§3. Объекты земельных отношений Виды объектов земельных отношений по земельному законодательству

Согласно ст. 6 ЗК РФ, объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Определение объекта земельных отношений имеет целью выявить правовую форму включения земель в правовые отношения. При этом, как показывает практика, указанные в ст. 6 ЗК РФ объекты могут выступать как самостоятельные объекты земельных отношений, так и обращать на себя внимание участников отношений в совокупности (земельные участки образуются на земле как природном объекте, части земельных участков, в свою очередь, входят в состав земельного участка как объекта).

Применение ст. 6 ЗК РФ судами чаще всего связано с определением объекта спора. При этом обращается внимание не только на то, какие объекты определены ст. 6 ЗК РФ, но и основные признаки этих объектов, очерченные иными нормами ЗК РФ, а также процедуры их образования. Так, при определении земельного участка как объекта спора судами в совокупности обращается внимание на положения ЗК РФ о земельном участке, ГК РФ - об объекте недвижимости, которым земельный участок признан, а также законодательства о государственном кадастре недвижимости. При этом практически сформировалось мнение, согласно которому земельный участок как объект правовых отношений должен быть образован в соответствии с законодательством о землеустройстве и с соблюдением требований о градостроительстве и иными условиями, закрепленными законом, а также должен быть поставлен на кадастровый учет.

Следует также иметь в виду, что в ряде случаев отношения могут возникнуть только по поводу земельного участка. Это касается, прежде всего, заключаемых договоров об отчуждении участков или передаче их в пользование (пользование и владение). В случае если в судебном разбирательстве выясняется, что земельный участок образован не был, а договор заключен либо договор заключен в отношении части земельного участка (а он объектом договора быть не должен), судом может быть принято решение о признании договора незаключенным.

Администрация г. Орска обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю Г. о признании незаключенным договора аренды земельного участка и об обязании в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда снести размещенные на участке объекты (определение ВАС РФ от 11.11.2009 N ВАС-12582/09 дело N А47-9274/2008).

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.04.2009 исковые требования удовлетворены. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2009 решение оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.07.2009 решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Суд установил, что в соответствии с распоряжением администрации города Орска "О предоставлении предпринимателю Г. в аренду земельного участка" на основании договора аренды земельного участка предпринимателю Г. было разрешено установить торговый киоск площадью 13,8 кв. м. В то же время на момент подписания договора аренды земельного участка от 13.09.2004 N 257 в мероприятия по постановке указанного земельного участка на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельного кадастре" не проведены.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд, руководствуясь ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", удовлетворил заявленные требования.

Судами также обоснованно делается вывод о том, что несформированный надлежащим образом земельный участок не может быть объектом налогообложения, поскольку как объекта земельных отношений по смыслу ст. 6 ЗК РФ его нет.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа РФ, рассматривая дело по иску ОАО К. к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 18 по Красноярскому краю по поводу взимания сумм земельного налога (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа РФ от 18.06.2009 дело N А33-11097/08-Ф02-2916/09), в частности, разъяснил, что объектом земельных отношений является земельный участок, под которым понимается поверхность земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, земля, границы которой не описаны и не удостоверены в установленном порядке, объектом налогообложения не является.

Еще один существенный вопрос, поднимаемый судами в связи с определением объекта земельных отношений, касается делимости земельных участков. Критерии делимости земельных участков были определены прежней редакцией ст. 6 ЗК РФ. В то же время вопрос делимости земельного участка как объекта прав и правовых отношений остается весьма актуальным. Так, ст. 36 ЗК РФ определяются условия приобретения прав на землю в зависимости от делимости или неделимости земельных участков. Обращаясь к этому вопросу, Конституционный Суд РФ (определение от 21.02.2008 N 119-О-О) разъяснил, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями п. 1 ст. 6 ЗК РФ, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями ст. 128 "Виды объектов гражданских прав" и 133 "Неделимые вещи" ГК РФ, Конституционный Суд РФ сделал вывод о том, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть.

Вместе с тем ГК РФ устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Следовательно, для неделимого земельного участка как объекта права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Исходя из этого, Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина.

При обращении к объекту земельных отношений надлежит иметь в виду то обстоятельство, что законом только земельный участок рассматривается как объект права, подлежащий государственной регистрации. В этом смысле показательно постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 N 14950/10.

Открытое акционерное общество "Группа компаний С." (далее - общество) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве (далее - управление ФАУГИ) обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлениями, объединенными в одно производство, о признании незаконными решений Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве; далее - управление Росреестра) от 23.09.2009 N 77-77-13/007/2009-576 и N 77-77-13/007/2009-578 (далее - письма от 23.09.2009) об отказе в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки площадью 37314 кв. м и 15725 кв. м с учетными номерами 2 и 3, входящие в состав земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021007:8, имеющего адресные ориентиры: Москва, участок N 1 Савеловской железной дороги, и обязании управления Росреестра в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на спорные земельные участки.

Судом установлено, что управление ФАУГИ 23.07.2009 обратилось в управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на части (учетные номера 2 и 3) земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021007:8, отведенного в целом под эксплуатацию производственно-технологического комплекса - узловой автобазы Московской железной дороги - в целях последующего предоставления их в аренду обществу как собственнику находящихся на участках объектов недвижимости.

Решениями, оформленными письмами от 23.09.2009, управление Росреестра отказало управлению ФАУГИ в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорные части земельного участка на основании абзацев четвертого и десятого п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, сославшись на отсутствие документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, и на невозможность регистрации права на часть земельного участка.

Управление ФАУГИ и общество, не согласившись с этими отказами, обратились в суд с настоящими заявлениями.

При вынесении постановления Президиум ВАС РФ исходил из следующего. Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Исходя из ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом о государственной регистрации, за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Как видно из материалов дела, право собственности Российской Федерации на весь земельный участок с кадастровым номером 77:02:0021007:8 не было зарегистрировано. Не была соблюдена и процедура образования из указанного участка новых земельных участков на основе его частей, учтенных в кадастре недвижимости.

В соответствии со ст. 15, 17, 18 ЗК РФ, объектом права собственности граждан, юридических лиц, государственной собственности могут быть земельные участки, но не их части.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре недвижимости государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом сведений о недвижимом имуществе.

Как следует из материалов дела, спорным частям земельного участка, имеющего упомянутый адресный ориентир, присвоены учетные кадастровые номера.

Согласно п. 7 Правил учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащий сведения о данной части земельного участка в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

Однако присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на части земельного участка, действовало в соответствии с требованиями названных законов, обоснован.