Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд является одним из правовых способов обеспечения публичных интересов при использовании земельных участков.

Обязанность выкупа (возмездного изъятия земельного участка) следует из ст. 35 Конституции РФ, определяющей права собственника имущества. Часть 3 указанной статьи Конституции РФ гласит, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Принудительное же отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

К основаниям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд относятся следующие:

1) выполнение международных обязательств Российской Федерации;

2) размещение следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Под выполнением международных обязательств понимается выполнение обязательств, взятых на себя Российской Федерацией в связи с подписанием международных документов (договоров, соглашений).

Вторым основным случаем определено размещение объектов государственного или муниципального значения. То, что объекты должны быть государственного или муниципального значения означает, что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами коммерческих организаций, а сами объекты в установленных случаях могут находиться в частной собственности (линии ЛЭП, трубопроводного транспорта, др.). Под данное основание подпадает и выкуп земельных участков под застройку на землях поселений, в соответствии с планом их развития, предусмотренная частью 2 настоящей статьи.

Выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд урегулирован ГК РФ. Так, в частности, согласно ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для каких нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, в порядке, предусмотренном законодательством.

При этом решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (ст. 282 ГК РФ).

Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 ГК РФ.

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. 279-282 ГК РФ (ст. 283 ГК РФ).

При рассмотрении споров, связанных с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд суд, как правило, рассматривает все обстоятельства, позволяющие соблюсти и обеспечить баланс публичных и частных интересов при реализации этой процедуры. При этом судами изучаются как основания и необходимость изъятия участка, так и наличие альтернативных вариантов.

Высший Арбитражный Суд РФ в определении от 08.09.2008 N 10889/08 в этом смысле подчеркнул, что:

суд обоснованно признал недоказанным, что оспариваемое постановление об изъятии участка издано в соответствии со ст. 49 и 83 ЗК РФ, поскольку на спорном земельном участке расположены объекты, принадлежащие на праве собственности обществу, предпринимателям Ш. и О., а доказательств того, что генеральный план содержит какие-либо приоритеты в реализации основных видов функционального использования земельного участка, установленных градостроительным регламентом, а также того, что строительство многоэтажных жилых домов именно на данной территории обусловлено какими-либо исключительными государственными или муниципальными нуждами, ответчиком не представлено.

Содержание п. 1 ст. 49 ЗК РФ легло в основу рассмотрения Конституционным судом РФ жалобы гр. Ф.

В своей жалобе в Конституционный Суд РФ гр. Ф. оспаривал конституционность абз. 10 подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ), в соответствии с которым было издано постановление мэра города Абакана от 20.08.2007 "Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд города Абакана", предписывающее изъятие путем выкупа для муниципальных нужд (реконструкции с целью расширения автомобильной дороги общего пользования) земельного участка, принадлежащего на праве общей собственности гр. Ф.

Отказывая в принятии к рассмотрению жалобы, Конституционный суд РФ, в частности, разъяснил:

предоставление органам местного самоуправления полномочия по принудительному отчуждению в исключительных случаях, связанных с размещением объектов муниципального значения, земельных участков при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов обусловлено необходимостью решения публично значимых вопросов местного значения, а порядок его реализации связан теми же условиями, которые предусмотрены для случаев отчуждения имущества для государственных нужд (ст. 279-282 ГК РФ, ст.ст. 49, 55, 57 и 63 ЗК РФ).

Федеральный законодатель, в компетенцию которого входит установление общих принципов организации местного самоуправления (ст. 72, п. "н" ч. 1 Конституции РФ), в том числе определение состава вопросов местного значения и конкретных публично-властных полномочий органов местного самоуправления по их решению, был вправе, исходя из предписаний ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ, допускающей введение в обусловленных конституционными ценностями целях ограничений прав и свобод человека и гражданина, включая право собственности, закрепить данное полномочие за органами местного самоуправления.

Не препятствует такому правовому регулированию, вопреки утверждению заявителя, и положение ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которому принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Целевое предназначение данного конституционного положения - установление дополнительных гарантий прав собственников в случаях принудительного отчуждения их имущества для государственных нужд, что не исключает возможность принудительного отчуждения имущества для муниципальных нужд, связанных с решением вопросов местного значения публичного характера, то есть в интересах муниципального образования как публично-территориального института государственности.

Земельным кодексом РФ предусмотрены определенные гарантии прав лиц, земельные участки которых изымаются для государственных или муниципальных нужд (ст. 63). Также установлено, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения в соответствии со ст. 62 настоящего Кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Положения ст. 63 ЗК РФ, устанавливающей гарантии прав лиц, земельные участки которых изымаются, согласованы с положениями ст. 44, 45, 49 и 55 ЗК РФ, а также положениями ГК РФ об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Положения о гарантиях прав в данном случае основаны на норме ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В отношении определения выкупной цены земельного участка при его изъятии дано разъяснение Пленума ВАС РФ (постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"), согласно которому под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.