4. Грабовый п.Г. ,Кулаков ю.Н. Лукманова и.Г. И др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник/ под общей ред.Проф. П.Г. Грабового Смоленск Изд.Асв,2008.

5. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в вопросах и ответах [Текст] / В.Г. Шабалин - М.: Филинъ: Омега-Л, 2010. - 768 с.

6. Экономика недвижимости./ Под ред. Ресина В.И. М.Дело,2009.

Лекции 8,9,10,11,12,13

Тема 5 "Операции с жилыми помещениями со сменой собственника "

1. Купля-продажа жилых помещений

2. Обмен и мена жилыми помещениями

3. Дарение и наследование жилых помещений

4. Приватизация и деприватизация жилых помещений

5. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников

1. Купля-продажа жилых помещений

Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Купля-продажа жилых помещений – самая распространенная операция на российском рынке недвижимости, при этом особенная часть Гражданского кодекса РФ содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Нотариальная форма необязательна для договора купли-продажи жилого помещения.

К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

- письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

- указание имени и регистрации прописки по месту жительства сторон;

- определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;

- данные о возможных правах третьих лиц;

- цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

- срок и порядок передачи имущества.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения можно осуществить с помощью посредников или самостоятельно собственником.

Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:

- правоустанавливающие документы на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи и др.);

- документы БТИ;

- выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;

- справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;

- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавца на жилье и его обременениях;

- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;

- разрешение комиссии органа опеки и попечительства по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;

- разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;

- справка из паспортного отдела, если изменялись название улицы и нумерация домов;

- в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права ее покупки;

- документ, подтверждающий юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, - форма № 6, листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия (совет);

- справка, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу в другой город и др.;

- свидетельство о браке или справка из ЗАГСа – если один из собственников поменял фамилию;

- разрешение супруга на продажу или покупку недвижимости – для лиц, состоящих в браке;

- квитанция об оплате регистрационного сбора;

- письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;

- нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;

- паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

Проблемные – юридически нечистые – квартиры могут иметь следующие признаки:

- дом, в котором находится квартира, идет под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением;

- в отчуждаемой квартире произведена неузаконенная перепланировка;

- отчуждаемая квартира находится в споре, под арестом или запретом;

- несовершеннолетний ребенок одного из собственников или зарегистрированных в отчужденной квартире нигде не состоит на регистрационном учете;

- в числе наследователей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими;

- предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе не было получено законом разрешений и заявлений;

- заключена сделка, запрещенная законом, в том числе дарение от имени малолетнего, договор купли-продажи, где покупателем является несовершеннолетний, а продавцом выступал близкий родственник этого несовершеннолетнего или его законный представитель или опекун;

- доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства;

- выявлены нарушения Закона о приватизации или факты, предшествующие приватизации, вследствие которых договор передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном порядке (например не включены дети);

- в число собственников не включены лица, временно выбывшие, в частности в армию, места лишения свободы, и от них не представлены должным образом удостоверенные в соответствии с ГК РФ заявления об отказе от приватизации или доверенность на представление их интересов при заключении договора передачи;

- хотя бы один из постоянно зарегистрированных в отчуждаемой квартире или хотя бы один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Государственная регистрация сделки осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством. До момента регистрации договора и перехода права собственности фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора нужно сразу же обратиться регистрационный орган (Росреестр).

Прием-передача жилья сторонами договора производится в простой письменной форме.

При покупке отдельно стоящего дома (загородной недвижимости) или нежилого помещения (здания) предметом договора являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится отчуждаемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное в договоре.

В случае если стороны не оговорили в договоре право покупателя на соответствующий земельный участок, ему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.