Первичное формирование

I) С заявлением о первичном формировании ЗУ может обратиться любое лицо, даже если этот ЗУ расположен под объектом недвижимости. В связи с этим может сложиться парадоксальная ситуация, хотя само по себе формирование ЗУ не имеет юридического значения.

Кстати: До октября 2008 для решения о предоставлении ставить земельный участок на кадастровый учет было не обязательно. Например, идешь в КГА, они выполняют проект расположения границ, на основе которого КУГИ принимало решение о предоставлении участка. Теперь же решение о предоставлении земельного участка может быть принято только в отношении поставленного на кадастровый учет земельного участка. Т.е. к заявлению на предоставление участка прилагается кадастровый паспорт. Но этот паспорт не дает никаких дополнительных гарантий. Например, есть объект недвижимости, под которым есть земля, которую хочется выкупить. Платим $ за постановку на учет, идем в КУГИ, а тот парк там планировал разбить, следовательно, дают в лучшем случае в аренду, но не в собственность.

II) Раньше при первичном формировании ЗУ каждую границу нужно было согласовать с соседом. Сейчас, Закон о кадастре не предусматривает процедуры согласования местоположения совместных границ земельного участка при первичном формировании ЗУ. Отказывать в постановке на учёт на таком основании нельзя. Однако, в соответствии со ст. 39 ФЗ о ГКН местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, если происходит уточнение местоположения границ между смежными земельными участками, уже поставленными на кадастровый учет. Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющегося границей другого земельного участка (это к теме про уточнение).

III) Земельный участок не должен пересекать границу населённого пункта и границы земельного участка не должны пересекать границу муниципального образования. То есть если надо провести объект через несколько МО, то необходимо создавать в каждом МО ЗУ и получать в каждом МО разрешение на пользование. Если участок уже пересекает несколько МО, то необходимо вызвать геодезистов, которые рассчитают размер земельного налога пропорционально долям, расположенным на территории соответствующего муниципального образования, но об этом позже.

Единое землепользование- многоконтурный земельный участок.

В 2000 г. было введено понятие единое землепользование или составной ЗУ. Это единое землепользование могло состоять из нескольких ЗУ, имеющих смежные границы, или нескольких ЗУ смежных границ не имеющих. Требовалось, чтобы эти ЗУ находились в правообладании одного лица и находились в пределах одного населённого пункта или муниципального образования. Каждый из таких участков имел свой кадастровый номер, и все вместе они имели кадастровый номер.

В настоящее время понятие единое землепользование заменено на «многоконтурный земельный участок».

• Такой участок теперь может состоять только из контуров, которые не имеют общих границ.

• При этом каждому контуру свой кадастровый номер не присваивается. Им могут быть присвоены условные номера.

• Площадь такого участка рассчитывается из суммы площадей контуров. Контуры так же должны находиться у одного правообладателя и в границах одного МО или НП. В отношении всех контуров подаётся один межевой план. Это удобно для проведения по территории линейного объекта.

Если вы были в едином землепользовании (долевом) и решили выйти, то когда выходите- вам присваивается новый номер. Единый номер остаётся у оставшегося.

Часть земельного участка.

Так как ЗУ является объектом ГП, то он может выступать только как единый объект оборота. Часть земельного участка в качестве объекта оборота, как правило, выступать не может. Альтернативой выступает отчуждение доли в праве собственности. В связи с этим в 2007 в ГК внесены изменения, исключены все упоминания о возможности распоряжения частью земельного участка.

Делимость ЗУ. Но как любая недвижимость, земельный участок может быть делим и не делим. ЗК в старой редакции содержал понятие «делимого земельного участка». С октября 2008 года это понятие исключено.

Вместо этого в ФЗ О государственном кадастре недвижимости указано, что орган кадастрового учета отказывает в постановке участка на учет, если размер этого участка не соответствует предельным максимальным (минимальным) размерам. Например, дачный участок в 8 соток делить нельзя, потому что новые образованные должны быть не меньше 6 соток. И вот тогда приходится распоряжаться долей в праве.

Предельные размеры земельных участков определяются либо в соответствии с Правилами землепользования и застройки, а при их отсутствии предельные размеры определяется по правилам ст. 33 ЗК:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются:

федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;

законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Вопрос с договором аренды.

До вступления в силу ФЗ о ГКН вопрос о возможности аренды части ЗУ оставался открытым. С точки зрения ст. 607 ГК (необходимость установить предмет) часть ЗУ не могла выступать предметом договора аренды и суды признавали их незаключенными. Но у нас был и остаётся ФЗ о госрегистрации, где указано, что к договору аренды части ЗУ должен быть приложен план земельного участка, в котором сдаваемая в аренду часть должна быть индивидуализирована. На этом основании судебная практика многих регионов с 2006 стала признавать договор аренды части земельного участка заключёнными. С принятием ФЗ о государственном кадастре появилось нормативное основание для индивидуализации части ЗУ.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости» № 42 от 4 февраля 2010 года п. 65 индивидуализация части земельного участка осуществляется путём

1) определения площади,

2) присвоения учётного номера

3) точного определения характерных точек местоположения границ. Границы должны быть определены не только в плане, но и на местности. Устанавливается это все на основании геологических работ.

Прошлый год: но важно помнить, что оборотоспособность часть земельного участка в таком случае приобретает только для договора аренды или сервитута!

В 2010 г. ВАС признал правомерность сдачи в аренду части земельного участка, если она надлежащим образом индивидуализирована.

То есть это специфическая ситуация.