§2. Применение норм о прекращении прав на земельные участки

Земельный кодекс РФ принципиально разграничивает правовые основания прекращения права собственности по воле собственника и в принудительном порядке.

Добровольное прекращение прав на землю основано на общих правовых положениях об отчуждении имущества, либо на основании сделки, либо в связи с отказом от имущества или по иным, предусмотренным законом основаниям.

Правовые основания и порядок принудительного прекращения прав на земельные участки является одним из способов обеспечения баланса частных и публичных интересов при использовании земли. С одной стороны, у любого гражданина или юридического лица земельный участок может быть изъят либо за нарушение требований законодательства об охране и использовании земли, либо для публичных нужд. С другой стороны, государство и местное самоуправление не могут осуществлять изъятие земельных участков по своему усмотрению, без особых оснований и без соблюдения установленных законодательно правил, что было бы прямым нарушением прав на земельные участки лиц, ими обладающих.

Общие основания прекращения прав на землю установлены ЗК РФ. Так, согласно ст. 44 ЗК РФ, право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Упомянутая статья следует общим основаниям прекращения права собственности, предусмотренным и ст. 235 ГК РФ, иными статьями ГК РФ. В частности, согласно ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при: а) отчуждении собственником своего имущества другим лицам; б) отказе собственника от права собственности; в) гибели или уничтожении имущества; г) при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).

При этом та же статья ГК РФ лежит в основе нормы ст. 44 ЗК РФ о том, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Таким образом, собственник, отказавшийся от земельного участка, отвечает за его содержание, обязан платить земельный налог до момента перехода права собственности иному лицу.

Статьей 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие земельного участка у собственника не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится обращение взыскания на земельный участок по обязательствам.

При этом изъятие земельного участка путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (ст. 237 ГК РФ).

Согласно общим установленным правилам (ст. 239 ГК РФ) в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ.

Содержание ст. 44 ЗК РФ, как и иных статей о прекращении прав на землю ЗК РФ, требует обращения к ней судами в совокупности с соответствующими нормами ЗК РФ и ГК РФ.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком закреплены непосредственно ЗК РФ. Прекращение права на земельный участок в данном случае, как и при прекращении права собственности, может осуществляться и по инициативе правообладателя, и принудительно, в строго определенных законом случаях.

В случае отказа от права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения от правообладателя не требуется указывать основания такого отказа. В то же время отказ от участка, в силу п. 2 ст. 43 ЗК РФ, не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных ст. 42 настоящего Кодекса до прекращения права лица на него.

Одним из существенных условий, выставляемых пользователю или владельцу земельного участка ст. 53 законодательством, является то, что сам факт отказа от участка не является автоматическим прекращением права. Правообладатели обязаны содержать участок, выплачивать установленные платежи за землю, выполнять иные действия, связанные с реализацией права до тех пор, пока земельный участок не перейдет во владение собственнику - Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию. Факт прекращения права констатируется действиями по государственной регистрации соответствующих изменений в правах на землю.

Частью 2 ст. 45 ЗК РФ устанавливается перечень земельных правонарушений, за которые земельный участок может быть изъят у владельца либо пользователя в порядке привлечения к административной ответственности. Данный перечень является закрытым. Изменения или дополнения в установленный перечень не могут быть внесены иными нормативными актами, в том числе федеральными законами.

Пункты 5, 6 ст. 45 ЗК РФ устанавливают возможность принудительного прекращения соответствующих прав для обеспечения определенных публичных интересов.

Статья 46 ЗК РФ посвящена основаниям прекращения договора аренды земельного участка. Данной статьей вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка, помимо тех, что установлены ГК РФ. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что, кроме случаев, предусмотренных ГК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренной ст. 8 ЗК РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом прекращение аренды земельного участка по указанным основаниям не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

В отношении прекращения договора аренды ГК РФ устанавливает несколько значимых для земельных арендных отношений положений.

Согласно ст. 610 ГК РФ, в частности, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 620 ГК РФ предусматривает еще один случай, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования. Кроме того, ст. 611 ГК РФ предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности (если таковые есть) и без них арендатор не может эксплуатировать земельный участок в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору (ст. 613 ГК РФ) требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает качество земель;

- более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель (ст. 614 ГК РФ) не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной, что предусмотрено ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Высший Арбитражный Суд РФ, отказывая в передаче дела в Президиум ВАС РФ (определение от 10.03.2010 N ВАС-2175/10) установил, что правоотношения сторон регулируются договором аренды земельного участка площадью 1 846 кв. м для строительства и эксплуатации мини-пекарни, сроком на 49 лет, согласно которому неиспользование земельного участка в течение двух лет, а также неисполнение арендатором особых условий договора о разработке, согласовании технико-экономического обоснования на строительство мини-пекарни является основанием для досрочного расторжения договора.

Поскольку ответчик в течение длительного времени не использовал земельный участок для строительства мини-пекарни, что подтверждается актом Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы от 24.03.2009, суд признал указанное нарушение существенным на основании п. 9 ст. 22 и ст. 46 ЗК РФ, а потому руководствуясь ст. 450, 619 ГК РФ и расторг договор аренды земельного участка.

Арендодатель, в целях расторжения договора, должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Особенности прекращения права безвозмездного срочного пользования связаны, с одной стороны, со срочным характером самого этого права, поэтому ст. 47 ЗК РФ установлено, что это право прекращается по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен. С другой стороны, прекращение права связано с основаниями его возникновения. Так, в случае если право безвозмездного срочного пользования возникло на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, прекращение использования земельного участка на основании этого права наступает по истечении срока, установленного в данном акте. Что же касается использования земельного участка на основе права безвозмездного срочного пользования в силу договора между гражданами или юридическими лицами, то по истечении срока, указанного в договоре, по соглашению сторон либо прекращаются отношения по использованию, либо данные отношения возобновляются на новый срок с подписанием нового договора.

Право безвозмездного срочного пользования прекращается по тем же основаниям, предусмотренным ст. 45 ЗК РФ, что и права лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Данной статьей устанавливается также требование прекращения, в том числе досрочного, пользования земельным участком в случае нарушения пользователем общих требований земельного законодательства об использовании земельного участка, например, если пользователь использует земельный участок не по целевому назначению, а также способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Этому соответствуют и указанные в статье ссылки на подп. 1, 2, 3 п. 2, п. 3 ст. 45 ЗК РФ. Право безвозмездного срочного пользования может быть прекращено также при неустранении земельных правонарушений, предусмотренных подп. 1, 9, 10 и 11 п. 1 ст. 80 ЗК РФ, если эти правонарушения совершены умышленно.

Весьма важными нормами ЗК РФ являются нормы ст. 47 ЗК РФ, устанавливающие правила прекращения прав на служебный земельный надел, а также оснований сохранения прав на него.

Права на земельный надел прекращались с завершением трудовых отношений обладателя прав на земельный надел с предоставившим его работодателем. При этом трудовые отношения прекращаются на основаниях, предусмотренных трудовым законодательством. Право на земельный надел оформляется приказом работодателя - руководителя организации или предпринимателя, нанявшего пользователя участком на работу. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.

При этом ст. 47 ЗК РФ предусмотрены не только основания прекращения, но и основания сохранения прав на служебный земельный надел при разрыве трудовых отношений с организацией. Общая норма устанавливает, что работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

Кроме того, право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.

Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:

1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;

2) работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;

3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

Статья 48 ЗК РФ устанавливает основания прекращения сервитута. При этом частный сервитут, как установлено данной статьей, может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Гражданским законодательством (ст. 276 ГК РФ) установлено, что по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, согласно той же статье, в случаях когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Акт об отмене публичного сервитута тем органом государственной власти или местного самоуправления, на основании решения которого данный сервитут был установлен, отмена с публичного сервитута может быть произведена и на основании решения суда.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования "Город Кизилюрт" (далее - администрация) о признании недействительными п. 5, 6, и 7 постановления от 26.03.2007 N 138-п "Об организации транспортного обслуживания населения муниципального образования "Город Кизилюрт".

Постановлением от 26.03.2007 N 138-П "Об организации транспортного обслуживания населения муниципального образования "Город Кизилюрт" (далее - постановление), принятым администрацией, временно, до проведения реконструкции площади Героев и постройки нового автовокзала, на площадь, расположенную в г. Кизилюрте прекращен доступ автотранспорта общего пользования, за исключением спецмашин и автомашин, обслуживающих объекты предпринимательской деятельности, расположенные на площади. Милиция обязана обеспечить исполнение указанного пункта постановления.

Решением от 04.12.2007 заявление удовлетворено. Суд сослался на несоответствие п. 6 оспариваемого постановления требованиям Конституции Российской Федерации и ГК РФ.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, оставляя кассационную жалобу администрации без удовлетворения (постановление от 26.06.2008 N Ф08-1549/2008), пояснил:

из текста оспариваемого постановления следует, что автостанция, расположенная на площади, является единственной в городе.

Прекратив доступ автотранспорта общего пользования на площадь, администрация ограничила транспортное обслуживание пассажиров, не утвердила новые маршруты и графики движения местного транспорта, чем нарушила указанную норму права, а также права неопределенного круга лиц, в том числе заявителя и предпринимателей, осуществляющих перевозки пассажиров. Данный вывод суда является правильным. Площадь является местом общего пользования, места общего пользования обременены публичным сервитутом. В силу ч. 2 ст. 48 ЗК РФ публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Администрация не представила доказательств изменения целевого назначения площади, документально не обосновала необходимость ограничения публичного сервитута либо проведения работ по реконструкции площади.