Инвестиционные контракты

Теперь по постановлению № 54. Все инвестиционные контракты ВАС умудрился вписать в 3 конструкции:

• ДКП будущей вещи,

• договор подряда

• договор простого товарищества.

Инвестор и Застройщик. Стандартная схема: инвестор даёт деньги, а Застройщик проводит КУ, получает разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию… Жаркова долго рассказывает про то, какие теперь проблемы возникают после принятия постановления № 54 в налогообложении средств передаваемых от инвестора к застройщику. Все потеют и ничего не понимают, потому, что Жаркова очень быстро говорит и рисует херову тучу стрелочек на доске.

Постановление № 54 позволяет сделать вывод о том, что объект недвижимости возникает в момент регистрации прав на него, а не в момент приобретения им прочной связи с землёй. Это еще раз подтверждает, что недвижимость-это юридическая, а не фактическая категория.

Тема 18. Ипотека. Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости при ипотеке. Залог здания

ГК в п. 3 ст. 340 ГК: ипотека здания позволяется только с одновременной ипотекой ЗУ или права аренды. Это подтверждено постановлением ВС и ВАС 6 / 8. То есть принцип единства судьбы земли недвижимости в данном случае закреплен ещё в ГК.

Про залог прав аренды.

Ст. 5 ЗФ об ипотеке: по договору об ипотеке может быть заложено только такое недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано. К залогу права аренды применяются правила об ипотеке имущества. Следовательно, заложить право аренды можно только, если договор аренды зарегистрирован. Но ведь у нас есть краткосрочные ДА и ДА, заключённые на неопределённый срок. Логично было бы указать, что не всегда право аренды следует судьбе недвижимости.

Информационное письмо ВАС № 61 2001 года: обязательному залогу подлежит только ЗУ. Договор не будет признан недействительным даже, если собственник здания не заложил право аренды, которое у него есть на участок.

Информационное письмо ВАС № 90 от 28 января 2005 года: если залогодатель имеет землю на праве аренды, то обязателен залог такого права. Это условие не всегда выполнимо, например, когда ДА не подлежит регистрации, но тем не менее.

Информационное письмо ВАС № 90 от 28 января 2005 года: если ЗУ под зданием находится на ПбП, то право постоянного бессрочного пользования залогу не подлежит, но если в процессе нахождения здания в залоге ЗУ залогодателем будет выкуплен ЗУ, то при обращении взыскания судом на здание, его реализация осуществляется вместе с ЗУ под зданием, что следует из принципа единства судьбы земли и недвижимости, «а дальше полный бред»…

! При этом, поскольку ЗУ не являлся предметом ипотеки, залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований из денежной суммы, вырученной от продажи ЗУ. Это логично, так как в ипотеку лицо залогодатель брал недвижимость без ЗУ- от её реализации он и должен получать возмещение.

ВАС не рассмотрел ситуацию, когда залогодатель может взять ЗУ, бывший у него на ПБП, в аренду. ФАС МО сказал, что к такому договору аренды может быть заключено дополнительное соглашение о передаче в залог права аренды, а если залогодатель отказывается заключить дополнительное соглашение, то его можно к этому понудить. Как его можно понудить, Жаркова не понимает.