3. Противоправные действия на рынке недвижимости

Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах (см. таблицу 3).

Таблица 3. Формы противоправных действий на рынке недвижимости

Мошенничество – завладение объектом недвижимости или приобретение права на него путем обмана или злоупотребления доверием

Формы по отношению к покупателю: - совершение сделки лицом, не являющимся собственником участка, по поддельным или краденым документам и т.п.; - продажа или сдача в аренду одного и того же объекта недвижимости сразу нескольким лицам; - продажа незаконно присвоенных объектов недвижимости путем вымогательства и злоупотребления служебным положением; - присвоение денег до оформления сделки; - ненадлежащее нотариальное оформление сделки; -продажа объекта недвижимости, потенциально состоящего в споре; - продажа объекта недвижимости, принадлежащего нескольким лицам, одним лицом; - использование оспоримых правоустанавливающих документов; - признание сделки недействительной и присвоение разницы между выплаченной ценой и занижено указанной в договоре

Формы по отношению к продавцу: - вымогательство – требование передачи объекта недвижимости или прав на него под угрозой насилия (подписание дарственной, договора продажи и др.); - манипуляция при расчете с продавцом (использование фальшивых купюр. «куклы» и т.р.; - переход заложенного объекта недвижимости в собственность кредитора даже в случае возврата кредита с процентами; - разбой, т.е. нападение с целью завладения объектом недвижимости в сочетании с насилием, опасным для жизни собственника

Самыми ответственными моментами при совершении сделок объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

- страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;

- включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка.

Страхование покупателей от потери прав собственности означает:

- если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объектах, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

- если объект когда-либо был задействован в обманных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Сторонами сделки могут выступать граждане собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст. 55 ГК РФ филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия. Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению. Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:

1. Понятие сделки. Сущность сделки. Воля и волеизъявление при совершении сделок.

2.Классификация сделок с недвижимым имуществом. Основные виды сделок на рынке недвижимости

3. Условия действительности сделки. Недействительные сделки. Ничтожная и оспоримая. Виды ничтожных и оспоримых сделок. Мнимые и притворные сделки.

4. Основания для признания недействительной сделок по приватизации государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимого имущества.

5. Последствия недействительных сделок. Понятие реституции.

6. Формы противоправных действий на рынке недвижимости. Мошенничество.

7.Формы мошенничества по отношению к покупателю и продавцу.

8. Страхование покупателей от потери прав собственности.

Список использованной литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. - 926 с.

2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. - 472 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. — 2-е изд. — М.: «Ось 89», 1997. —288 с.