Тема 3. Способы и порядок образования земельных участков.

Есть 2 способа образования ЗУ:

• первичное образование, когда ЗУ впервые формируется.

• вторичное образование (преобразование), когда уже существующие ЗУ преобразуются путём их 1) объединения, 2) раздела, 3) перераспределения или 4) выдела доли. Перераспределение, это когда допустим у нас есть два участка рядом и мы просто хотим как бы перераспределить территории между ними. Глава 1.1 ЗК посвящена вторичному распределению.

3 правила образования ЗУ:

Правило для частной индивидуальной собственности.

1) ЗУ из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые ЗУ, прекращают своё существование с даты госрегистрации прав на образованные ЗУ (не кадастрового учёта, а именно регистрации прав). Это правило действует для частной индивидуальной собственности

Правило для общей собственности.

2) При выделе земельного участка в счёт доли в праве, земельный участок, из которого осуществлён выдел, сохраняется в изменённых границах и числится, как «изменённый ЗУ». Раньше, в таком случае возникали 2 новых земельных участка. Теперь мы выделяем земельный участок, ставим его на кадастровый учёт, а старый ЗУ (из которого выделяли) числится под прежним кадастровым номером, но просто числится как изменённый (изменяются площадь и расположение границ). Это правило рассчитано на общую собственность.

Правило для публичной собственности.

3) Это правило действует до 1 января 2015 г: при разделе земельного участке, находящегося в публичной собственности, и предоставленного гражданину или ЮЛ, может быть образован один или несколько ЗУ. При этом ЗУ, раздел которого произведён сохраняется в изменённых границах. Это правило для публичной собственности.

То есть если сравнивать с правилом № 1, то там образуется несколько новых участков, а старый исчезает, а в правиле № 3 появляются новые ЗУ, а оставшаяся часть прежнего участка сохраняется под прежним номером и числится как изменённый ЗУ. То есть получается, что в данном случае, для раздела применяются правила, как для выдела. Пример: у мужика участок на ПБП и на нем 3 объекта недвижимости. Он хочет продать один. Делит земельный участок и продаёт новый, а старый при этом остаётся у него и числится как изменённый. Соответственно заново ставить его на учет и получать решение о предоставлении ему не надо.

Что касается аренды: то при образовании ЗУ из участка, используемого на праве аренды, лицо, с которым был заключён договор аренды (арендатор), имеет преимущественное право на заключение с ним нового договора аренды, на прежних условиях без торгов, либо на внесение изменений в ранее заключённый договор аренды.

Пример: инвестор выиграл торги и получил право аренды на участок для строительства 4 домов. 1 построил, заселил и сдал. Этот участок с отстроенным домом ему больше не нужен, так как платить за него он не хочет. Он производит раздел: по поводу основного участка он требует внесения изменений в ранее заключенный договор аренды с муниципалами. А на вновь созданный он имеет право преимущественного заключения договора аренды, но оно ему не надо.

А если на праве аренды объединяется участок, то что получается? Есть преимущественное право на заключение договора или нет? Ст. 11.8 – говорит об образовании участков из арендуемых участков. Соответственно, сюда подпадает и объединение. Жаркова на консультации подтвердила, что в таком случае возможна, как множественность на стороне арендаторов, так и аренда частей земельного участка. Хотя она считает, что такая ситуация искусственна.

Преобразование арендуемого у публичного субъекта земельного участка и ЗУ, находящегося у ЮЛ на праве постоянного бессрочного пользования, возможно только по решению ОИВ, в ведении которого находится данный земельный участок (с кем договор заключали).

Ст. 11.3 ЗК РФ: 1. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случаев:

1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;

2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 настоящего Кодекса;

5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Если участок находится в собственности у граждан- согласования с органами власти не требуется, достаточно согласия правообладателей:

Ст. 11.2 ЗК: Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Исключение из данного правила: для участков, предоставленных ГУП и МУП, ГУ и МУ, а так же при преобразовании по решению суда.

ВАЖНО:

• При образовании ЗУ из ЗУ, находящегося на вещных правах, решение о предоставлении образованных ЗУ не принимается. Правообладатель преобразуемого ЗУ просто регистрирует права на образованные ЗУ, при чём права те же, на которых был преобразуемый ЗУ.

• При преобразовании ЗУ сохраняется его категория и вид разрешённого использования.

• При преобразовании ЗУ сохраняются все недоговорные обременения (сервитут и тп). Залог есть договорное обременение поэтому действует следующее правило:

Раздел заложенного ЗУ возможен только с согласия залогодержателя. Если объединяются обременённый залогом и не обременённый залогом ЗУ, то право залога распространяется на весь участок.

• Не допускается объединение ЗУ на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, если они принадлежат разным лицам. Видимо, возможно объединение только участков разных лиц, если они принадлежат им на праве собственности.

Госрегистрация образованных ЗУ регулируется статьёй 22.2 ФЗ о госрегистрации. Для этого надо представить документ, на основании которого было произведено преобразование. Жаркова сказала: правоустанавливающий документ на преобразованный ЗУ³ и кадастровые паспорта образованных ЗУ (это следует из недопустимости регистрации прав на участки не поставленные на КУ). При необходимости: согласие на преобразование, если оно необходимо по ЗК.

Ст. 22.2:

1. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

3. Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи, являются:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (далее - исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

3) согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

Важно: по ст. 22.2 отсутствие регистрации прав на преобразуемый ЗУ не является основанием для отказа в регистрации прав на образуемые участки.

Ст. 11.7 п. 3: перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается => перераспределять можно только между частными лицами. Между гражданином и ЮЛ перераспределение возможно.

Раздел участков не по границам.

Градостроительный кодекс в ст. 41 говорит, что обязательным условием разделения земельного участка на несколько является наличие подходов, подъездов к каждому земельного участку. Если из существующего земельного участка выделяется ЗУ не по границам существующего (внутри), то такой раздел ЗУ возможен только в том случае, если с выделяемого ЗУ будет обеспечен выход на земли общего пользования. Такой выход может быть обеспечен путём обременения сервитутом смежного ЗУ. Поэтому для подобного раздела на графической части межевого плана должно стоять согласие будущего правообладателя служебного земельного участка о том, что он не против обременения данного ЗУ сервитутом.

Кстати, в соответствии с ч 6 ст. 11.9 ЗК, образование земельных участков не должно приводить к вклиниваю, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосицы, и другим препятствующим рациональному использованию земель недостаткам. Но отказать в постановке участка на учет можно только по тем основаниям, которые перечислены в ст.27 ФЗ О ГКН.

Раздел участка с недвижимостью.

Самые большие проблемы возникают в ситуации раздела ЗУ с недвижимостью на нём.

• Раздел объекта недвижимости без раздела ЗУ допускается. ЗУ в таком случае будет находиться в общей долевой собственности собственников недвижимости. Распоряжение общей собственностью на землю (то есть в данном случае отчуждение доли) требует согласования с собственником. Но в данном конкретном случае отчуждение недвижимости будет происходить без согласия другого собственника ЗУ, так как доля в ПС на землю будет следовать судьбе отчуждаемого имущества, а на распоряжение имуществом согласование не нужно.

• Раздел земельного участка без раздела объекта недвижимости невозможен, так как один объект недвижимости не может находиться на нескольких ЗУ.

• Если мы делим объект недвижимости и ЗУ, то раздел должен быть пропорциональным. Это вытекает из ст. 35 ЗК и принципа единства судьбы земли и недвижимости. При этом это требование императивно.

2 ситуации. 1 ситуация: на 1 ЗУ у нас несколько объектов недвижимости в собственности разных лиц. в этом случае собственники ОН могут пойти 1 из 2 путей первый путь - общая долевая собственность на ЗУ. Доли в праве собственности на ЗУ определяются по соглашению сторон. если не договорились, то идут суд. суд в свою очередь будет руководствоваться при определении размера долей в ПС на ЗУ размером площади каждого из ОН, принадлежащих разным лицам, требованиями разумности, и всем-всем, что сочтет нужным и важным учесть. То есть объект недвижимости реально делим. второй путь - они осуществляют раздел ЗУ. при этом разделить ЗУ могут только после того, как оформили права на ЗУ. а ГР права общей долевой собственности на ЗУ - только если ЗУ сформирован и поставлен на кадастровый учет. раздел такого ЗУ возможен только в случае, если будет соблюдено требование минимального размера ЗУ. он у нас определяется по ст. 33 ЗК. почему такое требование? если приняли решение о разделе ЗУ, то образуемые ЗУ д.б. поставлены на кадастровый учет, чтобы потом нам выдали кадастровый паспорт, на основании которого будут зарегистрированы ПС на каждый вновь образуемый ЗУ одновременно. а на кадастровый учет не поставят ЗУ, если он меньше минимального размера по ст. 33 ЗК. также при разделе учитываем, что для каждого вновь образуемого ЗУ д.б. обеспечен доступ к землям общего пользования. если раздел производится таким образом, что для одного из вновь образуемых ЗУ такого прохода нет, то обязательным является установление сервитута (право прохода на земли общего пользования через чужой ЗУ). такой сервитут устанавливается одновременно с постановкой ЗУ на кадастровый учет и об обремении указывается в кадастровом паспорте. потом регистрируем ПС на ЗУ и одновременно - ГР обременения в виде сервитута. сервитут - ясное дело - будет платным частным. В силу ст. 35- раздел должен быть пропорциональным. 2 ситуация - на 1 ЗУ есть 1 ОН в долевой собственности 2 и более лиц. в этом случае доли в ПС на ЗУ будут определяться пропорционально долям каждого из сособственников в праве общей долевой собственности на объект недвижимости (определяться «полезной площадью»- то есть размером помещения). Причем это правило является императивным, т.е. сособственники не могут изменить соотношение долей в ПС на ЗУ своим соглашением (ст. 35). Объект не делим.

Раздел ЗУ имеет юридические последствия для неопределенного круга лиц, а соглашение об определении порядка пользования ЗУ обязательно только для лиц, заключивших соглашение. В случае отчуждения объекта недвижимости третьему лицу, на него соглашение о порядке пользования распространяться не будет, как и любое другое договорное обязательство с бывшим собственником. Заключенное ранее соглашение об определении порядка пользования земельным участком не может быть положено в основу раздела земельного участка.