Объединение земельных участков

При объединении смежных земельных участков, в соответствии с правилами ст. 11.6 ЗК РФ, образуется один земельный участок, существование смежных земельных участков прекращается.

Последствия объединения земельных участков являются фактически теми же, что и при их разделе: прежние участки прекращают свое существование на их месте появляется новый объект отношений.

Образование одного земельного участка при объединении участков, принадлежащих разным собственникам связано с определенными правовыми последствиями для сособственников. В рассматриваемой ситуации сособственникам целесообразно заранее решить вопрос о долях в праве общей собственности на землю, которые могут соответствовать площадям находившихся в их собственности участков или могут быть равными. Помимо этого, решение должно быть вынесено относительно прав и обязательств каждого из сособственников, которые возникли у них в отношении земельных участков до их объединения. При решении этих и других вопросов объединения земельных участков следует иметь в виду и общие положения ГК РФ. В том числе положения ст. 245 ГК РФ о том, что, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Вопросы ипотечных обязательств при объединении участков затронуты п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ.

Установленный п. 5 указанной статьи 11.6. ЗК РФ запрет объединения земельных участков основан на том, что право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения не может быть закреплено более чем за одним лицом. Заметим при этом, что ст. 24 ЗК РФ, регулирующая отношения по поводу права безвозмездного срочного пользования, специально не обращается к вопросу о количестве лиц, которым земельный участок может быть предоставлен на основе этого права.

Норма п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ устанавливает правила реализации одного из обязательств собственников при объединении участков - ипотеки. Установленное правило о распространении ипотеки на весь объединенный участок следует из положений законодательства о залоге и ипотеке о том, что ипотека распространяется на имущество в целом, а не на его части. В то же время указание нормы п. 6 ст. 11.6 дает основания полагать, что по соглашению сторон залоговые обязательства остаются только за тем из сособственников, земельный участок которого был предметом ипотеки до объединения. Как представляется, в этом случае может возникнуть вопрос о предмете залога: должен ли он трансформироваться из земельного участка в долю в праве общей собственности или предметом залога должна стать та часть нового земельного участка, которая ранее являлась земельным участком - предметом залога. Заметим в данном случае, что при определении предметов ипотеки федеральный закон в действующей редакции часть земельного участка в качестве возможного предмета ипотеки не называет.

Существенное значение для реализации ст. 11.6 имеет и п. 5, согласно которому не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. На это специально обращено внимание судебными инстанциями при рассмотрении конкретного спора (определение ВАС РФ от 12.08.2010 N ВАС-10497/10). Статья 11.6 ЗК РФ не предусматривает возможности образования земельного участка посредством объединения участков, один из которых предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, а другой находится в государственной собственности и ранее предоставлялся в аренду. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для утверждения органом местного самоуправления границ и схемы расположения нового земельного участка.

От процедуры объединения земельных участков в силу настоящей статьи следует отличать действия по образованию так называемых многоконтурных участков, на которые указывает Минэкономразвития России в своем письме от 22.12.2009 N 22409-ИМ/Д23. В качестве многоконтурного земельного участка в письме понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.

При этом, согласно письму, часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка. Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка, если в пределах указанного контура установлено либо устанавливается ограничение (обременение) вещных прав на такой многоконтурный земельный участок.

Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (то есть контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

С учетом приведенных ниже особенностей осуществляется подготовка необходимых для государственного кадастрового учета документов, государственный кадастровый учет и предоставление сведений государственного кадастра недвижимости в отношении образуемых после 01.03.2008 (даты вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) многоконтурных земельных участков, а также в отношении ранее учтенных земельных участков, которым при осуществлении государственного кадастрового учета не было присвоено наименование "единое землепользование", но границы которых представляют собой несколько замкнутых контуров.

Следует заметить, что указанный в письме объект возник в связи с имеющимися на практике затруднениями в учете отдельных земельных участков, принадлежащих одному и тому же лицу, но расположенных в известном отдалении друг от друга. Несмотря на имеющуюся проблему, следует признать, что законодательство такого объекта не знает, а сами многоконтурные участки как объект прав вызывают дискуссии.