Глава 3. Право собственности и иные права на земельные участки §1. Правовые особенности определения и признания права собственности на земельные участки

В основе закрепления права собственности на землю за конкретными лицами в Российской Федерации находятся нормы Конституции РФ (ст. 9, 35, 36, др.). Так, согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Граждане, обладающие правоспособностью и полной дееспособностью, вправе приобретать земельные участки в собственность самостоятельно. Приобретение земельных участков в собственность недееспособных или ограниченно дееспособных граждан осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Содержание правоспособности граждан установлено ст. 18 ГК РФ. Согласно этой статье граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ).

В соответствии со ст. 21 ГК РФ, дееспособность гражданина - способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Статьей 260 ГК РФ установлены общие положения о праве собственности граждан на землю. А именно лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Ограничения в предоставлении земельных участков в собственность граждан или юридических лиц основаны, прежде всего, на положениях ст. 27 ЗК РФ.

Применение судами статей ЗК РФ и иных федеральных законов о праве собственности на землю, как правило, связано с рассмотрением споров о признании права на землю, а также при рассмотрении дел об обжаловании действий или бездействия уполномоченных органов по непредставлению земельных участков в частную собственность. В связи с этим суды обращаются, в том числе к п. 1 настоящей статьи, подтверждая тем самым, что граждане и юридические лица вправе иметь в собственности и приобретать в собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным законодательством. При этом нормы данной статьи применяются в совокупности с иными нормами ЗК РФ (ст. 36, 27, 28, др.) которыми урегулированы отношения приобретения прав на земельные участки, ограничения оборота, установления границ земельных участков и другие отношения, связанные с правом собственности на землю граждан и юридических лиц.

При этом для судов существенным являются в том числе указания пунктов настоящей статьи, исходя из которых приобретение гражданами и юридическими лицами земельных участков в собственность допускается, но оно не свободно, а подчиняется требованиям закона, либо позволяющим, либо ограничивающим возможность приобретения этого права. При этом основанием к отказу в приобретении земельного участка в частную собственность оказывается его правовой режим, налагающий запрет на приватизацию, или расположение на землях, не подлежащих приватизации (земли особо охраняемых природных территорий, земли общего пользования и т.п.).

Рассмотрев кассационную жалобу г. Б. на решение судов по делу N А32-15899/2006 об отказе администрации г. Геленджик предоставить заявителю земельный участок в собственность, ФАС Северо-Кавказского округа не нашел оснований для ее удовлетворения (постановление от 25.01.2010 по делу N А32-15899/2006).

Гражданин Б. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования "Город-курорт Геленджик" (далее - администрация) в принятии решения о предоставлении ему в собственность земельного участка. Обосновывая свою позицию, суд, в частности, пояснил, что местоположение спорного земельного участка, указанное в том числе кадастровыми документами, подтверждает его расположение в курортной зоне, сам земельный участок предоставлен для эксплуатации туристической базы. Ввиду данных обстоятельств, поскольку, как указано судом в силу п. 2 ст. 15 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности, а также учитывая, что действующее законодательство не предусматривает возможность приватизации земель особо охраняемых природных территорий, к которым относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), суды правомерно отказали гр. Б. в удовлетворении заявленных требований.

Особое внимание уделяется судами правовому положению иностранных субъектов как лиц, наделенных правом приобретать в собственность землю. Обоснованность и пределы приобретения права собственности на землю иностранными лицами были разъяснены Конституционным Судом РФ.

Конституционный Суд РФ, (постановление от 23.04.2004 N 8-П по делу о проверке конституционности ЗК РФ в связи с запросом Мурманской областной Думы), указав на то, что п. 3 ст. 15 и иные положения ЗК РФ не противоречат Конституции РФ, в частности разъяснил, что согласно ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает "национальный режим" для иностранных лиц и лиц без гражданства, то есть в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Действие этого принципа подчеркнуто в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 по делу о проверке конституционности положения части второй ст. 31 Закона СССР "О правовом положении иностранных граждан в СССР".

Исходя из того, что в силу ГК РФ, конкретизирующего конституционный принцип национального режима, правила гражданского законодательства применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом (абзац четвертый п. 1 ст. 2), и в соответствии со ст. 36 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, ЗК РФ устанавливает право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц приобретать в собственность земельные участки на территории Российской Федерации.

Конституционным судом РФ также пояснено, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками - постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ), - не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из ст. 9 (ч. 2) и 35 (ч. 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 62 (ч. 3).

Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, закрепленных, с одной стороны, в указанных статьях Конституции РФ, а с другой - в ст. 9 (ч. 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и в ст. 36 (ч. 1), согласно которой право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям. При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из ст. 9 и 36 Конституции РФ приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ст. 4, ч. 1 и 3 Конституции РФ).

Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.