Искусственные земельные участки

19 июля 2011 г. был принят ФЗ № 246 «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах…». Ситуация с этими территориями крайне катастрофическая. ФЗ закрепляет что-то невообразимое. Земельный участок этот создаётся как объект недвижимости (получается разрешение, межевой план составляется, составляется проектная документация, регистрируют его как искусственно-созданный ЗУ). Получается, что строится он как недвижимость в соответствии с Градостроительным Кодексом, а потом становится природным объектом.

Ст. 11.2 ЗК дополнена п.1.1: «земельные участки образуются при создании искусственных ЗУ в порядке установленном ФЗ Об искусственных ЗУ».

В соответствии со ст. 25.1 ФЗ о кадастре для постановки на учёт ИСЗУ необходимо представить его

1) межевой план,

2) документацию по планировке территории,

3) разрешение на ввод его в эксплуатацию

4) копию решения о создании.

Потом его ставят на кадастровый учёт, регистрируют на него права. Далее образование ЗУ из искусственно созданного ЗУ осуществляется в соответствии с правилами преобразованная ЗУ, зафиксированных в гл. 1.1 ЗК.

Уточнение местоположения границ.

От образования ЗУ следует отличать процедуру уточнения местоположения границ ЗУ. Тут есть проблемы на практике. Уточнение границ возможно только в отношении такого ЗУ, который уже поставлен на кадастровый учет, но его границы определены не точно. Есть 3 случая когда производится уточнение:

• Границы не определены вообще;

• Сведения о характерных точках границ определены с точностью ниже нормативно установленной;

• Если такие сведения не позволяют однозначно определить местоположение границ.

При этом кадастровый номер ЗУ не меняется и землепользователь получает кадастровую выписку о том, что границы уточнены. Если в отношении такого участка был заключен договор, то он продолжает свое действие и не претерпевает каких-либо изменений.

Важно помнить, что при уточнении границ между участками, оба из которых поставлены на КУ, необходимо получить согласование правообладателей смежных участков. Среди лиц, с которыми проводится согласование перечислены собственники, обладатели на ПНВ, ПБП, бессрочном пользовании и аренде земельных участков. То есть это должны быть участки на КУ.

Снятие с кадастрового учета.

Если ЗУ поставлен на кадастровый учёт, и права на него зарегистрированы, то такой ЗУ снять с кадастрового учёта невозможно. Теперь его можно снять с КУ только

1) путём преобразования,

2) в течение срока, пока кадастровые сведения носят временный характер (ст. 24 ФЗ о ГКН).

Раньше участок очень просто снимался с КУ по заявлению лица.

С 1 марта 2008 г. ситуация изменилась: ч 2 ст. 25 ФЗ о ГКН орган кадастрового учёта снимает с учёта ЗУ только в случае, если такой ЗУ является преобразуемым. «Бред полнейший».

Теперь, что касается временного характера. До введения в действие ФЗ о ГКН ЗУ, как объект недвижимости возникал с момента постановки на кадастровый учет. С 1 марта 2008 г. как объект недвижимости ЗУ возникает только с момента регистрации прав на него или регистрации сделки с ним! В соответствии со ст. 24 ФЗ о кадастре, внесённые в государственный кадастр прав на недвижимость сведения при постановке на учёт ЗУ носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня госрегистрации прав на земельный участок. Если в течение 2 лет со дня постановки на КУ земельного участка права на них не зарегистрированы, то такие ЗУ снимаются с КУ. Собственники ЗУ могут так же их снять с КУ в течение периода временного характера кадастровых сведений. Например, если вы сформировали ЗУ на публичных или чужих землях, то собственник может без вашего спроса снять его с учёта, пока вы не зарегистрировали свои права. Вывод: кадастровые сведения носят временный характер с момента, когда соответствующий участок был поставлен на кадастровый учет и до момента, когда права на него были зарегистрированы в ЕГРП (но не более 2 лет).

ВАЖНО: если земельный участок формируется впервые, то 2 годичный срок действия временного кадастрового учета к нему не применяется. При этом, по заявлению собственника (органа исполнительной власти) он может быть снят с кадастрового учета в любой момент.

У нас распространён договор аренды на неопределённый срок, который не подлежит регистрации. Вот заключили вы такой договор. И опаца- через два года ЗУ исчезает, так как исчезает с кадастрового учёта, потому, что никто на него прав не зарегистрировал. В принципе, если бы дело дошло до спора, то договор аренды всё равно не имел бы силы согласно закону о кадастре (что в принципе противоречит ГК). Но так ЗУ исчезает в принципе, даже из кадастра.

ВАЖНО: как можно сдать ЗУ в аренду, пока он не стал объектом недвижимости? Если это частная собственность, то никак. А если это публичная не разграниченная земля, то арендодателем будет муниципалитет даже без регистрации прав на него. Арендодатель ставит его на кадастровый учёт или даже не ставит и получается, что сдаёт в аренду объект недвижимости, который ещё не возник. Вот и всё собственно. С точки зрения ГП это не объяснить.