Договор аренды земельного участка

Отношения по поводу аренды земельных участков подчиняются общим требованиям, установленным гражданским законодательством (положения об обязательствах и сделках, положения о договорах, нормы о договоре аренды и др.) Особенности аренды земельных участков регулируются специальными нормами земельного законодательства, действующими только в отношении земельных участков. Помимо ЗК РФ, отношения аренды земель сельскохозяйственного назначения урегулирования Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ЛК РФ обращается к особенностям аренды лесных участков.

Так, ст. 22 ЗК РФ установлено, в частности, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

ГК РФ устанавливает общие для всех арендных отношений и распространяющиеся на аренду земельных участков положения о содержании, субъектах и объекте договора аренды, правах и обязанностях сторон в договоре, действии, в том числе сроках договора аренды, и другие условия, определяет понятие объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти вопросы мы рассмотрим последовательно в преломлении к особенностям правового регулирования аренды земельных участков.

Так, согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в отношении таких земель в качестве арендодателя выступают государственные и муниципальные органы.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физическое лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью.

Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды. Так, за исключением случаев, специально предусмотренных законом, в аренду не могут быть переданы земельные участки и земли, признанные ст. 27 ЗК РФ изъятыми из оборота.

В гражданском законодательстве, кроме аренды собственно земельного участка, земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть индивидуально определен (образован в соответствии с требованиями гл. I.1 ЗК РФ, законодательства о землеустройстве и кадастра недвижимости).

При передаче земельного участка в аренду сохраняется его целевое назначение и разрешенное использование. На практике почти всегда в договоре указывается и более конкретная цель передачи участка в аренду. При этом для приобретения права аренды и его реализации эта часть договора имеет существенное значение. Это связано с тем, что при предоставлении земельных участков для строительства, что и отражается в договоре, в большом числе случаев предусматривается обязательное соблюдение процедуры торгов (см. ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ).

Важным для реализации арендных отношений оказывается и указание в договоре на то, что земельный участок предоставляется в аренду для эксплуатации определенного объекта недвижимости. Так, в случае уничтожения объекта недвижимости, цель ради которой был заключен договор аренды участка, прекращает существование.

ВАС РФ, отказывая в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (определение от 25.12.2009 N ВАС-16585/09 по делу N А32-22509/2008-39/325), в частности, пояснил.

Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, только при наличии оснований, определенных в ст. 450, 451, 619 ГК РФ.

Основания прекращения договора аренды земельного участка предусмотрены ст. 46 ЗК РФ.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора его арендатором.

При этом в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Рассмотрев материалы дела, суд, с учетом названных норм права, пришел к выводу, что расторжение в судебном порядке договора от 27.09.2205 N 1611 аренды нежилого помещения, под эксплуатацию которого предоставлялся земельный участок, является существенным и неустранимым нарушением условий договора аренды земельного участка от 30.11.2005 N 700003920 в части использования земельного участка.

В связи с утратой обществом права пользования нежилым строением, расположенным на земельном участке, ввиду расторжения в судебном порядке договора аренды этого строения, осуществление его реконструкции невозможно, следовательно, невозможна и эксплуатация земельного участка по назначению, предусмотренному договором.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости", а также ст. 164 ГК РФ "Государственная регистрация сделок". В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

На договор аренды земельного участка распространяется действие ст. 425 ГК РФ, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Заключенным же договор аренды земельного участка считается в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, с момента его регистрации.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании ч. 3 ст. 611 этого документа, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ "Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь" и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору: земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Однако договор может быть и вновь заключен с тем же арендатором. Пункт 3 ст. 22 ЗК РФ в случае аренды земельных участков специально устанавливает, что преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей, принадлежит арендатору.

Просрочка выполнения обязательств по договору аренды земельного участка является одним из часто встречающихся оснований рассмотрения судебных споров. Наиболее частыми оказываются случаи, связанные с просрочкой выполнения обязательств по строительству и вводу объекта в эксплуатацию. Рассматривая одно из таких дел, ВАС РФ заявил, что просрочка начала строительства объекта по не зависящим от арендатора причинам (увеличение сроков согласования проектной документации), не является существенным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя (определение от 21.12.2009 N ВАС-16650/09 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации").

В отношении продления договора аренды судами также выработаны определенные позиции. В частности, постановлением Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011 разъяснено следующее.

В силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.

Кроме того, обращаясь в декабре 2010 г. в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, общество просило предоставить участок в аренду для использования в целях размещения станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтного предприятия, стоянки автомобильного транспорта.

Таким образом, по существу, обществом в суд заявлено требование обязать департамент принять решение о заключении нового договора аренды земельного участка.

Исходя из предмета заявленных требований вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства.

Арендные отношения могут быть прекращены досрочно. Общее условие заключается в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). То есть срок устанавливают стороны, договор заключающие. О основаниях прекращения договора аренды см. также ст. 46 ЗК РФ.

Пункт 3.1 ст. 22 ЗК РФ устанавливает ограничение срока договора аренды, если в аренду передается зарезервированный земельный участок. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель. Данная норма в целом следует положению п. 3 ст. 610 ГК РФ, согласно которой законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Для зарезервированных земельных участков ЗК РФ установил не предельный срок договора аренды, а критерий его определения (до окончания срока резервирования). С точки зрения определения соотношения срока резервирования участка и срока договора аренды такого участка целесообразно обратить внимание и на следующие положения п. 3 ст. 610 ГК РФ, исходя из которых, с одной стороны, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. С другой стороны, договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Норму, связывающую срок договора с резервированием земельного участка, надлежит воспринимать в контексте цели резервирования. Поэтому следует считать, что срок договора аренды прекращается досрочно, не в связи со сроком резервирования, а в связи со следующим за резервированием изъятием участка. Если же изъятие участка не произошло, а срок резервирования истек, как считаем, для прекращения договора нет должных правовых оснований.

Права арендатора по в пользованию земельным участком установлены ст. 40 ЗК РФ, а также статьями ЗК РФ, определяющими порядок пользования землями конкретных категорий.

Что касается распоряжения правом аренды, то оно, как следует из ст. 22 ЗК РФ, зависит от нескольких параметров. Один из наиболее важных, арендуется ли земельный участок из земель находящихся в частной или публичной собственности. При этом, в частности, арендатор вправе заложить право аренды, он вправе отчуждать право аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением кредитора. В данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.

Граждане, использующие земельные участники на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае выкупа у собственника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

Иные права и обязанности сторон в договоре аренды также могут быть определены как на основании норм ГК РФ, норм ЗК РФ, иных федеральных законов, так и, в соответствии с этими законами, договором аренды.