Принцип единства судьбы земли и недвижимости

П 5 ст. 1 ЗК: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Реализация в современных условиях затруднена:

1. Значительное число объектов недвижимости находится в собственности лиц, которым земельные участки принадлежат не на праве собственности, а на иных правах, или даже просто не оформлены права на землю.

2. Значит долю в обороте составляют помещения, у собственников которых, в соответствии с действующим законодательством, не предусмотрено обязательное оформление прав на землю (а обязательное оформление прав на землю предусмотрено только для первичных собственников объектов недвижимости, если верить Жарковой- она обосновывает эту обязанность систематическим толкованием норм об обязательном переоформлении земельных участков).

3. Многие объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых или ограниченных в обороте.

4. Гражданское законодательства допускает совершение с объектами недвижимости сделок, не направленных на их отчуждение (аренда). Принцип единства судьбы земли и недвижимости при таких сделках не применяется. Аренда зданий и сооружений регулируется только ГК (652 ст). По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права и на земельный участок, необходимые для обслуживания этой недвижимости. Эти права переходят автоматически, договор касается только аренды здания, правоустанавливающих документов на землю не требуется (их и нет). Суд практика рассматривает таких арендаторов как «фактических землепользователей».

ВАС: «арендатор здания платит земельный налог, если собственник – государство», но это бред. Арендатор ничего не платит, только арендодатель, а если он не является налогоплательщиком – это его проблемы. Арендодатель-налогоплательщик тоже пытается уйти от своей обязанности, например, через арендную плату, но договор-то только на здание! Арендатор здания за землю платить не должен ничего!

ВАС 2009 г в Постановлении № 54: плательщиками земельного налога являются только те, у кого надлежащим образом сформирован участок и кто имеет на него правоустанавливающие документы (в том числе те, кто зарегистрирован в реестре).

Тема 2. Земельные участки. Кадастровый учет.

Когда была провозглашено, что земля это недвижимость, то возник вопрос: как её индивидуализировать и решили, что индивидуализация ЗУ будет осуществляться путём постановки его на кадастровый учёт. Т. е. объектом оборота может выступать только земельный участок, прошедший кадастровый учёт (иначе его нельзя считать индивидуализированным).

ВОПРОС: а что значит кадастровый учёт? Это составление плана, присвоение кадастрового номера, и самое главное, что происходит до составления плана- межевые работы (т. е. вызов кадастрового инженера, который должен определить характерные точки границ земельных участков и наметить границы, которые будут занесены в план) и др. Таким образом, рынок оборота земельных участков встал из-за дороговизны кадастровых работ.

Законодатель стал предпринимать попытки снижения спроса на землеустроительные работы, чтобы уменьшить их стоимость. В итоге (Приказ Росземкадастра- Федеральной службы земельного кадастра, от 10 апреля 2001 года), у нас появилась упрощённая форма постановки на кадастровый учёт, когда ЗУ ставится на кадастровый учёт без межевых работ- «временный кадастровый учёт». Он состоял из составления графического плана и присвоения номера, но без определения границ на местности, то есть фактически без проведения межевых работ. В кадастре указывалась приблизительная площадь и прочие приблизительные данные.

Понятие ЗУ, данное в ЗК, позволяло такую форму постановки на кадастровый учёт, потому что ЗУ до 2008 г. определялся как «часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Однако, этот поход прямо противоречил действовавшему до 2008 г. ФЗ «О государственном земельном кадастре» (документы о межевании были необходимы по закону для постановки на учет и присвоения кадастрового номера) и судебная практика сделки с такими ЗУ признавала незаключёнными, так как предмет был не индивидуализирован. В итоге, в целях обхода регистрации, стали заключать договоры аренды ЗУ, поставленных на упрощённый кадастровый учет, заключенные на неопределённый срок. Как мы помним, такие договоры регистрации не подлежат.

В связи с принятием ФЗ о ГКН в ЗК были внесены изменения и в частности с октября 2008 г. появилось новое понятие ЗУ: «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом». Таким законом является Закон о государственном кадастре, а Росземкадастр тут уже в любом случае полномочий не имеет. То есть если мы видим кадастровый паспорт и видим, что границы участка определены не в соответствии с ФЗ о ГКН, то ЗУ не существует как объект имущественного права и он не оборотоспособен.

Ст. 20 ФЗ о госрегистрации была дополнена п. 1.2, которая говорит, что «не допускается госрегистрация прав на объект недвижимости, который не считается учтённым в соответствии с ФЗ о кадастре». Если на такой участок уже зарегистрировали права, то он все равно не является оборотоспособным, так как не подпадает под определение участка.

Таким образом, временно учтенные ЗУ теперь не могут быть признаны оборотосопособными.

В отношении земельного участка существует 2 кадастровых документа:

1. Кадастровая выписка– выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая запрашиваемые сведения о земельном участке. Тем самым она носит чисто информативный характер. В ФРС для государственной регистрации она предоставлена быть не может (в ней нет графы «сведения для регистрации»).

2. Кадастровый паспорт. До 1 марта 2010 кадастровый паспорт определялся как выписка из ГКН, содержащая необходимые для государственной регистрации сведения о земельном участке. Паспорт получали межёванные участки и участки, подпадающие под дачную амнистию. Все иные же могут получить только кадастровую выписку для своего собственного информирования.

В связи с реструктуризацией органов исполнительной власти (объединение Роснедвижимости и ФРС ¹) 21 дек 2009 принят ФЗ № 334, который внес серьезные изменения в закон о государственной регистрации (вступили в силу с 1 марта 2010). Теперь можно одновременно подавать заявление по постановке участка на кадастровый учет и государственной регистрации прав на него. Т.е. раньше шли в Роснедвижимость писать заявление о постановке на учет, а потом с кадастровым паспортом тащились в ФРС. Теперь же с объединением двойная работа исчезла. В связи с этим изменилось понятие кадастрового паспорта. Теперь кадастровый паспорт – выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости (земельного участка), а не только сведения, необходимые для государственной регистрации.