Тема 21. Земли сельскохозяйственного назначения.

Земли сельхоз назначения- земельные участки, расположенные за пределами населённых пунктов, предоставленные и предназначенные для нужд сельского хозяйства.

Все они делятся на 2 вида:

• Сельхоз угодья

• Не сельхоз угодья (то, что для пашни использовать нельзя, раньше назывались неудобья)

Коммерческие организации по общему правилу могут использовать земли СХ назначения только для производства сельхоз продукции. До принятия закона о введении в действие ЗК прямого запрета на приватизацию земель СХН не содержалось.

Закон о введении в действие ЗК указал, что их приватизация запрещена до вступления в силу ФЗ об обороте земель СХН, который вступил в силу январе 2003 года. Там сказано, что их оборот регулируется ФЗ об обороте, но момент с которого допускается приватизация- определяется законом субъекта. Если субъект не примет такого закона до 1 января 2004 года, то приватизация будет осуществляться по закону об обороте (то есть он возымеет прямое действие).

     4. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта

В общем, не во всех регионах сейчас допускается приватизация ЗСХН, так как многие установили очень далекий срок начала приватизации.

Кстати, оленьи пастбища в районах Крайнего Севера и отгонные пастбища, приватизации не подлежат вообще.

Выкупная цена. Выкупные цены, указанные в ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК РФ, не применяются к приватизации ЗСХН. Законом об обороте было установлено, что СХ угодья выкупаются в пределах 20 % кадастровой стоимости, а все остальные ЗСХН по рыночной стоимости. В 2010 году заработали изменения в ФЗ об обороте: все ЗСХН могут быть приватизированы в пределах 15 % кадастровой стоимости (Закон СРФ может уменьшить).

Ограничения:

По субъектам: иностранцы (ЮЛ с 50 % иностранного капитала) и апатриды ЗСХН могут иметь только на праве аренды;

По размерам: В отношении минимального размера, сказано так же, что они устанавливаются СРФ: Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. Но эти ограничения не применяются если, необходимо произвести изъятие или перевод ЗУ в земли другого целевого назначения.

     Требования настоящего пункта не распространяются на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.

В отношении предельного размера: максимальный размер, установленный субъектом, не может быть меньше 10 % общей площади сельхозугодий в границах одного административно-территориального образования.

Если у лица оказался ЗУ, не соответствующий выше указанным требованиям, то такой ЗУ должен быть отчужден в течение 1 года. К этому можно понудить через суд.

Если не производится отчуждения, то тогда орган Росреестра обязан известить орган власти субъекта (КУГИ), а тот в течении 1 месяца обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже ЗУ на торгах. При отсутствии покупателя, субъект сам обязан приобрети этот участок. Если участок превышает максимальный размер (слияние ЮЛ, например), то он должен быть разделен и часть продается. Если участок не делим, нужно продать все.

ЗУ СХН в отличие от всех остальных категорий может быть изъят у собственника за неправомерное поведение. 2 случая: ненадлежащее использование и неиспользование в течение 3 лет. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Признаки неиспользования устанавливаются Правительством, но такого акта Жаркова не видела.

Прошлый год: до принятия закона о переводе земель СХ назначения, на соответствующих землях допускалось не только строительство, но и эксплуатация линейных объектов. Сейчас эксплуатация линейных объектов на землях СХ не разрешается. После ввода в эксплуатацию земли СХ назначения должны быть переведены в иную категорию, т.е. эксплуатация на землях СХ назначения не допускается.

ФЗ О землях СХ назначения не распространяется на земли, предоставленные гражданам для непредпринимательских и иных личных целей (т.е. домик в садоводстве строить можно).

     Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Крестьянское фермерское хозяйство

См. Закон. Это не юридическое лицо. Имущество принадлежит членам на праве совместной собственности если иное не предусмотрено соглашением. Доли членов устанавливаются соглашением.

Проблема наследования.

1 ситуация. Наследник не член крестьянского фермерского хозяйства. В любом случае нотариус выдает свидетельство о праве на наследство. Наследник не имеет права требовать выдела своей доли, он либо просит принять его в члены, либо требует компенсации. При этом члены не обязаны его принимать.

2 ситуация. Наследник- член. Долевая собственность или совместная собственность. Если соглашением между членами установлен долевой режим- долевая, то доля наследника увеличивается на долю наследодателя. Если совместная собственность, то в соответствии с ч. 2 ст. 244 после определения долей в праве общей совместной собственности это право меняет свой режим на общую долевую, значит в случае смерти члена, ранее существовавший режим общей совместной собственности прекращается и возникает долевая (Жаркова). Но ведь ст. 244 говорит об определении долей каждого из собственников. Если выделили часть одного- разве прекратится для всех? Даже если допустить, что для того, чтобы выделить долю одного необходимо определить, что принадлежит всем- но по такой логике в любом случае выдела неотвратимо наступает долевая собственность.

Если умирает последний член КФХ, и никто не захотел вести его дальше, то наследуется на общих основаниях.

Строительство на землях СХН. ИЖС невозможно, но индивидуальное дачное возможно. ВАС: да это возможно, но если это осуществляется в порядке, установленном законом о садоводческих объединениях. То есть коммерческая организация этим заниматься не может. Дачное строительство у нас всегда коллективное! Индивидуального у нас не предусмотрено.

Минэкономразвития внезапно: граждане вправе вести садоводство огородничество и тп в индивидуальном порядке. Поэтому, собственник ЗУ СХН- не член садоводничества, может подать заявление индивидуально для себя об изменении вида разрешённого использования.

Земельные доли.

В 1991 году в результате принятия ряда актов у нас в стране началась аграрная реформа. У всех бывших колхозов и совхозов изъяли все земли СХН и передали в коллективную долевую собственность бывших работников колхозов, совхозов (не сельхоз угодья оставили этим организациям на ПБП). Каждый из них получил свидетельство о праве собственности на земельную долю. Все имущество бывших совхозов, колхозов было передано им же, и каждый из них получил имущественный пай. Имущественные паи имели денежное выражение и были внесены в уставной капитал вновь созданных предприятий.

Постановления Правительства РФ от 29.12.91 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", согласно которому владелец земельной доли был обязан подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из форм использования земельной доли: получение на сумму земельной доли средств производства с целью создания крестьянского или иного хозяйства; передача пая в качестве учредительного взноса в акционерное общество; продажа пая другим работникам.

То есть распорядится долей можно 3 способами: выделить в натуре, совершить сделку (продажа, аренда, дарение) или внести в уставной капитал. Выделить земельную долю мешали 246 и 252 ст. ГК, которые требовали для выдела доли согласие всех сособственников, которых было дохера. Продать земельную долю было тоже невозможно, так как у сособственников было преимущественное право покупки. В 2003 году внесли изменения: если сособственников земельных дольщиков более 5, то согласие других получается путем опубликования соответствующей информации.

С внесение доли в уставной капитал- самая непонятка. ФЗ об АО был принят в 1995 году. С точки зрения сегодняшнего законодательства было допущено 2 основные ошибки: 1) земельная доля не имела денежной оценки (измерялась в баллогектарах). Денежная оценка должна была проводиться на общем собрании членов, но этого не делали прям так и вносили- признание недействительным. 2) Никаких договоров при внесении не заключали. Переход прав не регистрировался. Свидетельства оставались у граждан, и на балансе у ЮЛ эта земля не числилась. То есть они были фактическими землепользователями.

Потом начался беспредел и кто-то стал выходить из СХ организации вместе со своей земельной долей. Эти ошибки можно характеризовать только с точки зрения современного законодательства. ФАС МО и ВАС вынуждены были занять компромиссную позицию: отказывали гражданам в выделе земельной доли, они исходили из того, что подав заявление о вступлении в АО, в результате этого ПС перешло к СХ организации. В случаях, когда истцы, реализуя свое право выбора, подписывали коллективное заявление о принятии их в члены акционерного общества, суд делал выводы, что таким образом они добровольно распорядились своей земельной долей, внеся ее в качестве взноса во вновь созданное акционерное общество.

ВАС 2006 год: указывалось, что нормативные акты предписывали владельцу земельной доли использовать ее одним из следующих способов: получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив либо продать или сдать в аренду другим владельцам долей. Реализуя свое право выбора формы собственности на землю, трудовой коллектив совхоза "Рахмановский" на общем собрании принял решение о создании товарищества с ограниченной ответственностью "Рахмановское" и принятии работников хозяйства в члены товарищества. Таким образом, члены совхоза добровольно распорядились своим правом собственности на имущественные и земельные паи, внеся их в качестве взноса во вновь создаваемое товарищество.

Прошлый год:

Для того, чтобы сделка по внесению была признана состоявшейся, необходимо наличие (ФАС СЗО 2004 год):

• Протокол общего собрания с решением о принятии долей с утвержденной денежной оценкой в уставной капитал

• Индивидуальное заявление собственника о принятии его в члены СХ организации

• Договор о внесении.

Должно быть отражено, вносится ли земельная доля с условием или без условия ее возврата в случае выхода члена из кооператива. Если доли вносились без условия возврата, то на свидетельстве гражданина должна быть поставлена погашающая запись, а ЮЛ должно быть выдано свидетельство о праве собственности на ЗУ, площадь которого совпадает с земельными долями, внесенными в уставной капитал.

В Указе Президента 1993 допускалось внесение в уставной капитал не земельной доли, а права пользования ею. Если совершалась такая сделка, то у гражданина на руках такое свидетельство оставалось, но в нем делалась запись о внесении в уставной капитал.

Практика довольно часто сталкивается с проблемой, вытекающей из присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Только в первые годы третьего тысячелетия появилось правило, в соответствии с которым при выделении земельного участка в счет земельной доли кадастровый номер земельного участка, оставшегося в общей собственности, не меняется. Теперь это правило закреплено в Земельном кодексе Российской Федерации. Однако данное изменение было внесено Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" и вступило в силу только 24.10.2008. Раньше при выделе земельной доли оставшемуся земельному участку присваивался новый кадастровый номер, что полностью соответствовало действовавшему в то время порядку ведения кадастрового учета. В связи с этим могла возникнуть ситуация, когда свидетельство о праве собственности на земельную долю было выдано на земельный участок с одним кадастровым номером, а впоследствии этот земельный участок исчезал, когда из него выделялась какая-либо земельная доля, и не понятно, как поступать со свидетельством о праве собственности на долю земельного участка, которого не существует. Иногда нотариусы в подобных случаях стараются восполнить пробелы в документальном подтверждении состава наследства справками органов местного самоуправления либо органов кадастрового учета о том, что выдаваемый наследникам кадастровый паспорт (план) содержит описание именно того земельного участка, доля в праве на который принадлежала наследодателю. Однако это неправомерно, поскольку данные органы власти не компетентны "отслеживать" судьбу того или иного права.

Из изменений: До 1 января 2015 года продлен порядок, допускающий предоставление гражданам и юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета (за исключением случаев предоставления лесных участков в целях использования для осуществления рекреационной деятельности). Также до 1 января 2015 года продлено применение планов лесных участков (вместо кадастрового плана или кадастрового паспорта, если до указанной даты кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда не осуществлялся).

1 органы кадастрового учёта и регистрации сейчас объединены в лице Росреестра- Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

2 По НК земельный налог платят все, кто имеет вещные права на участок. Вторая форма платы за землепользование- арендная плата.

3 Правоустанавливающие документы на преобразуемый участок (ки) не нужны, если права на него (них) уже зарегистрированы.

4 В прошлом году сказала: ПЗЗ распространяются на межселенную территорию, а, значит, если ПЗЗ есть, то будет необходимо проведение торгов. Но ведь там сказано сельское или городское поселение, а это отдельные виды МО.

5 В прошлом году сказала, что второй такой случай, когда сперва предоставляют участок, а потом ставят на учет- аренда под ИЖС (см. стр. 52).

71