8. Федеральный закон «о приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-фз [ Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».

9.Бачурин Д. Операции с недвижимостью: как правильно купить, продать, сдать в аренду [Текст] / Д. Бачурин. – М.: АСТ, СПб.: Астрель - СПб, 2010.- 64 с.

10. Грабовый П.Г. ,Кулаков Ю.Н. Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник/ под общей ред.проф. П.Г. Грабового Смоленск Изд.АСВ,2008.

11. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в вопросах и ответах [Текст] / В.Г. Шабалин - М.: Филинъ: Омега-Л, 2010. - 768 с.

12. Экономика недвижимости./ Под ред. Ресина В.И. М.Дело,2009.

Лекции 14,15,16,17

Тема 6. Операции с жилыми помещениями без смены собственника

1. Договор найма: социальный и коммерческий

2. Аренда жилых помещений

3. Ипотека (залог) жилых помещений

1. Договор найма: социальный и коммерческий

Найм жилого помещения – основная договорная форма отношений между собственником жилья и физическими лицами, получающими его для собственного пользования. Собственник жилого помещения или управомоченное лицо, обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин – собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.

Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является его потребительский характер.

Собственник жилья вправе предоставить во владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Юридическим лицами жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам.

По договору социального найма жилого помещения наймодателем выступает собственник государственного или муниципального фонда.

По договору социального найма жилого помещения собственник жилого помещения или его правомочный представитель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) изолированное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является гражданин, причем на стороне нанимателя может быть несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении.

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального пользования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения для бессрочного проживания.

К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах социальной нормы жилой площади, которая устанавливается органом местного самоуправления. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилищного помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Бывшие члены семьи нанимателя сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор найма может быть заключен с одним из членов его семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если постоянно проживающие с нанимателем лица нарушают условия договора найма, то ответственность за их действия перед наймодателем будет нести наниматель.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Известив наймодателя, постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане могут заключить с нанимателем договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении несут солидарную ответственность перед наймодателем, а значит являются сонанимателями.

Основные права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 65, 67 ЖК РФ).

Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если такие сроки не установлены договором, плату за жилье следует вносить ежемесячно.

Граждане, не оплачивающие жилье и коммунальные услуги по договору найма в течение шести месяцев, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям.

При коммерческом найме жилья из государственного или муниципального жилищного фонда в отличие от социального, жилое помещение предоставляется:

- без ограничения площади;

- за договорную коммерческую плату;

- на определенный срок – до 5 лет (а не бессрочно).

Наряду с общими для обоих видов жилищного найма Гражданским кодексом РФ (гл. 35) установлены правила в отношении коммерческого найма, которые применяются к социальному найму только в случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В договоре коммерческого найма указываются постоянно проживающие с нанимателем лица, которые в отличие от условий социального найма не обязательно должны входить в состав членов его семьи.

Они имеют равные права на пользование жилым помещением, но всю ответственность перед собственником за их действия несет наниматель. Иначе говоря, понятие «член семьи нанимателя» заменено на новое понятие – «граждане, проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ). В отличие от жилищного законодательства не предусмотрена и солидарная ответственность совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем, а установлена фактически персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих при нарушении условий договора.

Вселение в жилое помещение в качестве постоянно проживающих лиц, не указанных в договоре коммерческого найма, допускается с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при условии соблюдения нормы жилой площади. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Объектом договора коммерческого найма может быть не только изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (комнаты), но и жилой дом или его часть. Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.

Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

До выплаты всей стоимости квартиры сдача жилого помещения в найм не означает одновременно передачу права собственности на него. В общем случае переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в данном населенном пункте.

В случае смерти физического лица либо признания его недееспособным, а также выбытия его права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, по общему соглашению между ними, при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

Договор найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии нанимателя. При этом наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право заключить договор найма на новый срок.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя и проживающих с ним граждан передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма может быть заключен при условии возмездности и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Срок договора поднайма жилого помещения определяется сторонами договора, если срок не установлен в договоре, то считается заключенным на 1 год. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения, на который не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.