3. У продавца зу на ПбП.

До июля 2007 года в законе о введении в действие ЗК присутствовало следующее положение: при продаже здания на участке на ПбП покупатель переоформляет это право на право аренды или приобретает ЗУ в собственность по своему выбору.

До 2010 года опираясь на это положение ситуация выглядела так: у покупателя здания возникает фактическое землепользование, которое он должен оформить путём заключения одного из договоров. Но тогда возникало 2 вопроса: каким образом у продавца прекращается ПбП на ЗУ и что покупатель здания будет платить за период фактического землепользования. Доктрина исходит из того, что продавец должен отказаться от ПбП, но с практической точки зрения это очень не удобно. Поэтому суды исходят из того, что отказ от ПбП не нужен, а оно прекращается в силу закона в момент регистрации перехода права собственности на здание.

Пока действовал закон о плате за землю, фактические землепользователи платили за землю земельный налог. Но глава 30 ЗК с 2005 года даёт исчерпывающий перечень налогоплательщиков- там фактических землепользователей нет. Одни суд считали, что покупатель всё равно должен платить налог, но большинство сходилось на том, что покупатель здания должен вносить платёж в размере арендной платы. Единственно правильным решением этого вопроса являлось бы предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения.

Постановление Пленума ВАС № 54 23 июля 2009 г: фактические землепользователи не платят земельный налог, и более того, даже те кто имеет правоустанавливающие документы на землю, но не сформировал ЗУ- не платят налог на землю.

В постановлении пленума ВАС № 11 2005 года он указал следующее: если продавцу ЗУ принадлежал на ПбП, то после перехода к покупателю ПбП на ЗУ в связи с приобретением здания, он может оформить своё право на ЗУ, путём заключения договора аренды или выкупа ЗУ. В дальнейшем ВАС указывал, что это положение можно трактовать двумя способами: а) традиционно- как возникновение права фактического землепользования у нового собственника здания б) ПбП переходит к новому собственнику здания в силу закона и переоформлять его не надо.

В итоге в результате длительного обсуждения- Постановление Президиума ВАС от 23 марта 2010 г.: ПбП к покупателю здания переходит в силу закона, но если покупатель здания не является лицом, указанном в п.1 ст. 20 ЗК, то до 1 января 2012 года они должны переоформить ПБП в аренду или собственность.

Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости к наследованию здания и ЗУ.

На практике встречается две ситуации:

а) когда имеется два завещания, при этом ЗУ завещается одному, а здание завещается другому. Это довольно редкая ситуация. В литературе высказывается такая тз: такое завещание- юридическая фикция и выполнить его невозможно.

б) есть завещание только в отношении здания, а ЗУ не упоминается.

Если ЗУ переходит одному лицу, а здание другому (например здание по завещанию, а ЗУ по закону), возникают вопросы: на сколько действительно такое завещание? Вправе ли нотариус удостоверить 2 таких завещания?

С т.з. ЗК это прямо противоречит закону, но в ч. 5 ст. 1 ЗК сказано «если иное не предусмотрено ФЗ». Дак вот иным ФЗ является ГК РФ, где сказано, что воля наследодателя ограничена быть не может. Этого и придерживается судебная практика.

После того, как ЗУ и здание перейдут различным наследникам, суд может определить порядок пользования ЗУ.