Объекты по ГсК

Временные постройки: это всё регулируется на подзаконном уровне (Постановление СПб № 17 / 35). В общих чертах, это не капитальные объекты, без фундамента, которые конструктивно могут быть разобраны и тп. Временная постройка не является объектом недвижимости, а значит возведение временной постройки не будет нарушением вида разрешённого использования ЗУ. Временная постройка не может быть признана самовольной постройкой с точки зрения ст. 222 ГК РФ.

Ст. 51 п. 17 ГсК: разрешение на строительство не требуется для строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).

Постановление Правительства СПб №17/ 35 определяет временное строение как строение, которое технически предусмотрено к демонтажу и не подлежит государственной регистрации. Такие объекты не могут быть зарегистрированы как объекты недвижимости. Исходя из этого следует сделать вывод, что под действие ст. 36 ЗК данная постройка не подпадает;

Вспомогательные сооружения: это понятие возникло с 2004 года (Градостроительный Кодекс). Эти сооружения могут выступать и как временные постройки и как капитальные строения. Во втором случае на него можно зарегистрировать права, как на недвижимость. При этом для вспомогательного сооружения не надо получать разрешение на строительство (ст. 51 п. 17 ГсК). По этому поводу указано, что критерием для отнесения строений и сооружений вспомогательных является наличие на основном участке сооружения, по отношению к которому обслуживающее выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию- то есть тут решающее значение имеет функция сооружения.

Самовольной постройкой вспомогательные сооружение может быть в том случае, если обладает признаками капитальности. Распространяются ли на него требования к разрешенному использованию? Ну на те, которые обладают признаками капитальности- точно распространяется.

Объект капитального строительства (Градостроительный Кодекс). Капитальным строительством занимается Министерство регионального развития. Позиции Минрегиона и Минэкономразвития не совпадают. К объектам капитального строительства относятся: здания, строения, сооружения и объекты незавершённого строительства. Значит, мы можем создать строение, как объект капитального строительства. При этом строения не фигурирует среди объектов кадастрового учёта (ст. 130 ГК и ФЗ о ГКН). Значит, зарегистрировать строение, как объект недвижимости нельзя.

При этом среди объектов недвижимости есть жилое помещение, а среди объектов капитального строительства его нет. Значит, получить разрешение на реконструкцию жилого помещения мы не можем. Получить разрешение можно на возведение только первичных объектов недвижимости. Значит мы должны получить разрешение на строительство или реконструкцию всего здания, если хотим реконструировать помещение. А это практически мало осуществимо. Поэтому самовольно реконструируют, а потом признают в судебном порядке право собственности!

ВЫВОД: не все объекты капитального строительства могут быть зарегистрированы, как объекты недвижимости. Наличие у объекта группы капитальности, ещё не означает наличие у него признаков недвижимости по ст. 130 ГК, так как при решении соответствующего вопроса суды руководствуются правовыми, а не техническими характеристиками объекта- это одна из позиций судов. Есть и противоположные позиции. В то же время не на всякий объект недвижимости можно получить разрешение на реконструкцию.

Эта проблема очень актуальна для антенно-мачтовых сооружений. После 2005 года ФРС перестала регистрировать на них права, как на объекты недвижимости. Последующая судебная экспертиза решила, что антенна, установленная на фундаменте, является движимостью (Мегафон свои права отстоял, а МТС согласились с такой трактовкой).

Ещё вопрос: линии водоканала под землёй- это недропользование или землепользование? Это землепользование. Но как это всё оформлять? Некоторые пытаются оформить ПС на эти объекты без оформления прав а на землю. Судебная практика: подземные коммуникации не являются линейными объектами и не нужно предоставлять правоустанваливающие документы.

Объект недвижимости: сложен вопрос о том, объект недвижимости, это понятие фактическое или юридическое. Жаркова – это юридическое понятие. Объектами недвижимости занимается Минэкономразвития.