Возникновение прав на земельные участки в связи с переходом права собственности на недвижимость

Законодательством определены особые условия перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. При этом ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на перечисленные виды недвижимости, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (п. 11) обращено внимание на то, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Установленными правилами перехода прав на земельные участки под недвижимостью законодатель обеспечивает реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.

Все собственники здания, строения, сооружения имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором данная недвижимость расположена. В целом, если земельный участок находится в частной собственности, то отношения по приобретению прав на земельные участки под недвижимостью могут быть определены соглашением сторон. В то же время следует иметь в виду, что любой из сособственников недвижимости в равной степени обладает правами на землю, поэтому закрепление всех прав на земельный участок за одним из сособственников с установлением для иных права сервитута или заключения с ними договора аренды в правовом обиходе, можно сказать, отторгается. Реализовать право сособственников на земельный участок наиболее приемлемо приобретением земельного участка либо в общую собственность, либо заключив договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно ст. 244 ГК РФ, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит, на основании закона, право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.

Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя. Однако на этот случай Вводным законом предусмотрено условие, согласно которому при переходе права постоянного (бессрочного) пользования лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, им надлежит одновременно оформить право собственности или право аренды земельного участка.

При реализации норм о переходе прав на земельный участок в связи с переходом прав на недвижимость следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, такая постройка не может служить основанием приобретения прав на земельный участок.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако ст. 222 ГК РФ предусмотрены исключения. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Но право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При оспаривании прав на земельные участки в связи с самовольной постройкой следует иметь в виду разъяснения высших судебных инстанций, данные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Применяя ст. 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.

Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ.

Согласно п. 1 и 2 ст. 35 ЗК РФ, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК РФ, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. В то же время п. 3 ст. 33 не содержит правил расчетов площади земельного участка, а только указывает, из каких критериев (нормативов) следует исходить при определении площади. Если же раздел земельного участка все же происходит, оставшаяся его часть в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.

Судом обращено внимание на то немаловажное обстоятельство, что приобрести земельный участок в силу ст. 35 ЗК РФ, как и ст. 36 ЗК РФ вправе собственник недвижимости, которая является обособленным объектом.

Президиум ВАС РФ постановлении от 17.02.2009 N 12277/08 указал: ЗК РФ в ст. 1 в качестве основного принципа земельного законодательства провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Истец после приобретения в собственность нежилых помещений в здании цеха и произведенной реконструкции сформировал обособленный торговый объект, в силу чего он вправе согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ претендовать на приобретение в собственность соответствующей части земельного участка.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.11.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Помимо ст. 35 ЗК РФ, ГК РФ урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем. Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, то есть если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, то есть при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела (постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 12955/11 по делу N А74-2987/2010), на основании вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Республики Хакасия от 16.10.2002 по делу N А74-2501/02-К1 (с учетом определения от 12.11.2002) и от 01.10.2003 по делу N А74-2750/03-К1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) за обществом П. 18.12.2002 и 21.01.2004 зарегистрировано право собственности на участок 4/1 подъездного железнодорожного пути угольного участка N 8 протяженностью 7961,8 м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский р-н, в 1 км юго-западнее д. Курганная, лит. В и на соединительный железнодорожный путь N 10 между станциями "Породная-Южная" протяженностью 2948 м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский р-н, в 7 км южнее д. Курганная, лит. В.

В связи с окончанием срока действия договоров аренды, заключенных обществом П. с муниципальным образованием "Солнечный сельсовет", и внесением Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ изменений в п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) в части предоставления муниципальным районам права распоряжения земельными участками постановлением главы муниципального образования "Усть-Абаканский район" (далее - муниципальное образование) от 21.03.2007 N 368-п обществу предоставлены в аренду сроком на пять лет земельные участки: с кадастровым номером 19:10:100504:0004 - для размещения участка N 4/1 железнодорожного пути угольного участка N 8, с кадастровым номером 19:10:100504:0005 - для размещения соединительного железнодорожного пути N 10.

На основании этого постановления между муниципальным образованием в лице администрации и обществом П. 22.03.2007 заключены договоры аренды указанных земельных участков сроком на пять лет. Участки в тот же день переданы обществу по актам.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12.03.2009 по делу N А74-299/2009 постановление администрации муниципального образования от 21.03.2007 N 368-п признано недействительным как противоречащее ст. 209 ГК РФ, ст. 9, 17 ЗК РФ, ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку названные земельные участки относятся к федеральной собственности, а муниципальное образование не вправе было распоряжаться ими и передавать их в аренду обществу П.

Указанным решением, а также судебными актами, вынесенными по настоящему делу, установлено, что спорные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет в 2002 г., образованы из земельного участка площадью 36 214 га с кадастровым номером 19:10:990101:58, поставленного на государственный кадастровый учет 01.04.2004.

Данный земельный участок был передан институту распоряжением администрации Усть-Абаканского района от 22.06.1994 N 220-р на основании постановления Верховного Совета Республики Хакасия от 02.09.1992 N 95-п "О передаче земель опытно-производственных хозяйств и опытно-производственных участков Институту аграрных проблем Хакасии" в постоянное (бессрочное) пользование.

На основании упомянутого распоряжения институту выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Институт является государственным научным учреждением, создан на основании распоряжения Совета министров РСФСР от 30.04.1991 N 398-р и приказа Россельхозакадемии от 08.05.1991 N 23-пк, зарегистрирован распоряжением администрации Усть-Абаканского района 15.01.1993.

Указав, что решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12.03.2009 по делу N А74-299/2009 на спорные земельные участки признано право федеральной собственности, общество П. обратилось в управление с заявлением о предоставлении ему этих участков в аренду.

Управление письмом от 27.04.2010 N 1778 сообщило обществу, что испрашиваемые земельные участки не изъяты из постоянного (бессрочного) пользования института в установленном законом порядке, поэтому оно не вправе принимать решение о предоставлении в аренду этих участков, и рекомендовало обществу обратиться в Президиум Россельхозакадемии.

Считая отказ управления в предоставлении в аренду данных земельных участков не соответствующим ст. 36 ЗК РФ, общество "Промтранс" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суды трех инстанций исходили из того, что право постоянного (бессрочного) пользования института земельным участком с кадастровым номером 19:10:990101:58 не прекращено в порядке, установленном ст. 45 ЗК РФ. Управление не обладает правомочиями по распоряжению спорными земельными участками, поскольку в силу п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 N 202-ФЗ, действовавшей на момент вынесения управлением оспариваемого отказа; далее - Закон о науке) распоряжение этими участками должно осуществляться на основании решения Россельхозакадемии при наличии согласия федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на распоряжение объектами федеральной собственности.

Между тем судами необоснованно применен не подлежащий применению к спорным правоотношениям абзац третий п. 5 ст. 6 Закона о науке.

Согласно п. 5 ст. 6 Закона о науке научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук, ее региональных отделений и отраслевых академий наук владеют, пользуются и распоряжаются федеральным имуществом, переданным указанным организациям в оперативное управление или в хозяйственное ведение в соответствии с законодательством Российской Федерации, Законом о науке и уставами.

Перечисленные организации имеют право сдавать в аренду без права выкупа временно не используемое и находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое, на основании решения соответствующей академии наук, которое должно быть согласовано с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на управление и распоряжение объектами федеральной собственности.

Из системного толкования абзацев первого-третьего п. 5 ст. 6 Закона о науке следует, что приведенный в абзаце третьем порядок распоряжения касается федерального имущества, в том числе не движимого, переданного указанным организациям в оперативное управление или в хозяйственное ведение, и не подлежит применению в отношении земельных участков, закрепленных за названными организациями Российской академии наук и отраслевых академий наук в постоянное (бессрочное) пользование.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Указанный вывод подтвержден также в постановлениях Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 1744/11, от 18.05.2010 N 448/10, от 18.05.2010 N 437/10.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что распоряжение упомянутыми земельными участками осуществляется на основании решения Россельхозакадемии при наличии согласия управления, является неправомерным.

Общество П. обоснованно обратилось с заявлением в управление, поскольку Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 N 63, на управление возложены полномочия Российской Федерации по распоряжению спорными земельными участками, относящимися в силу ст. 9, 29 ЗК РФ к федеральной собственности.

Также в своем отказе управление рекомендовало обществу обратиться в Россельхозакадемию в связи с необходимостью прекращения права постоянного (бессрочного) пользования института этими участками.

Суды согласились с данным основанием отказа и пришли к выводу, что для предоставления земельных участков в аренду обществу П. право постоянного (бессрочного) пользования института испрашиваемыми земельными участками подлежит прекращению, а общество, заинтересованное в получении их в аренду, должно обратиться с просьбой к институту и Россельхозакадемии с тем, чтобы институт отказался от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в добровольном порядке по правилам п. 1 ст. 45, п.п. 3-6 ст. 53 ЗК РФ.

Между тем из п. 1 ст. 45 и ст. 53 ЗК РФ следует, что при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем отказа землепользователя от этого права правообладатель подает соответствующее заявление в орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком от имени собственника, который принимает решение о прекращении права и обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права.

Земельный кодекс РФ не содержит норм, обязывающих заинтересованное лицо обратиться к правообладателю за истребованием у него отказа от права.

Таким образом, суды необоснованно указали заявителю на необходимость обращения в Россельхозакадемию и к институту за истребованием отказа от права постоянного (бессрочного) пользования упомянутыми земельными участками.

Кроме того, общество П. является собственником строений, расположенных на земельном участке, находящемся в федеральной собственности и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за лицом, не являвшимся продавцом этих объектов.

В силу ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Из п. 1 ст. 36 ЗК РФ следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 1489/11, N 3771/11 и N 4275/11.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду прекращения права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.

Однако судами при рассмотрении настоящего дела не исследован вопрос о площади испрашиваемых обществом земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, которые определяются, как следует из абзаца второго п. 7 ст. 36 ЗК РФ, с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и подлежат отмене согласно п. 1 ч. 1 ст. 304 АПК РФ.

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В отношении иной стороны связи объекта недвижимости и земельного участка, а именно отчуждения земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, установлено категорическое правовое условие, согласно которому отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.

Юридическая связь объекта недвижимости и земельного участка является основой нормы ст. 39 ЗК РФ, согласно которой при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. При этом исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, вправе продлить этот срок. Условия сохранения прав на те же объекты недвижимости за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Согласно данной статье право на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения, расположенных на нем, предоставляется только лицам, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, поскольку право собственности на земельный участок при разрушении или уничтожении недвижимости, расположенной на нем, не прекращается. При этом за владельцами и пользователями земельный участок сохраняется не на два, как было установлено ранее ЗК РСФСР от 25.05.1991, а на три года, что предоставляет больше возможности для новой застройки или восстановления недвижимости.

Как установлено судом (определение ВАС РФ от 28.02.2012 N 6-В11-7) и следует из материалов дела, принадлежащий истцу на праве собственности имущественный комплекс - автостоянка, выбывший из владения собственника помимо его воли, был уничтожен помимо воли собственника.

В настоящее время собственник сооружения-автостоянки - РОООО "BOA" обратился в суд с иском о восстановлении автостоянки.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Отказывая РОООО "BOA" в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда, пришел к выводу о том, что у истца отсутствует право на приобретение спорного земельного участка на основании положений ст. 35, 36 ЗК РФ, поскольку возникновение права на приобретение земельного участка на основании этих правовых норм законодатель прямо связывает с наличием в собственности недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум Рязанского областного суда, согласившись с выводами нижестоящих судебных инстанций о недействительности указанных договоров аренды и купли-продажи спорного земельного участка, исходил из того, что вывод суда первой инстанции о том, что у истца отсутствует право на приобретение спорного земельного участка основан на неправильном толковании норм материального права, поскольку в соответствии с указанными нормами права при разрушении (сносе) объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение указанного в ст. 39 ЗК РФ срока сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок, а также право на приобретение этих земельных участков в соответствии с ЗК РФ.

Между тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что у президиума Рязанского областного суда не имелось предусмотренных законом оснований для отмены в порядке надзора состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на основании решения исполкома Рязанского городского Совета народных депутатов N 297 от 07.06.1989 областному Совету Всероссийского добровольного общества автолюбителей (в настоящее время РОООО "BOA") отведен земельный участок площадью 1,0 га в районе "..." района г. "..." под строительство временной платной автостоянки для машин личного пользования.

Государственным актом на право пользования землей от 23.07.1991 за РОООО "BOA" закреплено право бессрочного пользования на указанный земельный участок.

14 июля 1992 г. между РОООО "BOA" и администрацией г. Рязани заключен договор аренды спорного земельного сроком на 5,5 лет.

В мае 2005 г. РОООО "BOA" обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду под размещение и эксплуатацию автостоянки.

Постановлением администрации г. Рязани N 1392 от 07.05.2007 земельный участок площадью 7819 кв. м по адресу г. "..." предоставлен РОООО "BOA" в аренду сроком на 11 месяцев.

Факт заключения РОООО "BOA" договора аренды земельного участка с администрацией г. Рязани признавался самим истцом при обращении с иском.

Оснований для несогласия с выводами суда первой инстанции не имеется.

Следовательно, заключение РОООО "BOA" договора аренды спорного земельного участка свидетельствует о соблюдении обществом требований п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в виде заключения договора аренды указанного земельного участка и утрате им права бессрочного пользования земельным участком.

Таким образом, на момент сноса указанной автостоянки РОООО "BOA" обладало правом аренды на спорный земельный участок, а не правом бессрочного пользования.

Согласно ст. 39 ЗК РФ при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, а именно с тем, что на указанном земельном участке нет недвижимого имущества, принадлежащего на праве бессрочного пользования РОООО "BOA", данная статья ЗК РФ не подлежала применению к спорным правоотношениям.