- •Тема 1. Земельное право. Общие положения.
- •Принцип единства судьбы земли и недвижимости
- •Тема 2. Земельные участки. Кадастровый учет.
- •Ранее учтенные земельные участки.
- •Тема 3. Способы и порядок образования земельных участков.
- •Искусственные земельные участки
- •Уточнение местоположения границ.
- •Снятие с кадастрового учета.
- •Первичное формирование
- •Единое землепользование- многоконтурный земельный участок.
- •Тема 4. Правовой режим земельных участков.
- •Документы территориального планирования
- •Тема 5. Виды прав на землю (титулы)
- •Тема 6. Собственность.
- •Тема 7. Постоянное бессрочное пользование.
- •Тема 8. Фактическое землепользование
- •Тема 9. Наследование.
- •Тема 10. Аренда.
- •Тема 11. Сервитуты.
- •Публичный сервитут.
- •Тема 12. Безвозмездное срочное пользование
- •Тема 13. Возникновение прав на земельные участки.
- •Объекты по ГсК
- •Предоставление под строительство.
- •Тема 14. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством. Ст. 34.
- •Тема 15. Оформление прав на землю собственниками недвижимости. Ст. 36.
- •Права, на которых можно оформить земельный участок.
- •Выкупная цена.
- •Основания отказа.
- •Размер земельного участка.
- •Оформление прав на землю собственниками помещений.
- •Права на землю собственников помещений в многоквартирном доме
- •Тема 16. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Ст. 35 зк рф.
- •У продавца зу на ПбП.
- •Тема 17. Договор купли-продажи зу (ст. 37 зк рф)
- •Инвестиционные контракты
- •Тема 18. Ипотека. Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости при ипотеке. Залог здания
- •Залог земельного участка.
- •1 Вопрос. Доля на зу.
- •2 Вопрос. Право аренды на зу.
- •Тема 19. Прекращение прав на землю. Основания прекращения права собственности
- •Основания прекращения ограниченных прав.
- •Тема 19. Перевод зу из одной категории в другую.
- •Тема 20. Платность землепользования
- •Земельный налог.
- •Тема 21. Земли сельскохозяйственного назначения.
Тема 17. Договор купли-продажи зу (ст. 37 зк рф)
Предмет: в самой статье особых проблем нет. Остановимся на Постановлении пленума № 54 от 11 июля 2011 года. В этом постановлении говорится о договоре купли-продажи в будущем созданной недвижимости или в будущем приобретённой. Традиционно такой договор считался недопустимым, но ВАС признал, что можно заключать основные ДКП на будущие объекты недвижимости. Соответствующая недвижимость по мнению ВАС может быть индивидуализирована не только кадастровым учётом, но и иными способами (это прямо противоречит ст. 37 ЗК РФ). Жаркова негодует. В договоре купли-продажи, согласно ГК, должен быть индивидуализирован предмет- предметом КП может быть только ЗУ, поставленный на кадастровый учёт- это развитие положений ГК в ЗК.
Цена. Так как ЗУ выступает объектом недвижимости, то в качестве существенного условия должна фигурировать цена. Цена может быть определена
либо в виде рыночной стоимости,
либо в виде кадастровой стоимости ЗУ.
Обычно применяют рыночную стоимость, которая определяется в соответствии с ФЗ «об оценочной деятельности». В эту цену не включается стоимость постановки участка на кадастровый учет.
Кадастровая стоимость обычно применяется для целей налогообложения, так как кадастровая стоимость является налоговой базой земельного налога. Но если речь идёт о выкупе ЗУ под объектом недвижимости, либо о выкупе ЗУ СХ назначения, то стоимость ЗУ определяется кратно кадастровой стоимости (ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК).
ВАЖНО: С 2011 года все земли СХ назначения, а не только сельхоз угодья выкупаются в пределах 15 % кадастровой стоимости!
Прочие условия (кроме предмета и цены) не являются существенными. Ст. 8 ЗК: в договоре КП ЗУ следует указать категорию земель, к которой относится ЗУ, но это не является существенным условием, так как при отсутствии такого указания договор не может быть признан незаключённым.
Ст. 37 ЗК (в развитие положений ст. 460 ГК): если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях и ограничениях ЗУ, то покупатель имеет право требовать уменьшения цены или расторжения договора КП и возмещения убытков. При этом прямо не упоминается о непредоставлении информации в целом.
Ст. 37 содержит условия, которые делают ДКП недействительным:
А) условия устанавливающие право продавца выкупать участок обратно.
Б) условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение ЗУ.
В) условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.
Если заключает договор КП ЗУ- регистрируется только переход ПС (сам договор не регистрируется).
В настоящее время ЗУ под жилищное строительство в собственность может быть предоставлен только через торги. Единственное исключение- ст. 30.1 ЗК: если лицо хочет получить ЗУ под ИЖС в аренду, то в этом случае он подаёт заявление в орган исполнительной власти, те публикуют извещение о принятии иных заявок, если в течение 1 месяца поступили иные заявки- торги, а если заявок не поступило, то принимается решение о предоставлении ЗУ, после чего он ставится на КУ (ИСКЛЮЧЕНИЕ).