставлении ЗУ. КС в постановлении № 12 П от 28 мая 2010 года признал такую практику незаконной.

ЗУ под многоквартирным домом считается сформированным до введения в действие ЖК, только в том случае, если целью постановки на КУ было обслуживание самого многоквартирного дома. Если же ЗУ под многоквартирным домом ставился на КУ с целью обслуживания встроено-пристроенного помещения, то такой кадастровый учет не приводит к возникновению ПС на ЗУ за собственниками помещений. Они должны осуществить полноценный кадастровый учет. Юридический состав: факт постановки на учет до 1 марта 2005 г. и вступление в силу ЖК.

• Если ЗУ до введения ЖК не был поставлен на КУ, то собственники помещений должны собрать общее собрание, которое правомочно, если участвуют не менее, чем 2/ 3 собственников помещений, выбрать уполномоченное лицо и это лицо, должно подать заявление о постановке ЗУ на кадастровый учёт. Собственники ЖП оплачивают постановку ЗУ на КУ. В момент внесения сведений о ЗУ в кадастр, ЗУ переходит бесплатно в собственность собственников ЖП в МД. Регистрировать права на землю собственники не обязаны. Размер ЗУ под многоквартирным домом будет определяться КЗР (в порядке ст. 36). Юридический факт, когда возникает право собственности- факт постановки на кадастровый учет.

ВАЖНО: По ЖК никто, кроме уполномоченного общим собранием лица не может поставить ЗУ на КУ, но в соответствии со ст. 20 ФЗ о кадастре, ЗУ может быть поставлен на КУ по заявлению любого лица. КС в постановлении 12-П от 28 мая 2010 года указал, что под многоквартирным домом ЗУ на КУ может быть поставлен любым из собственников помещений, а так же ОИВ. И тут важно помнить, что тот, кто обращается, тот и платит.

Прошлый год: Если собственники помещений заходят зарегистрировать права на ЗУ, то они должны заключить соглашение об определении размера долей и с ним один из собственников идет в ФРС с заявлением о регистрации. Выдается единое свидетельство. Расчет пропорционально площади помещений в жилом доме.

• Относится к современным домам, введённым в эксплуатацию после принятия ЖК. Вопрос в переходе прав на землю от застройщиков к собственникам помещений. Может быть 2 варианта: ЗУ был у застройщика в собственности и ЗУ был у застройщика в аренде.

Если был в собственности.

Есть Инструкция МИНЮСТА от 14 февраля 2007 года № 29 «об особенностях внесения записей в ЕГРП при регистрации прав на недвижимое имущество», являющееся общим имуществом в многоквартирном доме, вводящая всех в заблуждение. Со ссылкой на 23 ст. ФЗ о госрегистрации сказано, что регистрация перехода, изменения, прекращения права на помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество. Стали делать вывод, что если вы зарегистрировали ПС на помещение, то одновременно возникает доля в ПС на весь ЗУ. И в итоге возникает долевая собственность застройщика и собственника помещения. Это категорически неверно! Эта норма применяется только в тех случаях, когда у собственника уже оформлено право на долю в праве на ЗУ. И тогда регистрация права на помещение будет одновременно влечь переход права на долю в ЗУ (то есть это случай когда собственник помещения у которого уже есть доля в ЗУ отчуждает помещение другому лицу).

Если же ЗУ переходит от застройщика к собственникам ЖП, тогда собственники помещений после регистрации своих прав на помещения должны заключить соглашение об определении размера долей на общее имущество и ЗУ (так написано в инструкции). Один из собственников должен обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации долевой собственности на ЗУ. С момента регистрации собственность застройщика на землю прекращается и возникает долевая собственность собственников помещений (если застройщик продал ещё не все помещения, видимо он будет так же участвовать в долевой собственности). При этом каждый из собственников свидетельство не получает. Существует единое свидетельство о долевой собственности. В таком случае регистрация носит правоустанавливающий характер. В случае, если участок был в собственности у застройщика и собственники ЖП заключили соглашение, ЗУ переходит к ним в том же размере без нового формирования.

Между тем, согласно ЗК застройщик после подписания акта приёма-передачи, до того как собственники успеют зарегистрировать свои права, может отказаться от ЗУ (ст. 53 ЗК РФ) и тогда он перейдёт в публичную собственность и тогда уже совсем не обязательно, что собственники получат ЗУ, каким он был у застройщика. Тогда будет действовать общая схема (общее собрание, КУ и КЗР), то есть общий порядок постановки на учет.

Если ЗУ был у застройщика на праве аренды. Схема работает в большинстве регионов кроме СПб. Договор аренды прекращается после подписания всех актов приёма передачи и участок в размере поставленного на кадастровый учет, арендуемого застройщиком, переходит к собственникам ЖП. Обоснованием такого перехода будет ст. 35 ЗК.

В СПб ФРС считает, что договор аренды с застройщиком может быть прекращён, когда будет зарегистрирована право собственности на все помещения. При этом, ЗУ который был у застройщика в собственность собственникам ЖП не предоставляется. Прекратилось право аренды застройщика- собственники должны подавать заявление о постановке на КУ.

Такой подход обусловлен позицией закона о долевом участии, где сказано, что ЗУ перестаёт быть в залоге у участников строительства с момента регистрации за ними ПС на ЖП. Если был заключен долевого участия в строительстве, то в соответствии с ч.2 ст.15, ч.3 ст.16 и ч.8 ст.13 Закона о долевом участии обязательства застройщика прекращаются в момент подписания акта приема-передачи помещения. В этот момент договор аренды может быть расторгнут. В соответствии с законом об ипотеке, помещение находится в залоге до регистрации права собственности на него, и договор аренды может быть прекращен только после регистрации права собственности всех собственников помещений (в СПб такая же позиция).

К земельному участку под многоквартирным домом термин «кадастровые сведения носящие временный характер» не применятся. Земельный участок возникает не с момента регистрации прав на него, а с момента постановки на кадастровый учет. Именно с этого момента возникает обязанность уплачивать земельный налог.