Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Согласно установленным положениям ст. 11.8 ЗК РФ возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со ст. 11.4-11.7 ЗК РФ. При этом у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.

Приведенная норма в целом направлена на предотвращение возможных конфликтов при образовании новых земельных участков, которые могут возникнуть в связи с сомнением в сохранении права лица на новый объект в связи с прекращением прежнего. Общий смысл данной статьи, как и иных статей гл. I.1 ЗК РФ можно свести к тому, что при образовании нового участка он "наследует" не только правовой режим, но и право, на основании которого лицо им владело.

Это оказывается существенным при осуществлении сделок с земельными участками, сопряженных с их разделом, выделом, или объединением.

Так, постановлением Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что, применяя ст. 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Как следует из содержания п. 4 ст. 11.8, при образовании нового участка взамен переданного в аренду или безвозмездное срочное пользование арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

ФАС Центрального округа рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ш. на решение Арбитражного суда Липецкой области от 10.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2009 по делу N А36-1788/2008. Индивидуальный предприниматель Ш. обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании частично недействительными распоряжения главы администрации г. Липецка от 06.05.2006 N 2417-р "О предоставлении земельного участка для завершения строительства административно-бытового корпуса" и постановления главы администрации города Липецка от 16.07.2007 N 2853 "О продлении срока действия распоряжения главы администрации г. Липецка от 06.05.2006 N 2417-р".

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Липецка от 15.01.1997 N 80 предпринимателю Ш. предоставлен в аренду сроком на два года земельный участок площадью 7271 кв. м под строительство складских помещений и административно-бытового корпуса. На основании указанного постановления администрация г. Липецка заключила с заявителем договор от 25.02.1997 на аренду земельного участка площадью 7271 кв. м, срок действия которого продлевался, в том числе на основании распоряжения главы администрации г. Липецка от 22.07.2005 N 3435-р для завершения строительства складских помещений и административно-бытового корпуса сроком на один год. Договор аренды с заявителем в установленном порядке не изменялся и не перезаключался, несмотря на то, что вышеуказанные распоряжения главы администрации предусматривали необходимость перезаключения договора. Согласно условиям договора возобновление договора аренды земли по истечении срока его действия возможно при согласии арендодателя.

Заявителем на данном земельном участке возведены объекты, не завершенные строительством: административно-бытовой корпус и складское помещение, и начато строительство второго этапа административно-бытового корпуса.

28 февраля 2006 г. Ш. заключила договор купли-продажи с Д. неоконченного строительством административно-бытового корпуса.

Право собственности на переданный по акту приема-передачи административно-бытовой корпус зарегистрировано Дмитриевым А.И. 10.03.2006 в установленном порядке.

Одновременно заявитель продала недостроенный склад предпринимателю К. Постановлением главы администрации г. Липецка от 22.06.2006 утвержден проект границ земельного участка площадью 3311 кв. м, и этот участок предоставлен ей в аренду для окончания строительства склада. Ранее данный участок входил в состав земельного участка, предоставленного в аренду предпринимателю Ш. Распоряжение о формировании земельного участка площадью 3311 кв. м заявитель не оспаривает.

В то же время распоряжением главы администрации г. Липецка от 06.05.2006 N 2417-р земельный участок площадью 2755 кв. м для завершения строительства административно-бытового корпуса передан в аренду сроком на 364 дня Д. Постановлением главы администрации г. Липецка от 16.07.2007 N 2853 продлен срок действия упомянутого распоряжения главы администрации г. Липецка до 04.05.2008.

Полагая, что вышеуказанным распоряжением Д. выделен участок в большем размере, чем следовало по документации, предприниматель Ш. оспорила названные распоряжение и постановление администрации.

По мнению ФАС, отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд правомерно руководствовался следующим.

В силу п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Таким образом, с момента издания распоряжения о формировании земельного участка для предпринимателя К., то есть с 22.06.2006, земельный участок площадью 727 1 кв. м, который был предметом договора аренды от 25.02.1997, прекратил существование.

Кроме того, постановлением главы администрации г. Липецка от 24.09.2008 N 2393 предпринимателю Д. утвержден проект границ земельного участка площадью 2755 кв. м, предназначенного для завершения строительства административно-бытового корпуса с газовой котельной.

Учитывая положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, устанавливающие, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими, суд указал, что заявитель не представил доказательств заключения с ним договора на измененный участок либо внесения изменений в ранее заключенный договор аренды.

Земельным кодексом РФ установлен ряд требований к образуемым земельным участкам (ст. 11.9), в том числе:

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно ст. 30 ГрК РФ, градостроительные регламенты, являются частью правил землепользования и застройки, которые утверждаются органами местного самоуправления.

Статьей 31 ГрК РФ установлено, что подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов. Применительно к межселенным территориям подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий.

В отношении содержания градостроительного регламента, касающегося земельных участков, ГрК РФ устанавливает следующее (ст. 30 ГрК РФ): в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правовые требования к определению максимальных (минимальных) размеров земельных участков определены в ст. 33 ЗК РФ. Ряд условий, предъявляемых к размеру земельного участка, установлен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Толкование и применение настоящей статьи, как и иных статей гл. I.1 ЗК РФ должно исходить из того, что действия по образованию земельных участков не должны осуществляться в ущерб реализации общих требований законодательства, предъявляемых к правовому режиму земельных участков и недвижимости, на ней расположенной.

В своей жалобе в Конституционный Суд РФ В.Д. Грицай оспаривает конституционность положений ст. 22 Закона Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", согласно которым при образовании нового земельного участка должны соблюдаться следующие требования законодательства Российской Федерации о землеустройстве: пригодность земель для предполагаемого (разрешенного) использования; недопущение создания недостатков в расположении (вклинивание, чересполосица, вкрапливание, дальноземелье, изломанность и неудобства в использовании); соблюдение условий выхода на дороги общего пользования для образуемых новых и существующих земельных участков.

По мнению заявителя, эти положения в смысле, придаваемом им сложившейся правоприменительной практикой, не соответствуют ст. 35 (ч. 1, 2 и 3) и 55 (ч. 3) Конституции РФ, поскольку ограничивают право собственности таким способом, который не основан на Конституции РФ, а также служат основанием для признания недействительной регистрации права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Отказывая в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Грицая В.Д. Конституционный Суд РФ (определение от 15.01.2009 N 186-О-О) в частности, разъяснил:

Закон Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", как следует из его преамбулы, принят в целях реализации полномочий Краснодарского края как субъекта РФ в сфере регулирования земельных отношений, установленных Конституцией РФ, ЗК РФ и иными федеральными законами.

Его ст. 22 во исполнение ст. 4 "Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" закрепляет минимальные размеры образуемых из земель сельскохозяйственного назначения новых земельных участков и устанавливает требования к местоположению земельных участков, к которым относит пригодность земель для предполагаемого (разрешенного) использования, недопущение создания недостатков в расположении (вклинивание, чересполосица, вкрапливание, дальноземелье, изломанность и неудобства в использовании) и соблюдение условия выхода на дороги общего пользования для образуемых новых и существующих новых земельных участков. По своему содержанию и во взаимосвязи с иными требованиями земельного законодательства они направлены на обеспечение рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, что согласуется со ст. 11.9 ЗК РФ, предписывающей, чтобы образование земельных участков не приводило к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Таким образом, оспариваемые заявителем положения ст. 22 Закона Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" как направленные на недопущение или устранение недостатков при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков сельскохозяйственного назначения не создают ограничений в реализации права собственности на землю и не содержат оснований для признания недействительными актов регистрации права собственности на земельные участки и последующих сделок с данным участком, а потому, вопреки утверждению заявителя, не нарушают его конституционные права.