2. Действительные и недействительные сделки с объектами недвижимости

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

- совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

- волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

- форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрирована в едином государственном реестре.

Если сделка не соответствует хотя бы одному условию действительности, то такая сделка является недействительной (см. таблицу 2).

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности – ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда (си. 166 ГК РФ).

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредитора.

Таблица 2. Виды недействительных сделок с объектами недвижимости

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ
- не влекут юридических последствий; - совершенны с нарушением закона
Оспоримые по суду (иск о признании сделки недействительной – 1 год): внеуставные и совершенные в противоречии с целями деятельности (ст. 173 ГК РФ); осуществленные несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей (ст. 175 ГК РФ); совершенные ограниченными в дееспособности гражданами (ст. 176 ГК РФ); совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ); совершенные под влиянием обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные) (ст. 179 ГК РФ); совершенные в состоянии аффекта (ст. 177 ГК РФ); при несоблюдении письменной формы (ст. 162 ГК РФ)	Ничтожные (иск о применении последствий недействительности сделки – 10 лет со дня начала ее исполнения (ст. 181 ГК РФ): направленные на ограничение правоспособности или дееспособности граждан (ст. 22 ГК РФ); заведомо противоречащие основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ); осуществленные несовершеннолетними (малолетними – до 14 лет) (ст. 172 ГК РФ); совершенные с нарушением строго обязательной формы – нотариального удостоверения и государственной регистрации (ст. 165 ГК РФ); мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ); соглашение об ограничении права завещать заложенный участок (ст. 346 ГК РФ); соглашение об ограничении или устранении ответственности участника полного товарищества (ст. 75 ГК РФ); договор о передаче недвижимости после смерти дарителя (ст. 572 ГК РФ); соглашение об отказе от права выйти из полного товарищества (ст. 77)

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др. Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:

- воли;

- судебного состава;

- формы;

- содержания, а также кабальные сделки.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др. Среди оснований для признания сделок приватизации недействительными выделяют следующие:

- нарушение правил конкурса или аукциона;

- отказ покупателя от платежа;

- использование незаконных средств платежа;

- субъект приватизации не имеет права на покупку;

- наличие сговора о снижении цены или неправомерном разделе земли;

- получение покупателем незаконных льгот;

- нарушение условий конкурса;

- нарушение антимонопольных требований;

- признание сделки недействительной судом;

- иные основания по ГК РФ.

Последствия недействительных сделок:

- двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

- односторонняя реституция – все исполненное получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства;

- никакой реституции – все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель – соответствующий объект недвижимости.