Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Земельное право.doc
Скачиваний:
8
Добавлен:
30.04.2019
Размер:
789.5 Кб
Скачать

Тема 5. Виды прав на землю (титулы)

До принятия ЗК самым распространённым видом прав на землю было фактическое землепользование, когда в силу 268 и 271 статей ГК в его старой редакции у собственника объекта недвижимости возникало право пользования ЗУ, без оформления прав на землю. При этом закон такого термина как фактическое землепользование не знал. Судебная практика признавала это законным.

Закон о введении в действие ЗК установил, что права на землю не предусмотренные ст. 15 и ст. 20-24 ЗК подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК (в этом и заключается нормативное основание обязанности первичных собственников объектов недвижимости оформить права на землю). Таким образом пользоваться землёй у нас стало возможно пользоваться только на 6 титулах:

  1. собственность

  2. аренда

  3. постоянное бессрочное пользование

  4. пожизненное наследуемое владение

  5. сервитут

  6. безвозмездное бессрочное пользование.

До июня 2007 г. 268 и 271 оставались в прежней редакции, что создавало коллизию. Возник вопрос, как соотносятся самовольное занятие земельного участка и фактическое землепользование, которое с принятием ЗК стало фактически незаконным.

1 февраля 2005 года было принято 2 Постановления Президиума ВАС: под использованием ЗУ без оформленных в надлежащем порядке правоустанавливающих документов на землю (самовольное занятие) следует понимать пользование ЗУ, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряжённое с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

То есть самовольным будет такое занятие, когда для лица предусмотрена обязанность оформить права, но они не оформлены. Такая обязанность закреплена только за первичным собственником недвижимости на земельном участке (зданий, строений, сооружений). То есть арендатора земельного участка или собственника / арендатора помещения, у которых есть право, а не обязанность оформить права на землю, не привлечь к ответственности за самовольное занятие.

У нас часто пользуются землёй с разрешения органа исполнительной власти, для этого сказано «с разрешения собственника».

Создание объекта недвижимости.

У нас в стране есть 2 способа создания нового объекта недвижимости:

1) по Градостроительному Кодексу- крайне тяжкий способ, сопряженный с получением разрешения на строительство и так далее.

2) по Гражданскому Кодексу, когда вы в судебном порядке признаёте право собственности на самовольную постройку.

Но в таком случае для получения права собственности на созданный объект надо

а) иметь определённые права на землю

б) доказать, что соблюдены градостроительные нормы.

Вопрос о правах на землю.

В 2006 г. изменилась ст. 222 ГК РФ.

1 период: до 1 сентября 2006 г. формулировка была следующей: право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему ЗУ, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу. Судьи довольствовались письменным обещанием, что участок будет предоставлен.

2 период: с 1 сентября 2006 г.: право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, постоянном наследуемом владении или постоянном бессрочном пользовании которого находится ЗУ.

Суды при вынесении решения, должны руководствоваться нормой на момент возникновения правоотношения. Так вот таким моментом суды считают не дату окончания возведения самовольной постройки, а дату обращения в суд с исковым заявлением. Поэтому, независимо от того, когда была возведена постройка, будет действовать та норма, которая действует на момент тяжбы. То есть право собственности на такую постройку признать за застройщиком нельзя, если он не является собственником ЗУ (или не обладает ПНВ или ПБП).

ВОПРОС: а если объект недвижимости возведён на ЗУ, находящемся на праве аренды. Всё решается на уровне судебной практики.

ФАС СЗО: надо смотреть, на каких условиях заключён договор аренды. Если он возведён с правом возведения капитального строения, то такой арендатор при решении соответствующего вопроса приравнивается к собственнику и значит за ним все таки можно признать право собственности на строение. Аналогичной позиции до сих пор придерживается ВС РФ.

ВАС сказал, что раз в ст. 222 в действующей редакции аренда не упоминается, значит за арендатором право собственности на самовольную постройку признать нельзя ни при каких обстоятельствах.

Вопрос о соблюдении строительных правил и градостроительных норм.

Застройщик должен доказать, что объект возведён в строгом соответствии со строительными нормами (СНИПы) и градостроительными нормами (Градостроительный Кодекс).

Постановление Пленумов ВАС и ВС 10/22 от 29 апреля 2010. Там был рассмотрен вопрос по поводу самовольной постройки. После этого несколько изменилась судебная практика.

Процессуальный момент. Изменился подход к тому, как доказывается соответствие строительным и градостроительным нормам. Для этого должно быть представлено заключение соответствующей государственной экспертизы (куча заключений, необходимых для получения разрешения на строительство). Но Постановление говорит, что если отсутствует заключение компетентных органов (КГА, органов строительного надзора), то суд может назначить экспертизу по правилам процессуального закона. При этом ВАС уже в 2011 допустил заключение общественной организации в качестве доказательства соответствия СНИПам. И теперь попробуй определить, какие организации могут давать заключения, а какие нет: фактически со ссылкой на вышеуказанные позиции можно доказывать самыми разнообразными способами.

Ещё один момент, ВАС и ВС сказали, что право собственности как на самовольную постройку признаётся на такой объект, при строительстве которого предпринимались «надлежащие меры» к получению разрешительных документов.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Вопрос об ответчике. К кому обращаться с иском о признании права собственности? Сложилась такая практика: у организации ЗУ в собственности, они его сдают в аренду застройщику, застройщик строил объект в соответствии с градостроительными нормами. Собственник предъявлял арендатору иск о признании права на самовольную постройку. Арендатор признавал исковые требования и требовал возмещения стоимости. Таким образом собственник земли экономил на всех заключениях и разрешительных документах. Так Фаэтон построил 20 заправок. Постановление это допускает.

Постановление: если самовольная постройка расположена на ЗУ, принадлежащем застройщику, но не были получены разрешения, то иск о признании права собственности надо предъявлять органам муниципальной власти, а в СПб и МСК службе строительного надзора.

25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее – правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга -уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Исковая давность не распространяется на иски о признании ПС на самовольную постройку.

Снос. При этом факт регистрации права собственности на самовольную постройку согласно Постановлению не исключает возможности предъявления требования о сносе этой постройки. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получивший имущество во владение.

Истец по иску о сносе (с сайта какой-то солидной юридической конторы):

Истцами по искам о сносе самовольных построек могут быть, например, собственники земельных участков, на которых было осуществлено самовольное строительство, а также иные заинтересованные лица.

Как правило, истцами по искам о сносе самовольной постройки выступают органы местного самоуправления. В городах федерального значения – Москве и Санкт-Петербурге с исками в суд вправе обращаться уполномоченные органы исполнительной власти этих городов. В частности, в г. Москве такими полномочиями обладают Департамент природопользования и охраны окружающей среды, Комитет по культурному наследию, Мосгосстройнадзор, префекты административных округов.

Право на обращение указанных органов в суд обусловлено тем, что в их компетенцию входят вопросы регулирования градостроительной деятельности, планировки, развития и застройки территорий поселений, а также предоставления земельных участков для осуществления строительства, выдачи и согласования документов, необходимых для осуществления строительства и реконструкции.

Кроме указанных органов, требовать сноса самовольной постройки вправе прокурор в порядке ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) в случае, если такая постройка возведена гражданином.

ВАЖНО: статус самовольной постройки может быть признан за объектом только в судебном порядке!

Общий момент: Тенденция ЗК- исключить из права РФ ограниченные права на землю и оставить только ПС и аренду, но это не верное направление. Концепция развития содержит перечень видов ограниченных прав, который расширен до невозможности.