1 Вопрос. Доля на зу.

Если у собственников помещений оформлена долевая собственность на землю. В таком случае положения ст. 62 ФЗ об ипотеке распространяются только на те ситуации, когда доля в праве является самостоятельным объектом. Если же доля в ПС на ЗУ следует судьбе помещения, то положения ст. 62 ФЗ об ипотеке не применяются и значит доля поступает в залог вместе со вторичным объектом. Это противоречит закону- ограничительное толкование.

2 Вопрос. Право аренды на зу.

Если у собственников заключён договор аренды со множественностью лиц. Нужно ли получать согласие арендодателя? ВАС разъяснил, что, так как предметом Ипотеки является помещение, а право аренды следует судьбе помещения, то согласие арендодателя на залог права аренды не требуется. Напомним: по ФЗ «ипотеке» если ДА заключён на срок до 5 лет, то залог права аренды возможен только с согласия арендодателя, а если более 5 лет – в уведомительном порядке. Но ВАС считает, что это только если право аренды является самостоятельным предметом залога: опять ограничительное толкование.

При заключении договора аренды с множественностью лиц доля в праве аренды не выделяется. Каждый из арендаторов арендует весь ЗУ, а значит когда закладывает право аренды первый собственник помещения, то согласие других арендаторов он требовать не должен, но каждая последующая ипотека будет возможна только с согласия залогодержателя по предыдущим ипотекам. Поэтому высказывание ВАС в письме № 90 о том, что если у собственника помещения право аренды оформлено, то он при ипотеке помещения должен заложить и право аренды, ставится в зависимость от залогодержателей по предыдущим ипотекам.

Тема 19. Прекращение прав на землю. Основания прекращения права собственности

Ст. 44 ЗК РФ указывает 3 возможных основания прекращения ПС:

1. Отчуждение другим лицам (кстати, в соответствии с ГсК при переходе прав на землю переходит и выданное продавцу разрешение на строительство);

2. Отказ от прав на ЗУ. До октября 2008 года, чтобы отказаться от ПС нужно было обратиться в ОМСУ с заявлением, после чего ЗУ присваивался статус безхозяйного имущества, который длился год, по истечение этого года публичный собственник мог перевести на себя ПС в судебном порядке. То есть применялся порядок для бесхозяйного имущества. Сейчас всё проще: обращаемся в Росреестр с заявлением, и в момент регистрации прекращения права в СПБ и МСК ЗУ переходит в собственность этих субъектов (ФЗ о введении в действие ЗК РФ). Для других субъектов ничего не сказано. Жаркова считает, что такие ЗУ переходят в разряд неразграниченных земель. Можно отказаться от ЗУ, права на которые не зарегистрированы и не проходившего КУ. Принудительное изъятие. 235 ст. ГК: обращение взыскания, выкуп, реквизиция, конфискация, изъятие в случае ненадлежащего использовании (таких случаев 2: 284 статья и 285 статья).

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Что касается изъятия в случаях неиспользования в соответствующих целях и использования с нарушением законодательства, то органы уполномоченные на изъятие ЗУ и порядок заблаговременного предупреждения собственника ЗУ регулируется земельным законодательством. Ст. 54 ЗК регулирует порядок принудительного прекращения прав на ЗУ только лиц, которые не являются собственниками ЗУ. Следовательно, в ЗК отсутствует порядок изъятия у собственника ЗУ в случае неправомерного поведения, а значит изъять ЗУ у собственника нельзя (исключение для земель СХ назначения).

• Изъятие для публичных нужд: до 2007 года, перечень оснований для изъятия участка для публичных нужд не был исчерпывающим. С 1 января 2007: перечень оснований исчерпывающий- п. 1 ст. 49 ЗК РФ. С этого времени изъятие для публичных нужд с целью жилищного строительства не допускается. Иные случаи изъятия ЗУ у собственника могут быть установлены только ФЗ.

В п. 1 пп. 2 ст. 49 содержится странная формулировка: законами субъектов так же могут быть установлены иные случаи изъятия для публичных нужд, но исключительно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов или МО. Это говорит об изъятии ЗУ на иных правах, чем право собственности (то есть когда например собственность субъекта предоставлена лицу на ПБП и вот для такого случая закон субъекта может установить дополнительные основания изъятия). Соответственно, эта норма не распространяется на случаи, когда ЗУ был предоставлен из земель, собственность на которые не разграничена. Основания изъятия у собственника могут быть предусмотрены только ФЗ!!!

С 1 января 2007 года норма ст. 279 ГК приведена в соответствие с 131-ФЗ и с ЗК РФ. Раньше там говорилось, что ЗУ могут изыматься только по решению ОИВ субъектов, при том что выкупную цену платили все равно муниципалы, теперь установили, что муниципалы тоже могут принимать такие решения. Решение об изъятии ЗУ в отличие от решения о предоставлении может быть отменено актом того же органа, что принял решение об изъятии. Уведомления до заинтересованных лиц должны быть доведены органом принявшим решение об изъятии в письменном виде не менее , чем за 1 год до выкупа. Все сроки начинают течь с момента этого уведомления. Иногда ОИВ идут в Росреестр с решением об изъятии (так как в ст. 279 написано, что подлежит регистрации решение), но на самом деле должно быть зарегистрировано не решение об изъятии, а ограничение/ обременение ЗУ. Выкупная цена определяется на момент принятия решения.

• Реквизиция. Основания реквизиции по ЗК и по ГК совпадают- это различные чрезвычайные бедствия. Но в соответствии с 242 статьёй ГК имущество изымается у собственника с выплатой стоимости имущества, а при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми был изъят ЗУ, бывший собственник может требовать в судебном порядке возврата сохранившегося имущества. То есть по ГК это окончательное отчуждение ЗУ. По ЗК (Ст. 51) реквизиция- это временное изъятие имущества с возмещением собственнику причинённых убытков, а в случае невозможности возврата, собственнику выплачивается рыночная стоимость.

Прошлый год: В соответствии с ч. 5 ст. 51 ЗК, в случае наступления данных чрезвычайных обстоятельств при отсутствии необходимости реквизиции, он может быть временно занят, при этом заключается соглашение о временном занятии ЗУ. Это ни разу не законно.