§4. Особенности применения норм об ограничениях прав на землю

Под ограничениями прав на землю понимается совокупность пределов реализации прав на земельные участки установленных законом в связи с необходимостью обеспечения различных интересов в обществе, которые могут быть нарушены свободным использованием земли правообладателем.

Как установлено ст. 56 ЗК РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Положения п. 1 ст. 56 ЗК РФ следуют ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. А также норме ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Поскольку право собственности, как и реализация иных прав на землю, основаны на общих положениях гражданского законодательства, установленные ЗК РФ ограничения прав на землю согласуются с нормой ст. 1 ГК РФ, в соответствии с которой гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Ограничения прав на землю, установленные ст. 56 ЗК РФ не единственные в законодательстве. Собственно, установление категории земель и разрешенного использования, по своей сути, оказываются в основе ограничений прав на землю, поскольку в зависимости от этих параметров земельные участки могут использоваться лицами только установленным законом образом.

Статьей 56 ЗК РФ тем не менее установлены те виды ограничений, которые в зависимости от цели государственной земельной политики и основанных на этом законодательных положений могут быть установлены в отношении реализации прав на землю. Это следующие виды ограничений:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.

Перечень ограничений прав на землю, установленный п. 2 ст. 56 ЗК РФ, является открытым. Часть ограничений, предусмотренных п.п. 1), 2) основаны в том числе на положениях статьей ЗК РФ, а именно гл. 17 "Земли особо охраняемых территорий и объектов". Помимо норм ЗК РФ, следует иметь в виду и нормы иных федеральных законов, в том числе ЛК РФ, ВК РФ, Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и другие.

Требования к соблюдению правил застройки в настоящее время основаны также на положениях ГК РФ. Актом уполномоченного органа принимается административное решение, на основании которого устанавливается ограничение прав на землю, например, решение об установлении санитарно-защитной зоны, образовании особо охраняемой природной территории. Данное решение должно соответствовать требованиям о содержании ограничений, установленным п. 2 ст. 56 ЗК РФ.

Для того чтобы ограничение прав на землю было правомерным, оно должно быть установлено актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. При этом ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

Условие ст. 56 ЗК РФ, согласно которому ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, основано на том, что данные ограничения являются частью правового режима земельного участка, который не может быть изменен владельцем земельного участка самостоятельно.

Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 4), наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. При этом ограничения (обременения) понимаются указанным федеральным законом как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Решение уполномоченного органа об установлении ограничения прав на земельный участок может быть обжаловано в судебном порядке, что является одним из способов защиты прав на земельные участки.

Из постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2010 по делу N А28-5765/2009-227/30 следует:

На основании договора купли-продажи от 29.03.2007 общество приобрело в собственность земельный участок площадью 67865+/- 182 кв. м.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 20.03.2008 по делу N А28-11201/07-516/30 установлено, что до заключения договора купли-продажи от 29.03.2007 в 2003 г. по указанному земельному участку без согласия собственника проложен кабель волоконно-оптической линии связи "Йошкар-Ола-Киров" ОАО "Ростелеком", в результате чего на участок фактически были наложены ограничения, связанные с обеспечением режима эксплуатации линейно-кабельного сооружения связи.

Суд установил, что на момент приобретения земельного участка истец знал о прохождении по участку кабеля волоконно-оптической линии связи.

Общество обращалось к ответчику для урегулирования вопроса о праве ограниченного пользования земельным участком в связи с необходимостью обеспечения режима эксплуатации кабеля и компенсации истцу убытков, однако урегулировать спор путем переговоров не удалось, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно Правилам охраны линий и сооружений связи Российской Федерации в охранных зонах линий связи без получения согласия предприятия связи запрещается: осуществлять всякого рода строительные, монтажные и взрывные работы, производить посадку деревьев, складировать материалы, корма и удобрения, устраивать проезды и стоянки автотранспорта, тракторов и механизмов.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При обращении в суд с иском о возмещении убытков истец должен доказать совокупность следующих обстоятельств: факт причинения убытков и его размер, противоправное поведение причинителя убытков, наличие причинно-следственной связи между указанными обстоятельствами, а также вину лица, причинившего убытки.

Суд оценил представленные в материалы дела документы в порядке ст. 71 АПК РФ и установил, что действия ОАО "Ростелеком" по прокладке кабеля по спорному земельному участку, в результате которых на участок фактически были наложены ограничения, совершены в 2003 г. (до приобретения истцом участка в собственность). При этом ответчиком в установленном законом порядке получены необходимые согласования и соблюден порядок ввода объекта в эксплуатацию. Суд установил и истцом подтверждается, что прохождение кабеля по территории участка было обозначено. Следовательно, на момент приобретения земельного участка в собственность (08.11.2007) истец знал о фактическом обременении данного участка имуществом ответчика, наличие которого влечет ограничения пользования землей.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что действия ОАО "Ростелеком" по прокладке кабеля не могли повлечь причинение убытков истцу, так как не были направлены против истца.