Тема 11. Сервитуты.

Частный сервитут.

Был возрождён ГК, но в законодательстве не раскрыт. Ст. 274 ГК РФ:

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут был бы очень востребован особенно при строении земельных объектов, но обременён сервитутом может быть только участок, поставленный на кадастровый учёт, так как в противном случае сервитут не зарегистрировать (между тем, возможно обрменение сервитутом и части ЗУ).

До сих пор не предусмотрена обязанность собственника предоставить по соглашению сервитут, для обеспечения публичных нужд. В принципе, и государство в рамках ГК может договориться с частным субъектом (собственником) или наоборот, частный субъект с публичным субъектом, об обременении его участка, но цели должны быть соблюдены: сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

До сих пор нет никакой типовой формы соглашения о сервитуте.

Платность. Самое главное - до сих пор отсутствуют методики расчёта платы за частный сервитут, при том, что на аренду уже давно введены базовые методики (ст. 65 ЗК РФ). Судебная практика при определении размера платы ориентируется на п. 5 ст. 274 ГК, где указано, что плата за пользование ЗУ, обременённым ЧС, должна быть соразмерной. При определении платы за пользование ЗУ на праве сервитута не должно происходить полного перекладывания на лицо, в интересах которого устанавливается сервитут расходов по содержанию обремененного сервитутом земельного участка. В любом случае плата за пользование сервитутом должна быть меньше земельного налога за сопоставимый земельный участок.

Предмет. Сервитутом может быть обременена часть ЗУ, но в данном случае, как и при аренде части ЗУ, эта часть должна быть индивидуализирована (присвоен учётный номер, проведены работы).

Стороны. Соглашение о ЧС должно быть заключено с собственником (есть исключения для ПБП и ПНВ- п. 4 ст. 274 ГК).

ВОПРОС: если ЗУ передан в аренду, с кем заключать?

ОТВЕТ: с арендодателем. Но этого не понимают муниципалы.

ПРОБЛЕМА: Если арендатор согласен на обременение ЗУ частным сервитутом, то всё хорошо. Но он может быть и не согласен, ведь обременение частным сервитутом, ведёт к изменению ДА. Можно ли его принудить. Закон ответа не даёт. Суды не могут определиться. Порочная практика Москвы: они обременяют сервитутом не участок, а договор аренды, включая туда условие об обязанности арендатора обеспечить доступ третьих лиц к участку.