- •Тема 1. Земельное право. Общие положения.
- •Принцип единства судьбы земли и недвижимости
- •Тема 2. Земельные участки. Кадастровый учет.
- •Ранее учтенные земельные участки.
- •Тема 3. Способы и порядок образования земельных участков.
- •Искусственные земельные участки
- •Уточнение местоположения границ.
- •Снятие с кадастрового учета.
- •Первичное формирование
- •Единое землепользование- многоконтурный земельный участок.
- •Тема 4. Правовой режим земельных участков.
- •Документы территориального планирования
- •Тема 5. Виды прав на землю (титулы)
- •Тема 6. Собственность.
- •Тема 7. Постоянное бессрочное пользование.
- •Тема 8. Фактическое землепользование
- •Тема 9. Наследование.
- •Тема 10. Аренда.
- •Тема 11. Сервитуты.
- •Публичный сервитут.
- •Тема 12. Безвозмездное срочное пользование
- •Тема 13. Возникновение прав на земельные участки.
- •Объекты по ГсК
- •Предоставление под строительство.
- •Тема 14. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством. Ст. 34.
- •Тема 15. Оформление прав на землю собственниками недвижимости. Ст. 36.
- •Права, на которых можно оформить земельный участок.
- •Выкупная цена.
- •Основания отказа.
- •Размер земельного участка.
- •Оформление прав на землю собственниками помещений.
- •Права на землю собственников помещений в многоквартирном доме
- •Тема 16. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Ст. 35 зк рф.
- •У продавца зу на ПбП.
- •Тема 17. Договор купли-продажи зу (ст. 37 зк рф)
- •Инвестиционные контракты
- •Тема 18. Ипотека. Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости при ипотеке. Залог здания
- •Залог земельного участка.
- •1 Вопрос. Доля на зу.
- •2 Вопрос. Право аренды на зу.
- •Тема 19. Прекращение прав на землю. Основания прекращения права собственности
- •Основания прекращения ограниченных прав.
- •Тема 19. Перевод зу из одной категории в другую.
- •Тема 20. Платность землепользования
- •Земельный налог.
- •Тема 21. Земли сельскохозяйственного назначения.
Права, на которых можно оформить земельный участок.
Вопрос в том, на каком праве находится объект недвижимости.
I) Если здание на праве оперативного управления, то ЗУ оформляется на праве постоянного бессрочного пользования. В принципе такие субъекты могли оформить и договор аренды, но тогда отвечал собственник, то есть государство. В 2008 году были внесены изменения в ЗК: государственным учреждениям ЗУ предоставляется только на ПбП. По уже заключенным договорам аренды, распоряжение арендными правами запрещено.
II) Если здание находится на праве хозяйственного ведения (ГУП и МУП), то ЗУ может быть предоставлен только в аренду, при этом они не могут распоряжаться арендными правами (как и госучреждения).
III) Если здание на праве собственности, то ЗУ или в собственность или в аренду. А кто будет выбирать? ЗК не говорит ничего по поводу того, кому принадлежит право выбора. Есть только указание в ФЗ о введении в действие ЗК о том, что ЮЛ, переоформляющие ПбП, переоформляют его по своему выбору. Судебная практика: если собственник здания обращается с заявлением о приобретении ЗУ в собственность, а орган власти направляет ему проект договора аренды или просто не направляет ему проект договора купли-продажи в течение месяца, то собственник здания вправе обратиться в арбитражный суд в порядке гл. 24 АПК (заявление о признании незаконным ненормативного правового акта). Суд может обязать орган подготовить договор КП и направить его заявителю в определённый срок. За не исполнение орган может быть оштрафован в порядке АПК.
ВЫВОД: Право выбора- у собственника.
Выкупная цена.
Размер выкупной цены ЗУ определяется по правилам ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК РФ. Там указано следующее: может быть 2 льготных выкупных цены: для объектов недвижимости, которые приватизированы (определённый % от кадастровой стоимости в пределах 20 % или 2,5 %) и для построенных объектов недвижимости (кратно ставке земельного налога за единицу площади участка).
Закон СПб:
- 19 % кадастровой стоимости для приватизированных объектов;
- 13 кратная ставка земельного налога для построенных объектов.
Но тут важно определить момент определения выкупной цены. Есть 3 варианта:
- на момент подачи заявления о предоставлении ЗУ
- на момент принятия решения о предоставлении ЗУ (так было принято делать до 2009 года, когда ВАС сказал, что надо определять на момент заключения ДКП)
- на момент заключения ДКП ЗУ (действующая ситуация).
Основания отказа.
Ст. 28 ч. 4: запрещается отказывать в предоставлении ЗУ в собственность, за исключением трёх случаев:
Если ЗУ изъят из оборота. В прошлом году сказала: До 2007 основанием отказа являлось также отнесение участка к землям, ограниченным в обороте. Но в 2007 произошли изменения, и в п. 2 ст. 27 ЗК указано, что отказ в предоставлении в собственность земельных участков, ограниченных в обороте, не допускается, если ФЗ разрешено предоставление их в собственность:
«Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»
ВАС указывает, что таким законом является п. 1 ст. 36 ЗК! Согласиться с этим сложно.
Если ЗУ зарезервирован для публичных нужд. Тут возникают проблемы. Процедура резервирования для публичных нужд регулируется Постановлением Правительства, и там указано, что если ЗУ зарезервирован, то соответствующая запись об обременении должна иметься в ЕГРП (запись об обременении участка резервированием). Однако, ОИВ пошли по тому пути, и считают, что разработка проекта планировки территории означает резервирование участка для публичных нужд. То есть на практике появилось «квази-резервирование». Однако, по закону, наличие проекта планировки не означает резервирования для публичных нужд.
ВС указал следующее: такое основание отказа в выкупе, как резервирование может быть применимо только для пустых ЗУ. Резервирование ЗУ под объектом недвижимости не является основанием для отказа в выкупе такого ЗУ, так как собственники объекта недвижимости обладают исключительным правом на приватизацию ЗУ. Эта позиция ВС противоречит закону о приватизации, так как там прямо сказано в ст. 28, что не допускается отчуждение в собственность зарезервированных ЗУ. ВС: если ЗУ зарезервирован под объектом недвижимости, оснований для отказа в выкупе не существует, но при этом такой участок не может быть предоставлен под строительство.
ВЫВОД: С момента регистрации обременения, зарезервированный ЗУ в соответствии со ст. 27 ЗК считается ограниченно оборотоспособным, то есть в собственность предоставляться не может. ВАС выказывает позицию, что ст. 36 есть исключение из ст. 27 и ограниченный в обороте участок может быть приватизирован. ВС эту позицию в отношении резервирования поддержал со ссылкой на ту же ст. 36. Такой подход в отношении резервирования прямо противоречит ФЗ о приватизации: ст. 28- отчуждение в собственность зарезервированных участков запрещено.
Если есть прямой запрет на приватизацию в ФЗ. Под прямым запретом ОИВ понимают положения п. 8 ст. 28 ФЗ о приватизации: не допускается приватизация земель общего пользования. П. 12 ст. 85 ЗК- понятие земель общего пользования- под ними понимаются земли, занятые улицами, дорогами, парками и тд. Планируемое размещение не означает отнесение ЗУ к землям общего пользования! В то же время большинство ОИВ и АС считают, что разработка проекта планировки территории означает отнесение ЗУ, предназначенных для сооружения в будущем объектов общего пользования к землям общего пользования. Позиция ФАС СЗО по этому вопросу изменилась только в 2011 году: они признали, что планируемое размещение- это чача, а не отнесение ЗУ к землям общего пользования. ВС принял эту позицию в 2009 году.
То есть проблема с проектом планировки характерна и для резервирования и для земель общего пользования.