2. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

Понятие договора. Виды договоров. Волевая основа договора. Структура договора и значение каждого элемента. Преамбула. Существенные условия договора по поводу недвижимого имущества. Передаточный акт как форма исполнения договора. Назначение ответственности при исполнении договора. Условия наступления ответственности за нарушение договора. Экономическая форма ответственности по договору. Общее правило изменения и дополнения уже заключенного договора.

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

- юридический факт, порождающий права и обязанности;

- само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности.

Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

- простых – когда заключается один договор между двумя сторонами;

- сложных – если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений.

В основе договора лежит не чужая воля, навязанная сторонам кем-то, а свободно выраженная воля самих сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством. Так, оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом, который обязан заключить такой договор. В тоже время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

Согласно обычаям делового оборота договор принято начинать с названия, т.е. указания его вида и разновидности. После наименования договора следует номер, место и дата его подписания. Эти реквизиты несут важную смысловую и правовую нагрузку. Наименование договора обозначает его вид, индивидуализирует соглашение и облегчает его толкование (ст. 431 ГК РФ).

Точное определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте. Большое юридическое значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки:

- правоспособность и дееспособность участников сделки;

- форма сделки;

- применение законов и норм других государств – именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.

Преамбула (вводная часть) содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе с указанием полного и сокращенного наименования.

Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным – абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя. Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

- целевое использование сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства сельскохозяйственной продукции;

- сохранение профиля приватизируемых предприятий в течение определенного времени;

- обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой и т.д.

Большинство статей и глав Гражданского кодекса РФ, регулирующих сделки с недвижимостью, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить его применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Существенным считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия – он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий. Существенным условием любой сделки с недвижимым имуществом является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Существенным условием договора купли-продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права (ст. 558 ГК РФ).

Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, действующих законов и иных нормативных актов.

Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренным соглашением.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Ответственность по своему назначению выполняет следующие четыре функции:

- охрана прав и интересов субъектов сделки;

- пресечения правонарушений;

- восстановления нарушенных прав;

- воспитания.

Нарушение договора служит основанием появления ответственных лиц, а сама ответственность наступает лишь при наличии четырех условий:

- факт наступления убытков у кредитора;

- нарушения договорных отношений и интересов партнера;

- причинной связи между неисполнением обязательств и наступивших отрицательных последствий;

- вины должника в неисполнении своих обязательств, повлекших убытки.

В данном случае кредитор – это сторона по договору, которая имеет права требовать исполнения обязательства другой стороной договора (должником).

Должник – это сторона, обязанная исполнить обязательства по требованию кредитора.

В целях обеспечения гарантий выполнения договорных условий для каждой из сторон предусматривается применение санкций. Основания договорной ответственности:

- нормативные акты, т.е. различные правовые нормы;

- юридическо-фактические виновные деяния нарушителя, повлекшие ущерб.

В отношении нарушителей договора законодательством предусмотрены следующие правила:

- причиненные убытки из-за невыполнения или ненадлежащего использования своих обязательств возмещает виновная сторона;

- при неисполнении работ и услуг кредитор может поручить их выполнение третьим лицам с возмещением затрат за счет должника;

- если арендатор не передает имущество арендодателю по окончании сделки без выкупа, последний имеет право требовать отобрания его, либо возмещения убытков.

Ответственность по договорам экономически выражается в форме возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, взыскание которой возможно и при отсутствии убытков.

По общему правилу изменение и дополнение уже заключенного договора возможно по соглашению сторон или по суду, который удовлетворяет иск при наличии одновременно четырех обстоятельств:

- убеждения сторон в момент заключения договора, что такого изменения условий не будет;

- невиновности заинтересованной стороны в том, что не преодолены причины, вызвавшие изменение обстоятельств;

- без внесения изменений, баланс имущественных интересов собственников нарушен, как если бы были нарушены условия договора другой стороной;

- если из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, изменение существенных положений договора возможно в исключительных случаях, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны предвидели это, они не заключили бы такой договор (ст. 450-453 ГК РФ).

Изменение договора в связи с изменением обстоятельств судом допускается также, когда расторжение его противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, превышающий затраты, необходимые при исполнении договора на измененных условиях.

Соглашение об изменении, дополнении или расторжении договора оформляется в той же форме, в какой он сам был оформлен. Возможность и условия изменения и дополнения следует изначально включать в текст договора.

В соглашении об изменении, дополнении или пролонгации договора необходимо указывать:

- причины изменения договора;

- какие условия подлежат изменению или дополнению;

- новую редакцию измененных условий;

- порядок урегулирования возникающих споров;

- прекращение действия прежних условий договора с момента соглашения об их изменениях.

Многие риэлтерские фирмы применяют различные формы типовых и так называемых «эксклюзивных» договоров на осуществление сделок на рынке недвижимости и прежде всего на рынке жилья. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность использования примерных условий договоров (ст. 427), которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно в качестве обычая делового оборота. Действующее законодательство не предусматривает типовой или примерной формы договоров по сделкам с недвижимостью, за исключением нескольких случаев, когда различными нормативными актами были предусмотрены специальные формы договоров. Так, постановлением Правительства РФ от 23 декабря 1993 г. №503 был утвержден типовой договор (купчая) купли-продажи земельного участка. Применяются же стандартизированные формы договоров и при продаже на аукционе или по конкурсу государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, выкупа или аренды земельных участков под приватизированными предприятиями, при ипотечном кредитовании и др.

Что же касается эксклюзивных договоров по продаже жилых помещений, то по своему содержанию они приближаются к предварительному договору, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Последний должен заключаться в той же форме, установленной для основного договора, иначе он будет ничтожным (ст. 429 ГК РФ). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении подписать его (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Распространенная передача риэлтерским фирмам гражданами своих правоустанавливающих документов о собственности на недвижимость не является их обязанностью и небезопасна. Документы можно передать только на ответственное хранение, а не для совершения по ним сделок с объектами недвижимости.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:

1. Сущность формы сделки. Простая письменная форма сделки.

2. Нотариально удостоверенная форма сделок.

3. Понятие договора. Виды договоров. Волевая основа договора.

4. Структура договора и значение каждого элемента. Преамбула.

5. Существенные условия договора по поводу недвижимого имущества. 6. Передаточный акт как форма исполнения договора. Назначение ответственности при исполнении договора. Условия наступления ответственности за нарушение договора.

7. Экономическая форма ответственности по договору.

8. Общее правило изменения и дополнения уже заключенного договора.

Список использованной литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. - 926 с.

2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. - 472 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. — 2-е изд. — М.: «Ось 89», 1997. —288 с.