§3. Проблемы реализации прав и обязанностей собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей

Реализация прав на земельные участки в целом основана на общих конституционных положениях, определяющих права и обязанности граждан, свободу и пределы осуществляется экономической и иной деятельности.

Статьей 34 Конституции РФ установлено право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. В той же связи ст. 49 ГК РФ указывается, что юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

В отношении реализации прав на земельные участки Конституцией РФ закреплена особая норма, согласно которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Для владения и пользования землей законодательство устанавливает два условия: ненанесение ущерба окружающей природной среде и ненарушение прав и законных интересов иных лиц.

В свою очередь, ст. 209 ГК РФ устанавливает то содержание права собственности, которое является общим для всех отраслей законодательства. На основании ч. 1 этой статьи собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Указанная статья ГК РФ устанавливает равный для всех субъектов права собственности объем прав на имущество. А именно: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Порядок пользования земельным участком урегулирован достаточно подробно, что связно со спецификой реализации прав на такой объект права как земля, который оказывается одновременно и территорией размещения объектов, и природным объектом, и природным ресурсом. Разнообразие способов использования земли и продиктовало такое пристальное внимание земельного законодательства к правомочию пользования. В отличие от иных видов имущества, возможные варианты использования которых определяют сами собственники, основные требования к пользованию земельными участками перечислены земельным законодательством.

Так, согласно ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

При этом специально указывается на то, что собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Применение судами норм данной статьи осуществляется, как правило, в совокупности с иными нормами ЗК РФ, определяющими специальные требования к использованию и обороту земель, а также привлечение к ответственности за их нарушение.

Вслед за ст. 40 ЗК РФ ст. 41 ЗК РФ устанавливает основные правомочия по использованию земельных участков лиц, не являющихся их собственниками, но обладающих установленными законом правами на землю. ЗК РФ, в частности, устанавливает, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ.

При этом не следует считать, что все требования по использования участков установлены только ст. 40, 41 ЗК РФ. Существенное количество условий использования участков закреплено нормами о правовом режиме земель конкретных категорий.

При применении судами ст. 40 и 41 ЗК РФ обращается внимание не только на конкретные виды правомочий, реализуемых правообладателями в отношении земельных участков, но и на сущность норм, закрепленных данными статьями, которая заключается в том, что всей полнотой прав по использованию (если иное не установлено законом или договором) обладают именно правообладатели. В связи с чем иные лица, даже по договоренности с собственником земельного участка, без согласия правообладателя пользоваться земельным участком не имеют права.

Из определения ВАС РФ от 09.01.2008 N 17227/07 следует: сельскохозяйственный производственный кооператив (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации Тверской области (далее - администрация) от 02.08.2006 "О предоставлении территории для осуществления пользования животным миром в виде охоты" в части предоставления некоммерческому партнерству (далее - партнерство) территории площадью 2655 га из земель, переданных ранее кооперативу по договору долгосрочной аренды.

На основании постановления главы Конаковского района Тверской области от 22.09.2005 между администрацией Конаковского района Тверской области и кооперативом заключен договор от 29.09.2005 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на срок до 22.09.2054.

Договор подписан сторонами без каких-либо оговорок и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Распоряжением от 02.08.2006 администрация предоставила партнерству территорию в Конаковском районе для осуществления пользования животным миром в виде охоты на срок 49 лет.

Согласно кадастровому плану земельного участка предоставленные партнерству земли для осуществления пользования животным миром частично находятся в долгосрочной аренде у кооператива.

Кооператив, ссылаясь на нарушение его прав на безопасное пользование предоставленным в аренду земельным участком в связи с несогласованностью вопроса пользования животным миром на землях, предоставленных ему в аренду, обратился в суд с заявлением о признании распоряжения от 02.08.2006 недействительным в части.

В силу ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ.

Учитывая положения названных норм права, суды пришли к правильному выводу о том, что администрация до принятия оспариваемого распоряжения обязана была произвести согласование с кооперативом условий предоставления в пользование партнерству принадлежащей кооперативу на праве аренды территории.

Перечень требований к использованию участков ст. 42 ЗК РФ не закрыт. Правообладатели обязаны выполнять и иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.

За невыполнение установленных ЗК РФ и иными законами условий использования земельных участков предусматривается привлечение правообладателей к различным видам юридической ответственности. Поэтому реализация норм об обязанностях лиц, обладающих правами на земельные участки, непосредственно связана с реализацией иных положений ЗК РФ и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения в области использования земли.

Ответственность за несоблюдение предусмотренных ст. 42 ЗК РФ требований определена как ЗК РФ (см. нормы о принудительном прекращении прав на земельные участки, об ответственности за нарушение земельного законодательства), так и иными федеральными законами (прежде всего это КоАП РФ, УК РФ).

В отношении реализации положений об обязанностях правообладателей Президиум ВАС РФ (постановление от 23.12.2008 N 8985/08) дал некоторые разъяснения в отношении обязанностей по использованию участка, предоставленного для строительства.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В отношении прав и обязанностей лиц, обладающих правами на земельные участки, законодательно определено, что все правомочия сохраняются за правообладателем до перехода права иному лицу или прекращения права (в зависимости от правового титула). Так, ст. 43 ЗК РФ установлено, что до перехода прав на земельный участок иному лицу собственники, владельцы или пользователи земельных участков, отказавшиеся от своих прав, обязаны, несмотря на данный отказ, выплачивать налоги и иные платежи, осуществлять содержание земельного участка, выполнять иные обязанности по использованию и охране земли. В случае неисполнения данных требований обладатели прав на земельный участок несут ответственность за нарушение земельного законодательства наравне с иными собственниками, владельцами и пользователями земельных участков.