Глава 2. Применение норм земельного законодательства об образовании и правовом режиме земельных участков §1. Правовые признаки земельного участка Определение земельного участка

Земельным участком, согласно ЗК РФ, является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Определение земельного участка как объекта правовых отношений имеет существенное значение. Как уже было сказано ранее, целый ряд земельных отношений (заключение и исполнение договоров, направленных на переход прав на земельные участки, налогообложение земель, др.) может быть реализован только в отношении земельного участка.

Статьей 6 ЗК РФ определено, что объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Согласно данной статье ЗК РФ, под земельным участком понимается часть поверхности земли. Из этого следует, что в "состав" этого объекта не входят недра, а также нельзя считать земельным участком часть земли, покрытой водами поверхностного водного объекта. Заметим, что на основании ст. 102 ЗК РФ на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

Лесным кодексом Российской Федерации (далее - ЛК РФ) установлен такой объект отношений, как лесной участок. При этом ст. 7 ЛК РФ установлено, что лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со ст. 67, 69 и 92 ЛК РФ. Понятие лесного участка не расходится с понятием земельного участка, данного ЗК РФ. Но особенностью лесного участка является специально определенный ЛК РФ порядок установления его границ. Границы лесных участков устанавливаются в порядке лесоустройства при проектировании лесного участка. Статьей 69 ЛК РФ, в частности, установлено, что при проектировании лесных участков осуществляется подготовка проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков. Местоположение, границы и площадь лесных участков определяются соответственно по лесным кварталам и (или) лесо-таксационным выделам, их границам и площади. Границы лесных участков, смежных с земельными участками, границы которых определяются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", устанавливаются в соответствии с земельным законодательством. Проектирование лесных участков осуществляется в границах лесничеств и лесопарков.

Обращение к ст. 11.1 ЗК РФ правоприменительных органов, как правило, основано на необходимости уяснить, является ли спорный земельный участок действительно сформированным в соответствии с требованиями закона и, следовательно, объектом права.

При этом судом обращается особое внимание на надлежащее образование земельного участка и соблюдение требований законодательства о кадастровом учете.

В этом отношении ВАС РФ (определение от 11.09.2009 N ВАС-12083/09 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации") было разъяснено, что согласно ст. 11.1, 37 ЗК РФ предметом договора купли-продажи земельного участка может быть сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет. Доводы о наличии у лица кадастрового паспорта и надлежащем определении границ земельного участка на момент его выделения не приняты во внимание, поскольку судами установлено, что кадастровый учет проведен с нарушением порядка, действующего как на момент обращения лица с заявлением о предоставлении земельного участка, так и на момент внесения в кадастр сведений о земельном участке.

ФАС Волго-Вятского округа, признавая недействительным договор аренды части земельного участка (постановление от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009), обратил внимание на ряд противоречий такого договора требованиям гражданского и земельного законодательства, сославшись, в том числе на ст. 11.1 ЗК РФ, подчеркнув, что индивидуализация земельного участка, как объекта договора достигается его кадастровым учетом.

По смыслу ст. 11.1 ЗК РФ и ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

При обращении к статьям гл. I.1 ЗК РФ следует иметь в виду и позицию Минэкономразвития России относительно реализации норм этой главы, которая отражена в письме министерства от 02.10.2009 N Д23-3229, написанном в связи с вопросом о порядке образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае комплексного освоения указанных земельных участков в целях жилищного строительства. В соответствии с письмом по вопросу Департамент недвижимости Минэкономразвития России сообщил:

Правила образования земельных участков, установленные гл. I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, не распространяются на порядок образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такие земельные участки образуются в соответствии со ст.ст. 30, 31, 30.1, 32, 35, 34, 36, 38, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Строительство на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при условии, если земельный участок выделен для этих целей. В случае комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, все земельные участки, предусмотренные проектом межевания территории, должны образовываться одновременно.

В случае невозможности образования земельных участков для целей строительства в рамках ст. 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации возможно осуществить перераспределение земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, либо в случае образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решение об образовании земельного участка и (или) соглашение о перераспределении земельных участков принимается по усмотрению уполномоченного органа".