Лекции 18,19.20

Тема 7. Операции с нежилыми помещениями

1. Продажа государственного имущества на аукционе

2. Доверительное управление недвижимостью (траст)

3. Купля-продажа нежилых помещений (зданий)

4. Аренда нежилых помещений

1. Продажа государственного имущества на аукционе

Аукцион – это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. Порядок проведения аукциона, условия участия в нем и определения победителя установлены постановлением Правительства РФ от 27 марта 1998 г. № 356 «Об утверждении Положений о продаже на аукционе государственного и муниципального имущества».

Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизируемого имущества подаются в закрытой форме (в запечатанных конвертах) либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов.

Поступившие заявки и документы претендентов рассматривает комиссия в день подведения итогов аукциона и принимает решение о допуске или отказе в участии в аукционе. При продаже имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципалитета, состав комиссии определяет соответствующий орган власти. Решение комиссии оформляется протоколом приема заявок, в котором приводятся перечни всех принятых, отозванных заявок и заявок, по которым отказано. О решении уведомляются все претенденты.

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за выставленное на аукцион имущество. При равенстве двух или более предложений по цене имущества победителем признается тот участник, чья заявка подана раньше.

Протокол об итогах аукциона составляется в двух экземплярах, подписывается присутствующими на заседании членами комиссии в день проведения аукциона и передается на утверждение продавцу. Протокол об итогах аукциона с момента его утверждения продавцом приобретает юридическую силу и является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора купли-продажи имущества при условии предоставления декларации о доходах. Уведомление о признании участника аукциона победителем и копия протокола об итогах аукциона выдаются победителям или его полномочному представителю под расписку либо высылаются ему по почте (заказным письмом) не позднее трех дней с даты утверждения протокола продавцом.

Договор купли-продажи приватизируемого имущества заключается между продавцом и победителем аукциона не позднее 5 дней после утверждения протокола от итогах аукциона.

При уклонении (отказе) победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается, а победитель утрачивает право на заключение указанного договора купли-продажи. Выставленное для продажи на аукционе имущество остается в государственной или муниципальной собственности и может быть приватизировано в соответствии с законодательством РФ о приватизации.

Суммы задатков возвращаются участникам (кроме победителя) в течение трех дней с даты утверждения продавцом протокола об итогах аукциона.

Оплата государственного имущества производится единовременно в течение 10 дней после заключения договора купли-продажи. Задаток, внесенный покупателем на счет продавца, засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества.

Продавец публикует сообщение об итогах аукциона в тех же изданиях, в которых было опубликовано информационное сообщение о его проведении, в срок не позднее 30 дней после заключения договора купли-продажи имущества.

Продажа государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимости, имеющих социальное или большое экономическое значение, проводилась в России на следующих основных типах конкурсов: коммерческом, с открытыми или закрытыми торгами, инвестиционном, коммерческом с инвестиционными и (или) социальными условиями, и совмещенном с аукционными торгами.

Конкурс – это способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации – социальных и инвестиционных. Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе коммерческого конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы. В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им инвестиционных и социальных условий в отношении объекта приватизации. До этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом.

При продаже государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе социальные условия устанавливаются, если объектом продажи является предприятие как имущественный комплекс или акции ОАО, составляющие более 50% его уставного капитала.

Социальные условия могут предусматривать:

- сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных рабочих мест;

- переподготовку или повышение квалификации работников;

- сохранение существующей системы охраны труда и здоровья работников;

- ограничение на изменение профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового, или транспортного обслуживания населения либо прекращение их использования;

- реализация мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан.

Перечень социальных условий является исчерпывающим и не подлежит изменению. Он должен иметь экономическое обоснование, стоимостное выражение, сроки выполнения и порядок подтверждения победителем конкурса их выполнения.

Инвестиционные условия коммерческого конкурса могут предусматривать:

- осуществление мероприятий по реконструкции объекта приватизации, приобретение оборудования, модернизации и расширению производства;

- обязательства победителя конкурса осуществить меры тарифного и нетарифного протекционизма в отношении российских товаропроизводителей, в том числе использовать российское сырье, материалы и полуфабрикаты в случаях, если их качество соответствует или превосходит зарубежные аналоги, либо если цены на них соответствуют ценам зарубежных аналогов или ниже;

- обязательство погасить в установленный срок задолженность перед бюджетом и государственными внебюджетными фондами.

Инвестиционные и социальные условия коммерческого конкурса, объемы, порядок осуществления, меры по контролю за их реализацией, а также порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий устанавливают при утверждении плана приватизации.

Все инвестиционные и социальные условия коммерческого конкурса реализуются за счет денежных средств, внесенных победителем конкурса на безвозмездной и безвозвратной основе в соответствии с заключенным им с продавцом имущества договором о порядке выполнения победителем конкурса инвестиционных и социальных условий. Заключение указанных договоров обязательно для победителя коммерческого конкурса. После заключения договоров не допускается внесение изменений и дополнений в инвестиционные и (или) социальные условия конкурса и обязательства его победителя.

Принципиальные параметры инвестиционного договора:

- направление и размер инвестиций;

- инвестиционная программа.

В общем виде обычно выделяют два вида капитальных вложений:

- в объект недвижимости – ремонт здания, помещений, фасадов;

- в модернизацию самого производства.

Инвестиционная программа разрабатывается претендентом до представления заяви на заключение инвестиционного договора.

Конкурсная комиссия объявляет конкурс несостоявшимся, если в конкурсную комиссию поступило не более одного предложения, удовлетворяющего всем условиям конкурса, а также в случае, если цена покупки снизилась по сравнению с начальной ценой предприятия более чем на 30 %.