Раздел земельных участков

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в ст. 11.4 ЗК РФ.

Для раздела земельного участка необходимо соблюдение по крайней мере таких условий, как наличие сформированного участка, подлежащего разделу, возможность его раздела в соответствии с требованиями законодательства (признание делимым, соответствие образуемых земельных участков установленным ограничениям в минимальной площади, др.).

Обратим внимание, что в случае раздела земельного участка, находящегося в собственности одного лица, у него возникает право на вновь образованные земельные участки, тогда как при разделе земельных участков, находящихся в общей собственности, это право за сособственниками сохраняется. Как представляется, употребляя указанные термины, законодатель не намеревался поставить индивидуального собственника и лиц, обладающих общей собственностью в разные правовые условия. Это согласуется и с положениями п. 6 ст. 11.8, определяющей отдельные нормы возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки.

Смысл и цели действий по разделу земельного участка (как и иных действий по образованию участков) направлены на изменение земельного участка как материального объекта прав, а не на категорическое изменение самих прав на земельные участки. Поэтому при толковании данной статьи, как и других статей этой главы, регулирующих сходные отношения, следует исходить из того, что право собственности на вновь образуемые земельные участки сохраняется у собственников вне зависимости от того, в общей или индивидуальной собственности находился прежний участок. Право собственности переходит на образованные участки без ущерба для себя.

Правовое значение употребленной настоящей статьей категории "Измененный земельный участок" заключается в том, что не всякое изменение границ должно считаться основанием прекращения земельного участка и возникновения нового. С правоприменительной точки зрения введение новой категории "измененный участок" может иметь будущее. Имевшееся ранее излишне прямолинейное понимание действий по изменению границ участка порождало большое количество проблем.

Рассматривая споры о разделе земельных участков, суды особо обращают внимание на правильность предлагаемых вариантов раздела земельного участка, в частности на то, что в силу п. 3 ст. 11.8 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося общей долевой собственности, право общей долевой собственности возникает у всех сособственников, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев кассационную жалобу ООО У (далее - общество) на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.10.2010 по делу N А13-7012/2009, оставил жалобу без удовлетворения на основании следующих выводов.

Общество обратилось к ЗАО В. с иском о разделе участка, находящегося в общей собственности сторон, в том числе выделе в счет доли истца в общей собственности на земельный участок по правилам ст. 252 ГК РФ из земельного участка, находящегося в общей собственности.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права обществу и ЗАО В. принадлежит по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 5256 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения).

На названном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ЗАО В. и обществу.

Соглашением от 30.05.2007 сособственники определили совместно пользоваться земельным участком без выделения границ в натуре.

Общество, ссылаясь на ст. 252 ГК РФ, обратилось в арбитражный суд с иском о разделе земельного участка.

Ответчик возражал против раздела земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, ввиду следующего: предложенный истцом вариант раздела участка ограничивает права ответчика по владению и пользованию этим участком, в разных частях которого расположены пять строений (объектов недвижимости и временных сооружений) ответчика; 1/2 доли в праве общей долевой собственности на названный земельный участок является предметом договора об ипотеке от 03.07.2007, заключенного между ЗАО В. и ОАО "Банк ВТБ".

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Проанализировав материалы дела, выводы экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности выдела в натуре принадлежащей истцу 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и отказал в удовлетворении иска. Суд исходил из того, что по правилам ст. 252 ГК РФ, на основании которой истец сформулировал свое требование, при выделе доли в натуре ни один из вновь образованных участков не может находиться в общей долевой собственности.

Кассационная инстанция согласилась с данными выводами, посчитав, что суд правильно истолковал положения ст. 252 ГК РФ и отказал в удовлетворении иска.

Кассационной инстанцией обращено также внимание на то, что правомерность данных выводов о порядке выдела земельных участков в счет доли из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, подтверждается и положениями гл. I.1 ЗК РФ.

Статьей 11.5 названной главы предусмотрено следующее: при выделе земельного участка образуется один или несколько земельных участков; при этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок); при выделе земельного участка у участника общей долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.

Судом установлено и материалами дела, в том числе и заключениями экспертов, подтверждается, что не представляется возможным произвести выдел земельного участка по заявлению общества в счет 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок таким образом, чтобы истец утратил право собственности на измененный земельный участок, поскольку под административным зданием, помещения в котором принадлежат истцу и ответчику, земельный участок в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ может находиться только в общей долевой собственности этих лиц.

К тому же раздел земельного участка, находящегося в общей собственности, производится в настоящее время по правилам п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ, согласно которому участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.