Особенности купли-продажи земельных участков

На сделки с земельными участками, включая продажу участков, распространяются общие нормы ГК РФ, если земельным законодательством не предусмотрено иное. В целом, специальные нормы о сделках с земельными участками в земельном законодательстве немногочисленны.

Тем не менее ЗК РФ устанавливает некоторые специальные нормы о продаже земельных участков. По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора. Статьей 37 ЗК РФ установлены особенности купли-продажи земельных участков. При этом установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Помимо прочего, данное положение указывает на то, что иные объекты земельных отношений, кроме земельных участков, объектами договора купли-продажи быть не могут.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом о государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

Статья 37 ЗК РФ содержит ряд специальных норм, касающихся условий договора продажи земельного участка, а также последствий предоставления покупателю участка заведомо ложной информации об объекте покупки, его правовом режиме, обременениях, ограничениях и др. При этом специально оговорено, что установленные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Существенным требованием законодательства является условие о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие определить земельный участок. Это размер земельного участка, его местонахождение, цель использования земельного участка и др.

Индивидуализация земельного участка как объекта продажи достигается действиями по его образованию (см. гл. I.1) и постановке на кадастровый учет. Поэтому данная статья специально указывает на то, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Требование кадастрового учета земельного участка предусмотрено и при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на него в силу Федерального закона "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним".

Данное обстоятельство подчеркнуто, в частности, в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09, согласно которому в силу ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи земельных участков могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При этом размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, определяется в порядке, установленном ст. 33 ЗК РФ.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить установленный правовой режим земельного участка, а также определенные по соглашению сторон обременения (сервитут, аренда).

Следует обратить внимание на то, что договор купли продажи земельного участка, как правило, является только частью достаточно сложной процедуры перехода права собственности на участок от одного лица к другому: приватизации земельных участков и объектов недвижимости, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, выкуп земельного участка в силу ст. 36 ЗК РФ, 552 ГК РФ, и др. В каждом случае следует иметь в виду не только условия заключения договора о продаже земельного участка, но и всех иных условий перехода права собственности на участок. Это, помимо прочего, может повлиять и на содержание договора и на его действительность.