§5. Резервирование земель как разновидность ограничения прав на землю

Резервирование земель представляет собой установление ограничений прав на землю в публичных интересах. А именно с целью последующего изъятия этих земель для государственных или муниципальных нужд. Статьей 56.1 ЗК РФ установлено, что права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Согласно Конституции РФ (ст. 55), права (включая имущественные) и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом. На основании этого известного конституционного положения ЗК РФ устанавливает, что ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Пункт 1 ст. 56.1 ЗК РФ вводит пределы ограничения права собственности на землю в целях резервирования. В целом ограничения могут касаться:

а) возведения жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

б) проведения в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительства прудов и иных водных объектов в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Как можно понять, ограничиваются такие формы и виды реализации прав на землю, которые направлены на создание так называемых улучшений земельного участка и влияют на его стоимость в сторону увеличения.

Положения о резервировании земель как одной из функций управления земельными ресурсами установлены ст. 70.1 ЗК РФ.

Правовое значение резервирования земель и земельных участков видится в упорядочении отношений изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также в том, что этот механизм предполагает обеспечить снижение издержек в связи с будущим изъятием земель и установлением для них иного правового режима.

Для правового содержания резервирования земель важны следующие моменты: 1) содержание ограничений, устанавливаемых в связи с резервированием конкретного земельного участка, зависит от действующего правого режима участка и того режима, который будет установлен после изъятия; 2) резервирование не может иметь самостоятельного правового значения, решение о резервировании принимается только в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; 3) резервирование имеет срочный характер.

Статьей 70.1 ЗК РФ установлены предельные (максимальные) сроки резервирования. При этом следует обратить внимание на то, что на семь лет земли могут быть зарезервированы по всем перечисленным в п. 1 статьи основаниям. Исключение срока резервирования (до 20 лет) установлено п. 3 настоящей статьи для строительства линейных объектов на землях, не предоставленных гражданам или юридическим лицам. При этом в данной статье перечень линейных объектов не ограничен их назначением или тем, в чьей собственность должны находиться возводимые линейные объекты.

На основании Конституции РФ Правительство Российской Федерации, в рамках закрепленных за ним полномочий органа, осуществляющего исполнительную власть Российской Федерации, издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение (ст. 110, 115). Согласно ст. 23 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации", акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства Российской Федерации. Обратим внимание также на то, что, исходя из норм Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" (ст. 18, 19, 22) высшие должностные лица субъектов РФ (руководители высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ) при осуществлении своих полномочий обязаны соблюдать Конституцию РФ, федеральные законы, конституцию (устав) и законы субъекта РФ, а также исполнять указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. При этом высшее должностное лицо субъекта РФ издает указы (постановления) и распоряжения на основании и во исполнение как Конституции РФ, федеральных законов, нормативных актов Президента Российской Федерации, так и постановлений Правительства Российской Федерации. Акты высшего должностного лица субъекта РФ, акты высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ в ряду нормативных правовых актов не должны противоречить также и постановлениям Правительства Российской Федерации.

Глава 4. Применение законодательства о возникновении и прекращении прав на землю

§1. Практика применения норм о возникновении прав на земельные участки

Основания возникновения прав на землю. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельные участки

Как установлено ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Общие основания возникновения прав на земельные участки установлены гражданским законодательством, а именно ГК РФ и иными федеральными законами. Так, ст. 8 ГК РФ перечисляет основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Среди них присутствуют и основания, по которым могут возникать права на земельные участки: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" подчеркнуто, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Вещные права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Акт государственной регистрации - юридический акт признания и подтверждения государством права (п. 1 ст. 2 указанного закона).

Законодатель связывает момент возникновения права с моментом его государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Таким образом, в самом общем случае вещные права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации.

Вместе с тем государственная регистрация сама по себе не является дополнительным основанием возникновения прав на земельные участки, несмотря на то, что законодатель сопоставил момент возникновения вещного права на земельный участок с моментом государственной регистрации такого права. Напротив, государственная регистрация не отождествляется с основаниями возникновения прав на земельные участки и не включается в число таких оснований, поскольку права возникают по установленным в законодательстве основаниям и подлежат государственной регистрации в установленных случаях и в установленном порядке.

Таким образом, законодатель четко разграничил между собой основания возникновения прав на земельные участки и акт государственной регистрации, с которым связывается момент возникновения права.

Для возникновения права, подлежащего государственной регистрации, недостаточно только наличия установленного законом юридического факта - основания для возникновения права. В то же время недостаточно и самого по себе акта государственной регистрации права, хотя законодательство и связывает с ним, как мы выяснили, момент возникновения права. Таким образом, для возникновения права необходима совокупность юридических фактов.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на земельные участки, а также государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Данный Закон содержит такое понятие, как удостоверение государственной регистрации. Под ним понимается оформление, выдача правообладателю после государственной регистрации его права определенных документов, подтверждающих (удостоверяющих), что государственная регистрация действительно проведена, и при этом позволяют установить, какое именно право зарегистрировано, кто является обладателем данного права, на какой именно земельный участок (или иной объект недвижимости) зарегистрировано право.

Государственная регистрация вещных прав на земельные участки удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации соответствующего права. Такое свидетельство выдается органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с установленной формой, которая является единой на всей территории Российской Федерации.

Вместе с тем важно отметить, что доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок является не свидетельство, а сама государственная регистрация (ее факт), которая производится посредством внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Что касается удостоверения государственной регистрации сделок с земельными участками, то она производится в виде проставления на правоустанавливающем документе, выражающем содержание сделки (договоре) специальной регистрационной надписи (штампа). Таким образом, права, например, арендатора земельного участка после государственной регистрации договора аренды будут удостоверяться договором аренды, который содержит права и обязанности сторон, и регистрационной надписью (штампом) на этом договоре, который, в свою очередь подтверждает выполнение требования о государственной регистрации договора и, соответственно, факт вступления договора в силу.

Признаются действительными и права на земельные участки, которые возникли до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ и, следовательно, не были зарегистрированы в соответствии с процедурой, установленной данным законом. В соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 указанного закона, такие права являются юридически действительными и не требуют какого-либо переоформления или перерегистрации за исключением случаев совершения сделок или регистрации обременений в отношении соответствующего земельного участка.

Обращается внимание на то, что государственная регистрация права или договора должна быть произведена точно в порядке, предусмотренном законом, в противном случае права на земельный участок признаются не возникшими.