Тема 8. Фактическое землепользование

В ФЗ о введении ЗК содержится единственное упоминание о фактических землепользователях- граждане, которые совершили сделку с жилым домом до введения в действие ЗК. При этом правоустанавливающие документы на землю у них отсутствуют. Законодатель предусматривает следующее:

• Если сделка с жилым домом была совершена до даты вступления в силу Закона «О собственности в СССР» (1 июня 1990 года), то такие граждане имеют право приобрести ЗУ в собственность бесплатно в порядке ст. 36 ЗК (заявление о предоставлении ЗУ под объектом недвижимости). Наследники, принявшие наследство до 1 июня 1990 года в виде жилого дома, так же имеют право на бесплатное приобретение ЗУ в собственность, так как принятие наследства является односторонней сделкой.

• Если сделка была совершена позже 1 июня 1990 года, то такой ЗУ они должны выкупить по льготной выкупной цене (цена в ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК: то есть до 20 % от кадастровой стоимости в СПб и Москве, 2,5 % в других регионах и действует это все до 2012 года).

Временное пользование. Начиная с 1949 года у нас предоставляли участки во временное пользование под огороды сроком от 3 до 5 лет. По окончании действия правоустанавливающих документов никакой автоматической пролонгации не происходило. Чтобы возобновились права на землю, орган власти должен был принять новое решение о предоставлении. ВС разъяснил, что такой вид прав в постоянное пользование трансформироваться не мог. Поэтому по истечении срока действия правоустанавливающего документа, данные граждане являются занявшими ЗУ самовольно.

Книжка садовода. Если у вас есть только книжка садовода. Она не является правоустанавливающим документом. Каков статус таких граждан? Как им оформлять права на землю? В законе ответа нет.

Позиция Минэкономразвития: в данном случае правоустнавливающий документ на землю есть только у самого садоводства (ЮЛ) и этот правоустанавливающий документ не может рассматриваться в качестве правоустанавливающего документа члена садоводства. Поэтому права на землю они должны оформлять в соответствии со ст. 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях». То есть на основании генплана садоводства каждый садовод должен произвести полноценный кадастровый учёт своего участка (иначе права на участок будет не зарегистрировать) и обратиться в орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение такими ЗУ с заявлением о предоставлении этого ЗУ, приложив документы, указанные в ст. 28.

Позиция ВС: в своё время (где-то 2004 год) высказался, что правоустанавливающий документ садоводства в данном случае должен рассматриваться, как правоустанавливающий документ каждого конкретного члена садоводства. Поэтому такие члены садоводства рассматриваются как граждане, обладающие правоустанавливающими документами. Таким образом, для оформления права собственности за собой в Росреестр (то есть это ситуация, когда участок предоставлен садоводству на ограниченном праве) они должны представить

1) акт о предоставлении ЗУ садоводству,

2) выкопировку из Генплана садоводства;

3) список членов садоводства и

4) справку садоводства, о том с какого года он занимает этот участок.

Этого достаточно для того, чтобы зарегистрировать права на ЗУ в упрощённом порядке.

Вариант ВС, по мнению Жарковой, правильнее. Современная судебная практика окончательно не сформировалась по этому вопросу.